Schweiz vs. Deutschland: Unterschiede bei Immobilienversteigerungen

Einleitung

Immobilienversteigerungen sind in der Schweiz und in Deutschland ein fester Bestandteil des Immobilienmarkts - doch die Systeme, Abläufe und Marktmechanismen unterscheiden sich deutlich. Während in Deutschland jährlich über 30.000 Immobilien zwangsversteigert werden, zählt die Schweiz im selben Zeitraum meist zwischen 600 und 850 Verfahren. Der Grund liegt nicht nur in der unterschiedlichen Größe der Märkte, sondern auch in der Rechtslage, der Struktur des Immobilienbesitzes und der Markttransparenz.

Ein direkter Vergleich der Jahre 2020 bis 2024 zeigt: Beide Länder erleben trotz steigender Zinsen eine bemerkenswerte Stabilität. Dennoch reagiert der deutsche Markt schneller auf wirtschaftliche Schwankungen, während die Schweiz dank ihres föderalen Betreibungssystems und konservativer Kreditvergabe langfristig stabil bleibt. Für Investoren eröffnen sich dadurch unterschiedliche Chancen - besonders bei Zwangsversteigerungen.

Marktvolumen und Anzahl der Verfahren

Deutschland verzeichnet 2024 rund 34.230 Zwangsversteigerungen - etwa das 50-Fache des Schweizer Volumens. Der deutsche Markt zeigt nach einem Tiefpunkt im Jahr 2022 (+27.594 Verfahren) eine klare Aufwärtstendenz. In der Schweiz blieb die Zahl dagegen konstant bei etwa 600-700 Verfahren jährlich. Die Verteilung variiert stark nach Region: Während in Tessin (TI), Waadt (VD) und Wallis (VS) besonders viele Objekte versteigert werden, zählen Kantone wie Obwalden (OW), Uri (UR) und Zug (ZG) zu den Schlusslichtern.

Verhältnis zur Bevölkerungszahl

Bezogen auf die Einwohnerzahl zeigen sich erstaunliche Unterschiede: In Deutschland kommen durchschnittlich 35 Zwangsversteigerungen je 100.000 Einwohner vor, in der Schweiz sind es lediglich 7-8 Verfahren. Der Grund liegt im Schweizer Betreibungsrecht, das frühzeitig eingreift und so die Verwertung einer Immobilie oft vermeiden kann. In Deutschland führen dagegen steigende Finanzierungskosten und gescheiterte Umschuldungen schneller zu einer gerichtlichen Versteigerung.

Rechtliche und organisatorische Unterschiede

Schweiz: Betreibungsamt als zentrale Instanz

In der Schweiz wird eine Zwangsversteigerung von den kantonalen Betreibungsämtern durchgeführt. Grundlage ist das Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG). Der Ablauf ist stark formalisiert, aber regional unterschiedlich organisiert. Die Versteigerung erfolgt öffentlich, meist mit Mindestgebot auf Basis der amtlichen Schätzung. Die hohe Transparenz, aber geringe Verfahrenszahl führt zu stabilen Preisen und verhindert spekulative Überhitzung.

Deutschland: Amtsgerichte als Marktakteure

In Deutschland sind die Amtsgerichte für Zwangsversteigerungen zuständig. Das Verfahren unterliegt der Zivilprozessordnung und dem ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung). Anders als in der Schweiz können Objekte schon bei 50 % des Verkehrswerts den Zuschlag erhalten. Diese Regelung macht den Markt volatiler und eröffnet Investoren regelmäßig die Möglichkeit, Objekte weit unter Marktwert zu erwerben.

„Die Schweiz schützt den Schuldner, Deutschland mobilisiert den Markt - beide Systeme spiegeln unterschiedliche wirtschaftliche Kulturen wider.“

Preisstrukturen und Zuschlagspreise

Der Durchschnittswert einer versteigerten Immobilie beträgt in der Schweiz rund 1,1 Mio. CHF, in Deutschland dagegen etwa 308.000 €. Die Diskrepanz ergibt sich aus der unterschiedlichen Marktstruktur: Schweizer Zwangsversteigerungen betreffen häufig Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in begehrten Lagen, während in Deutschland ein größerer Teil auf ältere Bestandsimmobilien und strukturschwache Regionen entfällt.

In Deutschland lag der durchschnittliche Abschlag gegenüber den Marktpreisen 2024 bei 25-30 % - eine Zunahme gegenüber dem Vorjahr. In der Schweiz sind Abschläge geringer (10-15 %), da die Nachfrage insbesondere in Regionen wie Tessin, Waadt oder Bern (BE) stabil bleibt.

Entwicklung der Zuschlagspreise 2020-2024

Jahr	Schweiz (Ø Verkehrswert)	Deutschland (Ø Verkehrswert)	Bemerkung
2020	912.000 CHF	275.000 €	Stabile Märkte trotz Pandemie
2022	903.000 CHF	297.000 €	Schweiz Rückgang um 27 %, Deutschland leicht sinkend
2023	1.020.000 CHF	304.000 €	Wachsendes Volumen bei stabilen Preisen
2024	1.100.000 CHF	308.000 €	Schweiz robust, Deutschland mit höherem Abschlag

Regionale Dynamik

In der Schweiz konzentrieren sich Zwangsversteigerungen auf die südlichen Kantone Tessin, Waadt, Wallis und Bern. Diese Regionen vereinen über 60 % aller Verfahren. In Deutschland zeigen sich dagegen besonders hohe Raten in Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt und dem Saarland, während München, Hamburg oder Stuttgart einen deutlichen Rückgang verzeichnen.

Auffällig ist, dass die Schweiz eine geringe regionale Volatilität aufweist - selbst in Kantonen mit hoher Aktivität bleiben die Zuschlagspreise relativ stabil. Deutschland dagegen zeigt ein zweigeteiltes Bild: wirtschaftlich schwächere Regionen verzeichnen mehr Verfahren, während Metropolen von stabiler Nachfrage profitieren.

Makroökonomische Einflüsse

Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) hat in Deutschland deutlich stärker durchgeschlagen als in der Schweiz, wo die SNB traditionell vorsichtiger agiert. Die Folge: Während in Deutschland steigende Kreditkosten zu einem spürbaren Anstieg von Teilungsversteigerungen geführt haben (37 % aller Verfahren 2023), blieb diese Form in der Schweiz weitgehend unbedeutend.

Der Schweizer Markt reagiert verzögert und stärker auf individuelle Schicksale als auf systemische Zinsentwicklungen. Damit ist er ein Frühindikator für soziale, nicht für ökonomische Krisen - während Deutschland vor allem makroökonomische Effekte abbildet.

Fazit

Der Vergleich zeigt zwei grundverschiedene Systeme: Die Schweiz bietet Stabilität, Transparenz und hohe Werte, Deutschland Dynamik, Volumen und größere Preisabschläge. Für Investoren, die Qualität und Übersichtlichkeit suchen, bietet die Schweiz - besonders über Plattformen wie LocalAuction.ch - ideale Bedingungen, um unterbewertete Objekte mit geringem Risiko zu finden.

Wer hingegen breite Marktbewegungen, günstige Einstiegspreise und hohe Renditechancen sucht, findet in Deutschland den aktiveren, aber auch volatileren Markt. Beide Länder bleiben - aus unterschiedlichen Gründen - attraktive Standorte für datenbasierte Immobilieninvestitionen.

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