Liegenschaften & Grundstücke: Der unterschätzte Schatz der Versteigerungsplattformen

Warum Liegenschaften & Grundstücke das spannendste Nischensegment sind

Bauland, Roh- und Restgrundstücke sowie heterogene „Liegenschaften“ (z. B. unbebaute/teilbebaute Parzellen, Abparzellierungen, Zufahrtsflächen, Abstellplätze) sind in Zwangsversteigerungen ein unterschätzter Deal-Flow. Sie kommen seltener als Wohnhäuser oder Eigentumswohnungen zum Zuschlag – bieten aber überdurchschnittliche Preishebel und flexible Exit-Pfade: vom Eigenheimprojekt über kleinteilige Projektentwicklung (Subdivisions) bis zum Landbanking in wachstumsstarken Gemeinden.

Marktbild 2021–2024: klein, volatil, voller Optionen

Im Vergleich zu Wohnnutzungen ist das Volumen bei Liegenschaften & Grundstücken klein, schwankt jedoch stark von Jahr zu Jahr. Entscheidender als absolute Anzahl ist die breite Wertstreuung: Es gibt sehr günstige Lots (häufig fünfstellig), aber auch großflächige oder ausnutzungsstarke Parzellen im mittleren sechsstelligen Bereich – die Differenz erklärt das Potenzial.

Jahresüberblick Liegenschaften & Grundstücke

Jahr	Anzahl Liegenschaften	Ø Verkehrswert (CHF)	Wertverteilung (typisch)	Kontext
2021	ca. 70	≈ 321’000	Häufung < 50’000, Ausreisser bis ~900’000	Post-Pandemie Re-Opening; hohe Gesamtaktivität.
2022	ca. 116	≈ 451’000	Viele Fälle ≤ 20’000, aber breite Streuung	Rückgang Gesamtzahl, Südwesten besonders aktiv.
2023	ca. 103	≈ 150’000	Fokus im unteren Segment, einige > 380’000	Gesamtvolumen Markt niedriger, Bauland sehr selektiv.
2024	ca. 52	≈ 200’000	Kleines Sample, klare Mikrolagen-Prämien	Juni/Oktober starke Auktionsfenster, Volumen gesamt ↑.

Einordnung: Verkehrswerte sind betreibungsamtliche Schätzungen. Zuschläge können darunter oder – bei „Hotspots“ – darüber liegen. Für Investoren zählen die Nutzbarkeit (Zonenordnung, Erschliessung) und der Residualwert (siehe unten).

Wo sich der Einstieg lohnt: regionale Muster und Hotspots

Die Auktionsdichte ist traditionell im Süden/Südwesten am höchsten. Für Grundstücksstrategien ergeben sich drei sinnvolle Cluster:

• Deal-Flow & Auswahl: TI, VD, VS, BE – hohe absolute Fallzahlen, reichlich Vergleichsfälle. Gute Bedingungen für systematische Bietstrategien.
• Überdurchschnittliche Rate je Einwohner: TI, JU, SO, GL – kleinere Märkte mit interessanten Mikrolagen; ideal für opportunistische Käufer.
• Premium-Mikrolagen (knapp, umkämpft): ZH, GE, ZG, SZ, LU – seltener in der Auktion, aber bei Zuschlag stark werthaltig.

Praktischer Ansatz: In TI/VS/VD Pipeline über mehrere Lose aufbauen; in ZH/GE/ZG selektiv auf „Blue-Chip“-Mikrolagen fokussieren (z. B. Nähe See/ÖV, Hanglagen mit Sicht).

Saisonalität: richtig timen

Regelmässig zeigen sich Juni und Oktober als auktionsstarke Monate; Juli/August sind ruhiger. Finanzierungsfreigaben (Bietsicherheit) ideal im Frühling fixieren, damit Objekte in den dichten Fenstern zügig geprüft werden können.

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Wirtschaftliche Logik: vom Verkehrswert zum Residualwert

Der Preis eines Grundstücks ergibt sich nicht aus „Vergleichsangeboten“, sondern aus seinem Entwicklungspotenzial. Kern ist die Residualwertrechnung:

Landwert ≈ (stabilisierter Projektwert) – (Baukosten + NK) – (Entwicklergewinn + Risikoaufschlag)

Beispiel (vereinfacht)

Parameter	Case A: EFH-Parzelle	Case B: kleinteilige Verdichtung
Zonenordnung / Ausnützung	W2, AZ 0.4	W3, AZ 0.8
Grundstücksfläche	700 m²	1’200 m²
Mögliche BGF	≈ 280 m²	≈ 960 m²
Stabilisierter Wert (Verkauf)	2.0 Mio. CHF	6.2 Mio. CHF
Baukosten + NK	1.55 Mio. CHF	4.9 Mio. CHF
Gewinn + Risikoaufschlag	200’000 CHF	700’000 CHF
Residualer Landwert	≈ 250’000 CHF	≈ 600’000 CHF

Ergibt die Auktion einen Zuschlag deutlich unter dem Residualwert, entsteht ein belastbarer Puffer – besonders wertvoll bei Kosten- und Zinsvolatilität.

