Zwangsversteigerungen im Aargau: Diskrete Chancen im Herzen der Schweiz

Der Kanton Zürich (ZH) oder Waadt (VD).

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1 | Aargauer Kennzahlen im Vierjahres-Vergleich

Jahr	Versteigerungen (Stk.)	Fälle / 100 000 EW	Ø Verkehrswert Wohnhaus (Tsd. CHF)	Ø Verkehrswert Eig-Whg. (Tsd. CHF)
2021	37	ca. 6,2*	≈ 753	-
2022	26	3,8	≈ 1 057	-
2023	26	6,1	n. a.	≈ 642
2024	«mittlerer 30er-Bereich»†	≈ 4 - 5	n. a.	n. a.

*2021‐Bericht nennt einen Spitzenwert von 85,6, dieser basiert jedoch auf einer abweichenden Berechnungs­methodik.
†laut Grafik „Versteigerungen nach Kanton (2024)“, Seite 5.

Die Zahlen belegen: Aargau hält sein Niveau trotz rückläufiger Gesamtzahlen in der Schweiz. Zwischen 2022 und 2023 blieb die Stückzahl konstant, während andere Kantone teils zweistellige Rückgänge verzeichneten. Der sprunghafte Anstieg des Durchschnitts­werts bei Wohnhäusern 2022 (1,06 Mio. CHF) deutet auf mehr hochpreisige Objekte hin, ein Hinweis, dass Qualität statt Quantität Einzug hält.

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2 | Lage­vorteile: Warum der Aargau Vorsprung hat

• Drehscheibe der Wirtschaft: wenige Bahn­minuten nach Zürich, Basel und Bern, ideale Pendler­lage.
• Bevölkerungs­wachstum & stabile Mieten: Netto-Zuzug 0,8 % p. a. seit 2019, Durchschnitts­miete 14 CHF/m² (Stand 2023).
• Diskretes Bieter­umfeld: Mit nur 26 veröffentlichten Terminen 2023 ist die Konkurrenz geringer als in Tourismus-Hotspots wie Tessin (135 Termine).

„Die städtischen Kantone Bern und Zürich sind in der pro-Kopf-Betrachtung weit abgeschlagen, obwohl sie absolut mehr Objekte verzeichnen.“ Marktbericht 2023

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3 | Objekttypen & Preis­bänder

3.1 Wohnhäuser, das Rückgrat

Aargauer Einfamilien­häuser wechselten 2022 im Schnitt für 1,06 Mio. CHF den Besitzer, rund 15 % unter den Durchschnitts­werten vergleich­barer Angebote im klassischen Inserate­markt.

3.2 Eigentumswohnungen, unterschätztes Rendite-Segment

Mit einem Ø-Verkehrswert von 642 000 CHF (2023) liegen Aargauer Eigentums­wohnungen deutlich unter dem Schweizer Durchschnitt (≈ 742 000 CHF). Für Buy-to-Let-Strategien bedeutet das Brutto‐Renditen von 4 - 4,5 %, ohne die Volatilität teurer Gross­stadt­lagen.

3.3 Gewerbe- & Umnutzungs­objekte

Der Aargau hat eine ungewöhnlich hohe Quote an leeren Gewerbe­flächen entlang der Autobahn A1. Diese werden zunehmend als Light-Industrial-Lofts umgebaut, eine Gelegenheit für Value-Add-Investoren mit Bau­kompetenz.

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4 | Drei Praxis­strategien für den Aargau

1. Fix & Flip in Kleinstädten
   Reihen­häuser in Baden / Wettingen mit Verkehrswerten zwischen 650 - 900 k CHF aufwerten und nach 12 Monaten am regionalen Markt verkaufen.
2. Buy & Hold im Fricktal
   3-Zimmer-Eigentums­wohnungen unter 500 k CHF sichern, möblieren und als Corporate Housing an ­Basler Pharma­firmen vermieten.
3. Light-Industrial-Conversion
   Ehemalige Produktions­hallen in Rheinfelden in Micro-Units aufteilen, Exit als Stockwerk­eigentum.

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5 | Ablauf & Timing, so punktet man im Biet­saal

• Saison beachten: In Aargau kulminieren die Termine im Frühjahr (März / April) und Herbst. Der Juli hingegen war 2024 schweizweit der schwächste Monat (19 Termine), ideales Schnäppchen-Fenster.
• Erst­auf­ruf = 70 % Verkehrswert, unbedingt den Zweit­termin prüfen, hier fällt die Preis­grenze ganz.
• Finanzierungs­zusage mit­bringen: 10 % Anzahlung sind sofort fällig, der Rest innert 20 Tagen.

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Fazit, Der Aargau bleibt ein Geheimtipp

Obwohl die Schlag­zeilen von Tessin & Co. bestimmt werden, bietet der Aargau 2024 ein nahezu ideales Verhältnis aus Preis, Risiko und Wachstums­phantasie. Das knappe, aber konstante Auktions­angebot ermöglicht diskrete Deals ohne Grossstadt-Hype, und dank der zentralen Lage erreicht man Zürich, Basel und Bern in weniger als einer Stunde. Wer die Termin­kalender der Betreibungs­ämter im Blick behält und strategisch in Zweit­aufrufen zuschlägt, kann hier überdurch­schnittliche Renditen erzielen, ganz ohne Schlagzeilen, aber mit handfesten Zahlen.