Zwangsversteigerungen in Zürich: Der Markt und seine Chancen

Im Hochpreisraum Zürich gelten Immobilien-Auktionen als letzte Bastion für Käufer, die unter den üblichen Marktpreisen einsteigen wollen. Tatsächlich bietet der Zwangsversteigerungsmarkt im Kanton und in der Stadt Zürich regelmässig Gelegenheiten, von Single-Apartments in Oerlikon bis hin zu Mehrfamilienhäusern am rechten Zürichseeufer. Dank transparenten Verfahrens­regeln und wöchentlichen Terminen im Gantlokal lässt sich dieser Nischenmarkt planbar erschliessen.

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1 Marktüberblick: Angebot, Frequenz und Volumen

1.1 Wie viel wird versteigert?

Laut der Statistik 2024 des Betreibungsinspektorats wurden im Kanton Zürich knapp 1 000 Grundpfand­verwertungen durchgeführt, das sind rund 0,8 % aller Immobilientransaktionen und damit deutlich mehr als in anderen Schweizer Gross­kantonen.

1.2 Wöchentliche Auktionen in der Stadt

Das Stadtammann- und Betreibungsamt Zürich 5 führt jeden Donnerstag öffentliche Ganten an der Bullingerstrasse 60 durch. An den Terminen werden regelmässig ein bis drei Liegenschaften ausgerufen, plus Fahrnis­gegenstände.

«Zwischen Zuschlag und Marktwert liegt in Zürich oft eine Preis­differenz von 10-15 %. Wer gründlich prüft, kann diesen Spread abholen.»

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2 Preis­dynamik: Wie gross ist der Rabatt wirklich?

Segment	Ø Rabatt vs. Markt ¹	Typisches Objekt
Eigentums­wohnungen	8-12 %	2,5-Zimmer in Stadtkreisen 3 & 11
Einfamilienhäuser	12-18 %	70er-Jahre-EFH an der Goldküste, Sanierungs­bedarf
Mehrfamilienhäuser	15-25 %	5-10 Einheiten in Agglo-Gemeinden wie Dübendorf

¹ Schätzung auf Basis von Ausschreibungen & Versteigerungs­protokollen 2023/24 (Eigenerhebung, Betreibungsamt – Gantprotokolle).

Die Rabatte kompensieren höhere Kauf­neben­kosten (ZH: 0 % Handänderungssteuer) und die kurze Zahlungs­frist von 20 Tagen.

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3 Drei Zürcher Besonderheiten, die du kennen solltest

1. Tiefes Zins­risiko, hohes Liquiditäts­risiko Zürcher Banken vergeben Zwischen­kredite zwar schnell, verlangen aber in der Regel 20 % Eigenkapital - höher als im Schweizer Durchschnitt.
2. Starke Bieter­konkurrenz Viele Semi-Profis und Family-Offices besuchen regelmässig das Gantlokal, spontane «Stille Auktionen» sind selten.
3. Nachfrage­druck in der Vermietung Leerstandsquote Stadt Zürich 2024: 0,18 %, das vermindert das Cashflow-Risiko bei Renovierungs­objekten.

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4 Wo liegen die Chancen, je nach Strategie?

4.1 Buy-to-Let-Investoren

• Bevorzugt kleine MFH in Quartieren mit ÖV-Anschluss (Altstetten, Oerlikon)
• Nutzen sofortige Miet­nachfrage, um Cashflow nach kurzer Renovation zu generieren

4.2 Buy-to-Flip-Strategen

• Suchen Altbau-Wohnungen in Gründerzeit­häusern (Kreise 4/5)
• Setzen auf wert­steigernde Massnahmen: Dach­ausbau, Energiesanierung, Aufteilung in Stockwerkeigentum

4.3 Selbstnutzer

• Profitieren von 0 % Handänderungssteuer im Kanton Zürich
• Planen genug Zeit für Räumung & Umbau (Ø 6-12 Monate)

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5 Typische Zürcher Risiken, und smarte Gegen­massnahmen

• Altlasten in Industrie­quartieren Massnahme: Kataster «Belastete Standorte» prüfen, Boden­gutachten einkalkulieren.
• Knappe Bau­ressourcen Handwerker-Engpässe können Sanierungs­kosten um 10-15 % treiben. Lösung: Frühzeitig Pauschal-Offerten sichern.
• Überbieten im Bieter­poker Hohe Nachfrage kann Preis­abschläge auffressen. Tipp: Striktes Limit + Stop-Buddy.

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6 60-Sekunden-Check: Lohnt sich die Zürcher Auktion?

1. Zahlungs­fähigkeit 20-Tage-Frist gesichert?
2. Preisabschlag ≥ 10 % (WE) bzw. 15 % (MFH) gegenüber Markt?
3. Sanierungs­budget +15 % Puffer?
4. Leerstands­quote < 1 % im Quartier?
5. Rechts­lage (Miet­verträge, Lasten) klar?

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7 Fazit: Zürcher Auktionen sind klein, aber fein

Der Zwangs­versteigerungs­markt in Zürich ist überschaubar, doch gerade darum attraktiv: Wenige, aber gut dokumentierte Objekte, transparente Auktions­termine und eine extrem starke Mieter­nachfrage schaffen ein Rendite-freundliches Umfeld. Wer Liquidität, Fach­wissen und Disziplin mitbringt, findet hier Chancen, die der klassische Immobilienmarkt kaum mehr bietet.