Zwangsversteigerungen in der Schweiz: Wie regionale Märkte einzigartige Chancen bieten

Zwangsversteigerungen sind längst nicht mehr das Randphänomen, als das sie häufig wahrgenommen werden. Aktuelle Marktberichte belegen, dass jedes Jahr Hunderte von Immobilien in der Schweiz via Auktion den Besitzer wechseln, und das zu Preisen und Konditionen, die findigen Investoren, Eigennutzern und Projektentwicklern überdurchschnittliche Potenziale eröffnen. Im Folgenden beleuchten wir die wichtigsten Trends der letzten vier Jahre, zeigen kantonale Hot-Spots auf und erklären, weshalb gerade jetzt ein genauer Blick auf dieses Marktsegment lohnt.

1 | Mehrjährige Markt-Dynamik: Von Nachholeffekten zu stabilen Volumina

Jahr	Anzahl Auktionen	Volumen (Mio. CHF)	Monats-Ø Auktionen
2021	854	≈ 904	71
2022	622	≈ 744	52
2023	644	≈ 561	54
2024	610	≈ 671	51

Die Zahlen zeigen einen kurzen, pandemiebedingten Spitzenausschlag 2021, dann eine Normalisierung 2022 und 2023 sowie eine stabile Konsolidierung 2024. Dass das Auktionsvolumen 2024 trotz geringerer Objektzahl um knapp 20 % stieg, verdeutlicht, dass mehr hochwertige Liegenschaften (z. B. Villen und Mehrfamilienhäuser) unter dem Hammer kamen.

„Eigentumswohnungen und Wohnhäuser machten zusammen etwa zwei Drittel aller Zwangsversteigerungen aus.“

2 | Regionale Hot-Spots: Kantone mit überdurchschnittlicher Aktivität

Die kantonale Verteilung macht klar, wo Chancen am grössten sind:

Tessin (TI): Spitzenreiter bei den Terminen pro 100 000 Einwohner (38,2 in 2023 und 32,6 in 2024).
Wallis (VS): konstant hohe absolute Zahlen und starke Ferienimmobilien-Nachfrage.
Waadt (VD): drittgrösster Markt, insbesondere für hochpreisige Wohnhäuser.
Glarus (GL): kleiner Markt, aber mit 27,2 Terminen je 100 000 Einwohner 2022 ein echter Geheimtipp für Value-Investoren.
Bern (BE) & Zürich (ZH): hohe absolute Objektzahlen, jedoch stark umkämpft, hier lohnt ein Fokus auf Nischen wie kleinere MFH oder Gewerbeeinheiten.

Die regionalen Unterschiede erklären sich durch unterschiedliche Hypothekarbelastungen, Saisonalität (Ferienregionen) und die Struktur der lokalen Arbeitsmärkte. Investoren können dieses Wissen nutzen, um gezielt in Kantonen mit hohem Angebotsdruck (z. B. Tessin) oder Preisabschlägen (z. B. Jura) zu bieten.

3 | Objekttypen: Wo liegen die Margen?

3.1 Verteilung & Volumen

2023: Wohnhäuser (247 Objekte) und Eigentumswohnungen (189 Objekte) = 68 % aller Auktionen.
2024: Anteil stieg sogar auf 75 % (256 Häuser / 204 Wohnungen).
Höchstes Einzelvolumen 2024: Wohnhäuser (≈ 285 Mio. CHF).

3.2 Durchschnittliche Verkehrswerte 2024

Objekttyp	Ø Verkehrswert (Tsd. CHF)
Villa	≈ 3 920
Wohn-/Geschäftshaus	≈ 1 820
Mehrfamilienhaus	≈ 1 590
Gewerbeobjekt	≈ 1 400
Wohnhaus	≈ 1 110
Eigentumswohnung	≈ 740
Liegenschaft	≈ 150

Die Margen ergeben sich weniger aus dem absoluten Preis, sondern aus dem Abschlag zum Marktwert. Bei Villen können geringe Bieterzahlen Preisrabatte von 15-25 % ermöglichen, während bei Eigentumswohnungen die Strukturierung von Eigentümergemeinschaften oft eher der Engpass ist als der Kaufpreis.

4 | Chancenprofil nach Investorentyp

Kleininvestor (< 1 Mio. CHF Budget)

Eigentumswohnungen in Thurgau (TG) oder Neuenburg (NE), tiefe Einstiegspreise, solide Mietrenditen um 4-5 %.
Kleinhäuser in Jura (JU), Verkehrswerte teilweise unter 320 000 CHF.

Value-Add-Entwickler

Mehrfamilienhäuser in Wallis (VS), hohe Tourismus- Nachfrage ermöglicht Konzeptwechsel zu Serviced Apartments.
Gewerbe-Conversions in Bern (BE) oder Aargau (AG), Leerstände können in Wohnraum umgebaut werden.

Family Office / Institutionell

Portfolio-Aufbau in Tessin: Bündelung mehrerer Ferienwohnhäuser zwecks Markteintritt bei erhöhter Renditeerwartung.
Luxus-Villen am Genfersee, seltene Gelegenheiten in Genf (GE) und Waadt (VD). Durchschnittliche Verkehrswerte bis 5,1 Mio. CHF (2023).

5 | Saisonale Muster & Timing-Strategie

Die grössten Auktionswellen rollen traditionell im Frühling (März-Juni) und Herbst (Oktober / November) durchs Land. Im Sommer dagegen ist das Aufkommen drastisch geringer, 2024 gab es im Juli nur 19 Termine. Für Bieter bedeutet das:

Frühjahrs-Offensive: breites Angebot, aber mehr Konkurrenz.
Sommer-Fenster: wenig Objekte, jedoch minimaler Bieterdruck.
Herbst-Finale: letzte Chance vor Jahresende, oftmals Verkaufsmotivation der Gläubiger.

6 | Digitalisierung & Transparenz: Warum der Einstieg leichter wird

Portale wie LocalAuction stellen heute nicht nur Terminkalender, sondern komplette Verkehrswert-Dossiers, Grundbuchauszüge und virtuelle Besichtigungen bereit. Das senkt die Transaktionskosten und erhöht die Planungssicherheit: Due-Diligence in Tagen statt Wochen.

7 | Praktische Tipps für erfolgreiche Gebote

Finanzierung im Voraus klären: Zuschläge sind sofort zahlungsfällig.
Lokal vernetzen: ein Gespräch mit dem Betreibungsamt in Solothurn (SO) oder Graubünden (GR) verrät oft, wie viele Mitbieter zu erwarten sind.
Sachverständigen beiziehen: gerade bei Liegenschaften mit sehr tiefem Verkehrswert (< 50 000 CHF) ist oft eine komplexe Rechtslage verborgen.

Fazit: Ein Markt voller Möglichkeiten

Trotz leichter Schwankungen bleibt der Zwangsversteigerungsmarkt in der Schweiz robust. Regionale Besonderheiten, allen voran die hohe Dynamik in Tessin, Wallis und Waadt, eröffnen vielseitige Strategien vom Single-Asset-Flip bis zum Best-in-Class-Portfolio. Wer Trends genau beobachtet, saisonale Muster nutzt und auf datengetriebene Plattformen setzt, kann 2025 und darüber hinaus erstklassige Opportunitäten heben.