Technik & Recht: die 12 wichtigsten Prüfsteine

1. Zonenplan & Bauordnung: Nutzung, Gebäudehöhen, Grenzabstände, AZ/GFZ; Nachverdichtungsspielräume.
2. Erschliessung: Wasser, Abwasser, Strom, Wärme, Zufahrt; Erschliessungsbeiträge.
3. Grundbuch & Dienstbarkeiten: Wegrechte, Näherbaurechte, Leitungsrechte, Bauverbote.
4. Vormerkungen & Lasten: Baurecht, Nutzniessung, Rückkaufsrechte, Vorkaufsrechte (kommunal/privat).
5. Altlasten & Bodenqualität: Katastereinträge, Altdeponien, Auffüllungen; Sanierungskosten einpreisen.
6. Topografie & Geologie: Hangstabilität, Böschungssicherung, Grundwasser; Lastfälle für Keller/Untergeschosse.
7. Gewässer- & Naturgefahren: Hochwasser, Lawinen, Steinschlag in GR/VS; Schutzauflagen beachten.
8. Denkmalschutz/Ortsbild: Relevanz v. a. in GE, VD, BS.
9. Zweitwohnungsregeln: Tourismusorte in GR, VS, TI.
10. Parzellierung & Zufahrt: Teilungen, Andienung, Wendeplatz; Gemeindevorgaben früh abklären.
11. Abgaben & Steuern: Handänderung, Erschliessungsabgaben, Mehrwert bei Ein-/Umzonungen.
12. Versteigerungsbedingungen: Rangordnung der Pfandrechte, Anzahlung, Besitzesantritt, Besichtigungsrechte.

Strategien für verschiedene Kantone

• Value-Add & Verdichtung: AG, TG, SG, FR, NE – solide Nachfrage, realistische Baurechte, gute Exit-Liquidität.
• Opportunistisch & Landbanking: TI, JU, SO, GL, VS – erhöhte Auktionsraten, selektive Mikrolagen, häufig attraktive Einstiegspreise.
• Prime & Blue-Chip: ZH, ZG, SZ, LU, GE – wenige Lose, aber höchste Werthaltigkeit bei Zuschlag.

Bieten mit System: 6 Schritte zum Zuschlag unter Residualwert

1. Pipeline: Frühzeitiges Monitoring (Fokus TI, VD, VS, BE), Akten/Pläne anfordern.
2. 30-Min-Screening: Zonenordnung, Erschliessung, offensichtliche Lasten; „No-Go’s“ sofort aussortieren.
3. Residualwert-Quick-Check: Stabilisierter Wert → minus Bau-/Nebenkosten → minus Marge/Risiko = Maximalgebot.
4. Finanzierung & Liquidität: Bietsicherheit/Anzahlung klären; Brücke → Langfrist früh strukturieren.
5. Bietdisziplin: Maximalpreis niemals überschreiten; bei Überbietung sofort nächstes Los ansteuern.
6. Nach dem Zuschlag: Vermessung/Teilung sichern, Erschliessung terminieren, Genehmigungsfahrplan aufsetzen.

„Grundstücke aus Auktionen belohnen jene, die Zonenrecht lesen können und mit Residualwerten bieten. Der Kauf ist der Gewinn – gebaut wird der Cashflow.“

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Praxis: drei typische Investment-Cases

• JU (Landbanking mit Option): 1’200 m² Bauland, geringe Nachfrage, Zuschlag fünfstellig. Perspektive über Teilung/Weiterverkauf nach Planreife – niedrige Haltekosten, hoher Hebel.
• SO/GL (Verdichtung): Eckparzelle mit AZ ≥ 0.6, Doppelhaus oder kleines MFH möglich. Werttreiber: Parkierungslösung und Erschliessung; Exit an Eigennutzer/kleine Investoren.
• SZ/VD (Prime-Mikrolage): Knappes See-nahes Grundstück mit Dienstbarkeit; höherer Eintritt, aber Premium-Exit. Sorgfältige Abklärung von Uferabständen und Sichtschutz.

FAQ: Häufige Fragen zu Liegenschaften & Grundstücken

• Wie realistisch ist „unter Marktwert“? In wettbewerbsstarken Kantonen (ZH, GE, ZG) seltener; in TI, JU, SO, GL, VS deutlich häufiger – besonders bei Objekten mit Klärungsbedarf.
• Wie sichere ich mich gegen „Überraschungen“ ab? Altlastenkataster, Grundbuchauszug, Werkleitungen, Naturgefahrenkarte, Voranfrage bei der Gemeinde.
• Welche Kosten werden unterschätzt? Erschliessungsbeiträge, Vermessung/Teilung, Böschungssicherung, Bauprovisorien, Baunebenkosten.
• Welche Exit-Strategien sind realistisch? Build-to-Sell (EFH/DHH), Parzellenhandel (nach Teilung), Projektverkauf nach Baubewilligung.