3. August 2025
In Freiburg (FR) und Neuenburg (NE) treffen solide Nachfragestrukturen auf vielfältige Objektprofile – von städtischen Eigentumswohnungen über Einfamilienhäuser bis zu Tourismus-nahen Zweitwohnsitzen. Die Zweisprachigkeit erweitert den Käuferkreis, erhöht die Vermarktungsspanne und senkt Leerstandsrisiken. Für Investoren entsteht so ein robuster Deal-Flow, der sich konjunkturunabhängiger verhält als in monolingualen Nischen.
Wohnhäuser und Eigentumswohnungen stellen den Kern des schweizweiten Versteigerungsmarktes. 2023 entfielen zusammen rund zwei Drittel aller Termine auf diese beiden Typen; 2024 lag der Anteil sogar bei etwa drei Vierteln.
Gleichzeitig zeigt sich die Robustheit des Volumens: 2024 verringerte sich die Anzahl der Zwangsversteigerungen leicht auf 610, während das Gesamtvolumen – getrieben von höherwertigen Objekten – auf rund 671 Mio. CHF anstieg. Saisonale Cluster sind weiterhin klar erkennbar: die meisten Termine wurden im Juni und Oktober angesetzt, während Juli/August ruhiger verlaufen.
Wer in FR und NE investiert, profitiert von zwei komplementären Preiswelten:
Kennzahl (Auswahl) | Freiburg (FR) | Neuenburg (NE) |
---|---|---|
Ø Verkehrswert ETW (2023) | ~ 835 Tsd. CHF | ~ 286 Tsd. CHF |
Ø Verkehrswert Wohnhaus (2023) | ~ 737 Tsd. CHF | ~ 893 Tsd. CHF |
Marktanteil Wohnnutzung | Schweizweit dominierend (2023 ≈68 %, 2024 ≈75 %) |
Das tiefe ETW-Preisniveau in NE erlaubt konservative Kalkulationen: kleine/mittlere Einheiten in Neuenburg (NE), La Chaux-de-Fonds (NE) oder Le Locle (NE) sind häufig effizient sanierbar und nachgefragt – ideal für Buy-to-Let mit planbaren Cashflows.
Die moderaten Haus-Durchschnittswerte in FR eröffnen Chancen für Capex-getriebene Wertsteigerung. In Freiburg (FR), Bulle (FR) oder Murten (FR) finden sich regelmässig Objekte, bei denen energetische Ertüchtigung, Grundrissanpassung oder die Umwidmung von Nebenräumen unmittelbar die Marktfähigkeit verbessert.
In der Sommerpause nimmt die Taktzahl traditionell ab, während Frühsommer und Herbst Hochphasen bleiben. Wer Due-Diligence-Prozesse straff organisiert, kann die dichten Terminblöcke im Juni/Oktober gezielt nutzen – insbesondere in Konkurrenz zu starken Kantonen wie Waadt (VD) und Tessin (TI), die regelmässig hohe Aktivität aufweisen.
// Nettoanfangsrendite (NAR)
NAR = (Miete_jährlich - Rücklagen - Betriebs-/Unterhalt) / Gesamtkosten
// Gesamtkosten
Gesamtkosten = Zuschlagspreis + Sanierung + Nebenkosten (Steuern, Notar, Gebühren)
// Beispiel: NE-ETW
Zuschlagspreis = 300_000
Sanierung = 25_000
Nebenkosten = 15_000
Miete_jährlich = 16_800
Rücklagen+BU = 2_800
NAR ≈ (16_800 - 2_800) / (300_000 + 25_000 + 15_000) ≈ 4,2 %
Merke: Rendite entsteht beim Einkauf. In Zwangsversteigerungen zählen schnelle Verfügbarkeit, saubere Unterlagen und klare Capex-Pläne. Wer in NE breit streut, glättet das Risiko; wer in FR gezielt saniert, beschleunigt die Werthebung.
Universitäts- und Uhrenstandort mit stabiler Nachfrage in Mittelklassen-Segmenten. Attraktive Einstiegsobjekte in Neuenburg (NE), La Chaux-de-Fonds (NE) und Le Locle (NE). Das ETW-Preisband ist im schweizweiten Vergleich moderat und prädestiniert für Buy-to-Let und Core-Plus.
Als Bindeglied zwischen Mittelland und Romandie bietet Freiburg (FR) – inkl. Bulle (FR), Murten (FR) und Düdingen (FR) – ein vielseitiges Haus-Segment. Im Vergleich zu NE liegen die durchschnittlichen Haus-Verkehrswerte tiefer; das erleichtert Sanierungs- und Halte-Strategien mit Mieterhöhungs-Pfad nach Modernisierung.
2022 zeigten beide Kantone solide Aktivität (FR ca. 22 Versteigerungen, NE ca. 10), eingebettet in einen nationalen Markt mit 622 Terminen. In der Tendenz weisen südwestliche Kantone seit Jahren überdurchschnittliche Aktivität aus – ein Umfeld, in dem zweisprachige Regionen besonders liquide bleiben.
Neuenburg (NE) liefert günstige Einstiege in etabilierten Mikrolagen; Freiburg (FR) bietet Haus-Cases mit handfesten Werthebeln. Wer Saisonalität nutzt, Preise sauber herleitet und Prozesse standardisiert, erschliesst in zweisprachigen Kantonen verlässliche Renditequellen – heute und über den Zyklus hinweg.