Zwangsversteigerungen im Tessin: Top-Renditen im Süden der Schweiz
31. Juli 2025
Der Süden als Taktgeber: Warum das Tessin Investoren bevorzugt
Wer Zwangsversteigerungen systematisch nutzt, findet im Tessin (TI) die beste Kombination aus verlässlichem Angebot, berechenbarer Saisonalität und breitem Objektmix. Der Südkanton führt seit Jahren die Ranglisten an – absolut wie pro Kopf – und schafft damit eine markttechnische Basis, auf der Investoren ihre Pipeline planbar füllen können. 2024 wurden im Tessin 114 Termine registriert (32,6 je 100’000 Einwohner), im Jahr 2023 waren es 135 (38,2).
Marktdaten 2021–2024 kompakt
Die Schweiz zeigte zwischen 2021 und 2024 robuste, aber klar saisonale Muster. 2024 sank die Anzahl der Versteigerungen leicht auf 610, während das Gesamtvolumen auf rund 670,9 Mio. CHF stieg. 2023 lag die Anzahl bei 644 und das Volumen bei ca. 560,7 Mio. CHF. Spitzenmonate waren 2024 Juni (75) und Oktober (62), 2023 März (79) und Juni (79); die Sommermonate blieben jeweils verhalten.
| Jahr | CH: Anzahl | CH: Volumen | TI: Anzahl | TI: je 100’000 Ew. | Saison-Peaks (CH) |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024 | 610 | ≈ 670,9 Mio. CHF | 114 | 32,6 | Juni (75), Oktober (62) |
| 2023 | 644 | ≈ 560,7 Mio. CHF | 135 | 38,2 | März (79), Juni (79) |
| 2022 | 622 | ≈ 744,2 Mio. CHF | 146 | 41,3 | Oktober/November stark |
| 2021 | 854 | ≈ 904,3 Mio. CHF | 154 | 77,6 | Mai/Juni |
Regionale Einordnung
Neben TI sind Waadt (VD), Wallis (VS) und Bern (BE) regelmässig stark. Pro Kopf sticht 2024 auch Jura (JU) und Glarus (GL) hervor, während Zürich (ZH) und Genf (GE) wegen grosser Bevölkerungsbasis tiefer rangieren.
Lugano & Locarno als Mikrolagen mit Hebel
Seenahe Quartiere in Lugano/Locarno (TI) verbinden touristische Nachfrage mit alltagstauglicher Infrastruktur. Für Investoren sind Distanz zur Uferpromenade, ÖV-Konnektivität, Hanglage (Entwässerung!) und Parkierung die Preistreiber. Wer diese Faktoren in die Miet- und Capex-Planung übersetzt, steigert die Kalkulationssicherheit – und kann in ruhigeren Sommermonaten mit weniger Konkurrenz bieten.
Objektmix & Preisniveaus: Wo Rendite entsteht
Die Angebotsbasis ist breit: 2024 stellten Wohnhäuser und Eigentumswohnungen zusammen etwa 75 % aller Verfahren (2023 rund 68 %). Für die Praxis heisst das: beste Datenverfügbarkeit (Vergleichswerte, Mieten) und Exit-Flexibilität.
- Eigentumswohnungen (ETW): Ø-Verkehrswert in TI 2023 bei ca. 797 Tsd. CHF (2022: ≈902 Tsd. CHF). Schweizweit lagen 2023 rund 60 % der ETW ≤ 600 Tsd. CHF – ein nützliches Preisfenster für Cashflow-Strategien.
- Wohnhäuser: Ø-Verkehrswert in TI 2023 bei ca. 1,073 Mio. CHF (2022: ≈821 Tsd. CHF). 2023 lag die Häufung schweizweit zwischen 400 Tsd. und 1,2 Mio. CHF.
- Premium-Segmente: Villen blieben 2024 schweizweit mit Ø 3,92 Mio. CHF die teuerste Kategorie (2023: 5,1 Mio. CHF) – selektive Value-Add-Chancen, wenn Lage und Sanierungskonzept stimmen.
