Durchschnittspreise: So viel kosten Immobilien bei Zwangsversteigerung wirklich

Was „Durchschnittspreis“ im Auktionskontext wirklich bedeutet

Bei Zwangsversteigerungen ist der veröffentlichte Verkehrswert die amtliche Schätzung, die als Referenz für die Preisbildung dient. Der Zuschlag kann darunter oder darüber liegen, je nach Nachfrage, Objektqualität, Rechtslage und Finanzierungslage der Bieter. Durchschnittspreise sind deshalb keine „Fixpreise“, sondern Orientierungspunkte – sie zeigen, in welchen Preisregionen sich Objekte typischerweise bewegen und wie stark sich die Segmente unterscheiden.

Schweizer Durchschnittswerte 2021–2024: der objektive Preis-Kompass

Die folgenden Mittelwerte (Ø Verkehrswerte) zeigen das Preisniveau je Objektkategorie im Vierjahresvergleich. Für 2024 sind die Ø-Werte teils aus den veröffentlichten Volumina und Objektzahlen rechnerisch ableitbar.

Objekttyp	2021	2022	2023	2024
Eigentumswohnung	≈ 758’000 CHF	≈ 674’000 CHF	≈ 742’000 CHF	≈ 1’030’000 CHF
Wohnhaus (EFH/DHH)	≈ 1’025’000 CHF	≈ 903’000 CHF	≈ 1’028’000 CHF	≈ 1’110’000 CHF
Mehrfamilienhaus	≈ 2’424’000 CHF	≈ 8’960’000 CHF	≈ 1’630’000 CHF	≈ 1’590’000 CHF
Wohn-/Geschäftshaus	≈ 2’530’000 CHF	≈ 3’920’000 CHF	≈ 1’874’000 CHF	≈ 1’820’000 CHF
Gewerbeobjekt	≈ 1’573’000 CHF	≈ 1’451’000 CHF	≈ 1’095’000 CHF	≈ 1’404’000 CHF
Villa	≈ 2’486’000 CHF	≈ 3’850’000 CHF	≈ 5’143’000 CHF	≈ 3’920’000 CHF
Liegenschaft/Grundstück	≈ 321’000 CHF	≈ 451’000 CHF	≈ 150’000 CHF	≈ 198’000 CHF

Einordnung: Der starke Ausschlag bei Mehrfamilienhäusern 2022 ist ein typischer „Sample-Effekt“ durch wenige, sehr große Lose. 2024 stiegen die Ø-Werte bei Wohnungen und Häusern, weil das Auktionsvolumen zulegte und höherpreisige Objekte in den Markt kamen.

Preis-Realität nach Kanton: wo es teuer ist – und warum

Durchschnittspreise schwanken kantonal stark. Das hat drei Gründe: Lagequalität (z. B. See/City), Objektmix und Stichprobenumfang. Ausgewählte Muster je Jahr:

Eigentumswohnungen

• 2023: Spitze in Zürich (ZH), Genf (GE), Thurgau (TG); niedriger in Jura (JU), Schwyz (SZ).
• 2022: Spitze in GE, SZ, Zug (ZG).
• 2021: Spitze in Nidwalden (NW), Uri (UR), Graubünden (GR).

Wohnhäuser

• 2023: Spitze in Waadt (VD), ZH, GE; günstiger in SZ, JU.
• 2022: Spitze in GR, Luzern (LU).
• 2021: Spitze in Basel-Stadt (BS), ZH.

Praxis: In ZH/GE/ZG kauft man die Lage – in TI, VS, VD den Hebel: grössere Bandbreite, öfter Modernisierungsbedarf, dafür bessere Einstiegschancen.

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Preisband statt Punktwert: wie breit die Streuung wirklich ist

• Eigentumswohnungen 2023: ~60 % der Fälle ≤ 600’000 CHF; Verteilungsschwerpunkt unter 1 Mio. CHF.
• Wohnhäuser 2023: ~66 % zwischen 400’000 und 1’200’000 CHF.
• Liegenschaften/Grundstücke 2023: Häufung im sehr niedrigen Bereich (bis ~20’000 CHF), gleichzeitig Ausreisser bis über 380’000 CHF – hohe Heterogenität.
• Eigentumswohnungen 2022: ~61 % ≤ 600’000 CHF; Häuser ~59 % zwischen 400’000 und 800’000 CHF.

