Luzerner Immobilien unter dem Hammer: Warum sich Versteigerungen hier lohnen
30. Juni 2025
Die „Leuchtenstadt“ ist bekannt für Kapellbrücke, Tourismus-Magnetismus und stabile Wohnnachfrage, doch kaum jemand weiss, dass Zwangsversteigerungen in Luzern seit einigen Jahren zu den diskretesten, aber profitabelsten Kaufkanälen der Schweiz gehören. Obwohl das Betreibungsamt 2023 nur 10 offiziell publizierte Auktionen meldete (≈ 2,4 Fälle je 100 000 EW), zieht die durchschnittliche Objektqualität weite Kreise von Investorinnen nach sich.
1 | Marktvolumen & Dynamik
| Jahr | ZVGs Luzern | ZVGs Schweiz gesamt |
|---|---|---|
| 2021 | 13 | 854 |
| 2022 | 9 | 622 |
| 2023 | 10 | 644 |
| 2024* | ≈ 12 - 14 | 610 |
*Grafik „Zwangsversteigerungen 2024 nach Kanton“
Dass Luzern beim absoluten Aufkommen unter dem Radar bleibt, bedeutet weniger Mitbieter und damit höhere Abschläge: Im Schweizer Durchschnitt starten Gebote bei 70 % des Verkehrswerts, in Luzern reichen wegen geringer Konkurrenz oft 65 %.
2 | Preisstruktur: Hohe Qualität trifft Rabattmechanik
2.1 Eigentumswohnungen
Der durchschnittliche Verkehrswert einer Luzerner Eigentumswohnung lag 2023 bei ≈ 826 000 CHF und damit über dem nationalen Mittel von 742 000 CHF. Wird das Objekt im Erstaufruf zu 70 % aufgerufen, beginnt das Biet-Fenster bereits bei rund 578 000 CHF, für City-Lagen wie Tribschen oder Neustadt ein äusserst kompetitives Preisniveau.
2.2 Wohnhäuser
Noch eindrücklicher ist der Sprung bei Ein- und Mehrfamilienhäusern: 2022 notierten Luzerner Wohnhäuser im Schnitt bei ≈ 2,12 Mio. CHF und belegten damit Platz 2 hinter Graubünden. Selbst ein Zuschlag nur 15 % unter Verkehrswert spart damit über 300 000 CHF Kapital, eine Marge, die am klassischen Inseratemarkt kaum zu erzielen ist.
3 | Objektmix & Besonderheiten
- Wohnhäuser & Eigentumswohnungen: analog zum gesamtschweizerischen Trend machen sie 65-70 % aller Luzerner Auktionen aus.
- Gewerbe-Konversionspotenzial: brachliegende Lager in Emmen und Reussbühl werden zunehmend zu Micro-Lofts umgewandelt, Exit-Renditen von 6 %+ p.a. sind realistisch.
- Touristische Assets: Kleinhotels am Vierwaldstättersee tauchen gelegentlich in den Listen auf und lassen sich als Serviced Apartments repositionieren.
4 | Vier Investmentstrategien in Luzern
- Fix & Flip in Agglo-Gemeinden
Reiheneinfamilienhaus in Kriens: Verkehrswert 1,05 Mio. CHF, Zuschlag bei 710 000 CHF möglich, Sanierung 120 000 CHF, Verkaufspreis 1,25 Mio. CHF → 18 % Bruttomarge. - Buy-to-Let Innenstadtwohnung
3-Zimmer-Whg. Neustadt, Verkehrswert 820 000 CHF, Nettomiete 2 500 CHF/Monat, Bruttorendite ~ 4 % ab Tag 1 dank günstigerer Anschaffung. - Feriendomizil, Teilzeit AirBnB
Chalet in Vitznau mit Seesicht: ausserhalb Hauptsaison kaum Bieter, daher Zuschlag < 60 % Verkehrswert realistisch. - Light-Industrial-Lofts
Gewerbehalle Emmenbrücke, Verkehrswert 1,4 Mio. CHF. Aufteilung in 12 Ateliers à 20 m², Zielmiete 250 CHF/m²/Jahr.
5 | Timing & Taktik
- Saisonalität: Luzerner Termine folgen dem nationalen Muster, Peaks im Frühjahr (März/April) und Herbst (Oktober). Der Juli 2024 zählte nur 19 Termine schweizweit, ideale Schnäppchenzeit.
- Zweitaufrufe nutzen: Wird im ersten Termin das 70 %-Gebot verfehlt, fällt die Untergrenze, in Luzern passiert das mangels Bietern überdurchschnittlich oft.
- Bankgarantie bereitstellen: 10 % Anzahlung am Auktionstag, Rest i.d.R. 20 Tage, wer Liquiditätsnachweis vorlegt, hat psychologisch die Oberhand.
6 | Luzern im Vergleich zu Zürich & Waadt
Während in Zürich zwar mehr Objekte unter den Hammer kommen (32 in 2024), drückt die hohe Bieterzahl die Abschlagschancen. In der Waadt wiederum liegen die Objektwerte (Ø Wohnhaus 2023: 2,21 Mio. CHF) noch über Luzern, die Nachfrage nach Luxus-Ferienwohnen treibt jedoch den Zuschlag in die Höhe. Luzern positioniert sich damit zwischen beiden Extremen, hochwertig, aber noch nicht überlaufen.
Fazit, Der stille Star der ZVG-Szene
Obwohl Luzern im Kantonsranking der Zwangsversteigerungen nur in den hinteren Reihen auftaucht, macht gerade diese Diskretion den Markt so spannend: hohe Verkehrswerte, verlässliche Mietnachfrage und vergleichsweise wenige Bieter schaffen ein ideales Terrain für Schnäppchen mit Premium-Charakter. Wer Prozesse, Finanzierung und Termine im Griff hat, kann sich 2025 erste-Reihe-Lagen entlang des Vierwaldstättersees zu Mittelklassepreisen sichern, ein Privileg, das klassische Inserate schon lange nicht mehr bieten.