„Der Verkehrswert ist eine Leitplanke – nicht der Zielpreis. Entscheidend ist, wie sauber Ertragswert, Capex und Mikrolage zusammenpassen.“
// Rückwärtskalkulation (vereinfachtes Muster für Seelage-ETW im Tessin)
Jahresnettomiete = (Miete_peak * Wochen_peak) + (Miete_off * Wochen_off) - Leerstand
Ertragswert = Jahresnettomiete / Diskontsatz
Capex = Hülle + Technik + Innenausbau + Nebenkosten
Sicherheitsabschlag= 10%–20% (Mikrolage, Auslastungsrisiko)
MaxGebot = min(Ertragswert, Verkehrswert) - Capex - Sicherheitsabschlag
Saisonalität & Bietfenster: planen, wenn andere pausieren
Der Markt folgt einem klaren Takt: In 2024 waren Juni und Oktober die aktivsten Monate, Juli/August dagegen ruhig. 2023 stachen März und Juni hervor. Wer Finanzierung und Due Diligence vorzieht, nutzt die ruhigeren Phasen in Seelagen für disziplinierte Zuschläge.
Risiken managen: Technik, Recht, Liquidität
- Gebäudehülle & Technik: Hangwasserführung, Dach, Fenster, Heizungsersatz (Öl → WP/Pellet), hydraulischer Abgleich – Capex in 3–5-Jahres-Plan überführen.
- STWE & Grundbuch: Reglemente, Sondernutzungsrechte, Dienstbarkeiten, Baulinien. Klarheit vor dem Gebot.
- Liquidität: Zuschlagsfristen, Gebühren (Handänderung, Publikationen) und Reserven fix einplanen.
- Ertrag: Mietfähigkeit prüfen (Lage, Stellplatz, Balkon/Loggia, Bewirtschaftung) und Puffer für Saisonalität einpreisen.
Benchmarks für den Süden
| Kennzahl | Tessin (TI) | Schweiz | Interpretation |
|---|---|---|---|
| Anzahl ZVG 2024 | 114 | 610 | Konstanter Dealflow im Südkanton. |
| Rate je 100’000 Ew. (2024) | 32,6 | – | Pro Kopf führend – Wettbewerb verteilt sich. |
| Ø ETW (2023) | ≈ 0,797 Mio. CHF | – | Solider Einstieg für Cashflow-Strategien. |
| Ø Wohnhaus (2023) | ≈ 1,073 Mio. CHF | – | Planbare Korridore bei moderatem Capex. |
| Villen Ø (CH) | – | 3,92 Mio. (2024) / 5,10 Mio. (2023) | Premium mit Preisrücksetzer – selektiv bieten. |
| Saisonalität (CH) | Sommer ruhig | Peaks: Juni/Oktober (2024), März/Juni (2023) | Sommerfenster für weniger Konkurrenz. |
FAQ – Häufige Fragen zu Zwangsversteigerungen im Tessin
Warum ist TI so aktiv?
Mischung aus Marktgrösse, konsequenter Terminierung und Nachfrage nach Zweitwohnsitzen – das sorgt für stetige Angebotszufuhr.
Welche Objekte eignen sich für den Einstieg?
ETW mit effizientem Grundriss, Aussenraum und Stellplatz; bei Häusern klare Capex-Pläne und ggf. Teilvermietung.
Wann bieten?
Ruhige Sommermonate nutzen; Peaks erfordern strikte Obergrenzen und vollständige Aktenlage (Grundbuch, STWE-Reglemente, Baulasten).
Fazit: Top-Renditen mit System – nicht mit Zufall
Das Tessin (TI) ist der Taktgeber der Schweizer Zwangsversteigerungen. Mit sauberer Due Diligence, einer Ertragswertlogik und dem bewussten Nutzen der Saisonalität verwandeln Investoren seenahe Chancen – von kompakten ETW bis zu selektiven Premium-Objekten – in belastbare Renditen. Im Vergleich zu Waadt (VD) und Wallis (VS) behauptet TI seine Führungsrolle – ein Standortvorteil, den man strategisch ausspielen sollte.