Fazit: Der „Durchschnitt“ ist nützlich, die Streuung aber entscheidend für das konkrete Maximalgebot.

Von Durchschnitt zu Deal: Preisdisziplin in der Auktion

Erfahrene Käufer leiten den Gebotsspielraum aus Cashflow (Bestand) oder Residualwert (Entwicklung) ab – nie aus dem Bauch. Zwei minimalistische Modelle für den Alltag:

// Bestand (Miete, Capex, Zielrendite)
MaxBid = NOI / Ziel-CapRate 
         - (Sofort-Capex + Transaktionskosten) 
         - Sicherheitsmarge

// Entwicklung (z. B. bei Liegenschaften/EFH-Refit)
Landwert/Objektwert ≈ Stabil. Projektwert
                      – (Baukosten + NK)
                      – (Marge + Risikoaufschlag)

Welcher Kanton passt zu welchem Budget?

• Premium/Core (höhere Ø-Preise, seltenere Lose): ZH, GE, ZG, SZ, LU – Fokus auf Werthaltigkeit, kleinerer Discount, Exit-Liquidität hoch.
• Deal-Flow & Bandbreite (attraktive Durchschnittspreise, viele Vergleichsfälle): TI, VD, BE, VS, SO – ideal für Pipeline-Strategien.
• Value-Add Mittelland (solide Ø-Preise, realistische Capex-Hebel): AG, TG, SG, FR, NE.
• Alpine Freizeitmärkte (höherer Nutzwert, teils restriktives Recht): GR, VS, TI – Angebote seltener, Ø-Preise im oberen Band.

Was treibt die Ø-Preise je Kategorie – und wie nutze ich das?

1. Lagequalität: See- und Citynähe in ZH, GE, ZG, SZ erzeugt höhere Ø-Werte; Auktionen sind dort seltener, aber sehr werthaltig.
2. Objektmix: Viele EFH/ETW senken den Gesamt-Ø, einzelne Großlose (MFH/Wohn-Geschäft) heben ihn kurzfristig spürbar.
3. Zustand & Capex: Sanierungsstau drückt Eintrittspreise – und schafft die Chance, den Ø per Modernisierung zu „unterbieten“.

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Mini-Leitfaden: In 6 Schritten zum Zuschlag unter dem Durchschnitt

1. Marktfenster planen: Frühjahrs- und Herbstwellen (Juni/Oktober) nutzen; Sommermonate gezielt für „Hidden Gems“ prüfen.
2. Kantonale Benchmarks setzen: Ø-Werte und Streuungen pro Kanton kennen (siehe Muster oben) und realistische Bandbreiten anlegen.
3. 30-Min-Screening je Objekt: Lage, Rechtslage, Hülle/Haustechnik, Grob-Capex; rote Flaggen sofort aussortieren.
4. MaxBid modellieren: Cashflow- oder Residual-Modell (oben) anwenden; Sicherheitsmarge fixieren.
5. Finanzierung vorziehen: Bietsicherheit/Termsheet bereit – Geschwindigkeit schlägt Intuition.
6. Nach dem Zuschlag: Sofort-Checks (Sicherheit, Versicherungen), Capex-Plan finalisieren, Exit-Pfad definieren.

„Durchschnittspreise sind der Kompass – gekauft wird mit Disziplin. Wer Bandbreiten denkt und sauber rechnet, zahlt weniger als der Durchschnitt.“

FAQ: Durchschnittspreise & Auktionen

• Sind Ø-Werte „zuverlässig“? Ja, als Orientierung. Aber kleine Samples (z. B. Villen, MFH) können den Jahres-Ø stark verzerren.
• Warum sind Wohnungen/Häuser 2024 teurer als 2023? Höheres Gesamtvolumen und mehr hochpreisige Fälle im Mix; zugleich blieb die Anzahl der Auktionen leicht tiefer.
• Wie finde ich Deals unter dem Ø? Auf Kantone mit breiter Streuung und höherer Auktionsrate fokussieren (TI, VD, VS, BE, SO) und konsequent nach Modell bieten.