Schnäppchenjagd in der Romandie: Worauf du achten solltest
17. Juni 2025
Die Romandie, von den Seekantonen Waadt und Genf bis zu den Landwirtschaftsgebieten Freiburgs, bietet eine spannende Auktionslandschaft, die sich in Tempo, Steuersätzen und Objektarten klar von der Deutschschweiz unterscheidet. Wer ihre Eigenheiten versteht, findet hier regelmässig Liegenschaften 10-20 % unter Marktpreis, trotz steigender Nachfrage in den grossen Agglomerationen.
1 Marktüberblick: Frequenz und Volumen
1.1 Anzahl Auktionen
2024 wurden laut Portal LocalAuction 612 Immobilienauktionen schweizweit gemeldet, davon entfielen rund 22 % auf die Romandie, mit Spitzenreitern Waadt (ca. 90 Auktionen) und Genf (ca. 40 Auktionen).
1.2 Wöchentliche Termine
- Waadt: Zentrale Gantliste des Betreibungsinspektorats, jede Woche neue Objekte.
- Genf: Öffentliche Aufrufe im Pavillon Cayla, kombiniert mit Online-Ausschreibungen.
- Freiburg: Monatliche Sammeltermine, oft mehrere Landliegenschaften in einem Block.
2 Preisdynamik: Wie viel Rabatt ist realistisch?
| Segment | Ø Abschlag Waadt | Ø Abschlag Genf |
|---|---|---|
| Eigentumswohnungen | 10-14 % | 6-10 % |
| Einfamilienhäuser | 15-20 % | 10-15 % |
| Mehrfamilienhäuser | 18-25 % | 12-18 % |
Eigenerhebung aus Gantprotokollen 2023/24 (kantonale Amtsseiten).
Warum höhere Rabatte in der Waadt? Höhere Handänderungssteuer (3,3 %) und teils ländliche Lagen reduzieren die Bieterzahl, ein Vorteil für vorbereitete Investoren.
3 Drei kantonale Besonderheiten, die deinem Deal den Kick geben
3.1 Waadt (VD)
- Handänderungssteuer 3,3 %, in Kalkulation einpreisen.
- Online-Kataster «Ventes & Enchères» liefert Dokumente gratis, perfekt für Vorab-Due-Diligence.
3.2 Genf (GE)
- Geringe Eigentumsquote (19 %) schafft starke Mieternachfrage, Cash-Flow sicher.
- Strengere Energievorschriften (LCEn), Sanierungs kosten höher, aber auch Förderquoten bis 45 %.
3.3 Freiburg (FR)
- Ländliche Grossparzellen: Potenzial für Agri-PV oder Tiny-Haus-Projekte.
- Bieterkonkurrenz moderat: ideale Lernregion für Auktionseinsteiger.
4 Steuerliche und finanzielle Hebel
- Handänderungssteuer optimieren Beispiel: Kaufpreisaufteilung auf Gebäude vs. Grundstück mindert Steuerlast in VD.
- Zwischenkredit + 20-Tage-Frist Romandie-Banken verlangen oft 25 % EK, frühzeitig „Pont Hypo“ sichern.
- CO₂-Sanierungsboni VD & GE zahlen bis zu 200 CHF/m² Dämmung, Discount plus Fördergeld = Doppelgewinn.
5 Typische Fallstricke, und deine Schutzschilde
Altlasten in Uhren- und Chemieregionen
Prüfe Kataster, beauftrage Boden-Screening (≈ CHF 2 500) bei Verdacht.
Sprachbarriere bei Unterlagen
Französische Gantunterlagen → nutze beglaubigte Übersetzung oder zweisprachige Experten, um Auslegungsfehler zu vermeiden.
Hohe Sanierungsofferten
In der Genferseeregion sind Handwerkerpreise 10-15 % über CH-Ø. Tipp: Pauschal-Werkverträge sichern, bevor du bietest.
6 Fallbeispiel: «Maison Vaudoise»
2024 ersteigerte Investor Luca ein 1985er-EFH nahe Morges.
Hammerpreis: 780 000 CHF (−17 % vs. Markt)
Nebenkosten (3,3 %): 25 700 CHF
Sanierung: 140 000 CHF (Förderung 42 000 CHF)
Total: 903 700 CHF
Marktwert nach Reno: 1 050 000 CHF, Werthebel 16 %.
7 Quick-Checkliste: Erfolgreich bieten in der Romandie
- Gantkatalog (VD/GE/FR) abonnieren.
- Handänderungssteuer in Kalkulation einbauen.
- Zwischenfinanzierung +10 % Puffer sichern.
- Kataster «Belastete Standorte» prüfen.
- Sanierungsofferten vor Auktion einholen.
- Fördergelder (Programme Cantonaux) reservieren.
- Preislimit = Schätzwert × 0,8 (WE) bzw. 0,75 (MFH).
8 Fazit: Romandie-Auktionen lohnen sich, mit Lokalkompetenz
Wer die steuerlichen Unterschiede, die Sprachtücken und die regionale Baukostenstruktur kennt, kann in der Romandie echte Schnäppchen heben. Vorbereitung ist alles, dann wird aus jedem «Vente aux enchères» ein smartes Investment mit Alpenseeblick.
