Zwangsversteigerung in Graubünden: Wohnhaus von Adam Quadroni neu vergeben

Ein aussergewöhnliches Kapitel im langen Bündner Baukartell-Fall ist zu Ende gegangen: Am Freitagnachmittag, 30. Mai 2025, wurde das Einfamilienhaus des Whistleblowers Adam Quadroni in Ramosch (Gemeinde Valsot) zwangsversteigert. Den Zuschlag bei 1,435 Mio. CHF erhielt die Solothurner Opernsängerin Marion Ammann, mit dem erklärten Ziel, dass Quadroni weiterhin in seinem Elternhaus wohnen kann. Damit wurde nicht nur ein drohender Zwangsauszug verhindert, sondern auch über die Hälfte seiner Schulden reduziert.

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1 Das Objekt im Überblick

• Adresse: Munt 317a, 7556 Ramosch GR, Hanglage mit Panoramablick ins Unterengadin.
• Baujahr & Struktur: 2004 errichteter 6½-Zimmer-Anbau an das elterliche Wohnhaus, Bruttogeschossfläche ca. 250 m².
• Areal: Zwei zusätzliche Parzellen (ehemals Bauland, heute Landwirtschaftszone) sowie eine separate Jagdhütte zwischen Ramosch und Strada.
• Schätzwert: Wohnhaus 2,3 Mio. CHF, Jagdhütte 100 000 CHF.
• Zuschlagspreise: 1,435 Mio. CHF (Haus) & 450 000 CHF (Jagdhütte), letzteres stolze 350 % über Schätzung.
• Schuldenabbau: Gesamtforderung lag bei 3,6 Mio. CHF, Restschuld nach Verwertung ~1,7 Mio. CHF.

«Wir hoffen, dass wir eine Lösung finden und er in seinem Haus bleiben kann, um sein erlittenes Leid etwas zu mindern.»
Marion Ammann, Ersteherin

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2 Chronologie der Versteigerung

Datum	Ereignis
2017	Quadroni deckt das Engadiner Baukartell auf, sein Bauunternehmen geht in Konkurs.
27. 05. 2025	Betreibungs- und Konkursamt Unterengadin publiziert Steigerungsanzeige (Schätzwert 2,3 Mio. CHF).
30. 05. 2025 (14 Uhr)	Öffentliche Auktion im Gemeindehaus Scuol, rund 40 Personen im Saal.
30. 05. 2025 (≈14:40)	Zuschlag an Marion Ammann für 1,435 Mio. CHF nach nur drei Bietschritten (Gegenbieter: Raiffeisenbank).
31. 05. 2025	Medienberichte bestätigen zusätzlichen Kauf der Jagdhütte (450 000 CHF).
Juni 2025	Zehntägige Beschwerdefrist (Art. 156 Abs. 2 SchKG) läuft, Eigentums­übertragung vorbereitet.

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3 Rechtliche Grundlagen & Besonderheiten

3.1 Pfandverwertung nach SchKG

1. Betreibungsbegehren (Art. 67 ff.): Gläubiger (v. a. Banken) verlangen Verwertung.
2. Schätzung (Art. 140): Expertise ergibt 2,3 Mio. CHF für das Wohnhaus.
3. Öffentliche Bekanntmachung:(Art. 156) min. 4 Wochen vor Termin.
4. Doppelaufruf entfällt: keine Grundpfandlasten ausser Konkursmasse, daher nur ein Aufruf.
5. Zuschlag & Anzahlung (Art. 143, 136): 10 % Sicherheitsleistung bzw. fix 100 000 CHF sofort fällig.

3.2 Bleiberecht & neue Eigentümerschaft

Damit Quadroni dauerhaft wohnen bleiben kann, stehen verschiedene zivilrechtliche Instrumente zur Verfügung:

• Unentgeltliches Wohnrecht (ZGB Art. 776 ff.): dinglich gesichert, im Grundbuch eintragbar.
• Langfristiger Mietvertrag: einfach und flexibel, aber ohne Grundbuchschutz.
• Nutzniessung: umfassender, aber steuerlich komplexer als ein reines Wohnrecht.

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4 Ökonomische Einordnung

• Preisabschlag beim Haus: 38 % unter Schätzung, typisch für Objekte mit emotionalem Kontext und mittelfristigem Renovationsbedarf.
• Überbietung bei der Jagdhütte: +350 %, zeigt, dass kleine Ferienimmobilien im Engadin stark nachgefragt sind.
• Schuldenreduktion: Verwertungserlös senkt die Passivseite von 3,6 Mio. CHF auf 1,7 Mio. CHF, Gläubiger erhalten sofortige Quote.
• Sozialer Nutzen: Erhalt des sozialen Umfelds und der psychischen Stabilität des Whistleblowers.

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5 Best-Practice-Tipps für Bietende

1. Vorbesichtigung & Grundbuchauszug: Technische Zustandsanalyse plus Prüfung von Dienstbarkeiten.
2. Finanzierungsnachweis bereitstellen: Bankgarantie oder Liquidität für die sofort fällige Sicherheit.
3. Bietstrategie festlegen: Maximales Limit definieren, beim Wohnhaus reichte bereits der dritte Sprung.
4. Soziale Komponenten bedenken: Bei bewohnten Objekten können Fairness-Signale (Bleiberecht, Mietvertrag) Konkurrenz dämpfen.

FAQ zur Graubündner Versteigerung

Darf die Käuferin das Wohnrecht einseitig festlegen?
Nein. Wohn- oder Nutzniessungsrechte erfordern eine schriftliche Vereinbarung zwischen Parteien und anschliessenden Grundbucheintrag.

Muss Lex Koller beachtet werden?
Nein, Käuferin ist Schweizerin, daher keine Bewilligung nötig.

Welche Gebühren fallen an?
1,5 % Zuschlagsgebühr des Betreibungsamts + ca. 0,3 % Grundbuchgebühr Graubünden.

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6 Lerneffekte aus dem Fall Quadroni

• Transparenz stärkt Vertrauen: 40 Zuschauende im Saal und Live-Berichterstattung sorgten für Akzeptanz.
• Ethisches Bietverhalten kann wirtschaftlich sein: Bewusster Kauf unter Schätzung, aber mit sozialem Mehrwert.
• SchKG schützt Gläubiger und Schuldner: Trotz hoher Schulden bleibt dem Schuldner ein Weg, sein Zuhause zumindest indirekt zu erhalten.

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7 Fazit

Die Bündner Zwangsversteigerung rund um Adam Quadroni zeigt, dass das schweizerische Betreibungs- und Konkursrecht nicht nur Gläubigerforderungen effizient bedient, sondern auch humanitäre Lösungen ermöglicht. Durch eine kooperative Käuferin, transparente Abläufe und kluge Nutzung zivilrechtlicher Instrumente wird aus einem Notverkauf ein positives Signal: Selbst in komplexen Schuldensituationen lassen sich Win-Win-Resultate erzielen, für Schuldner, Gläubiger und die Region Graubünden gleichermassen.