Zwangsversteigerungen in St. Gallen: Für Investoren mit Weitblick

Regionale Besonderheiten und Chancen in St. Gallen

Zwangsversteigerungen sind in der Ostschweiz kein Massenphänomen – und gerade deshalb für Investoren attraktiv. St. Gallen (SG) verbindet eine solide, mittelständisch geprägte Wirtschaft mit bodenständigen Immobilienmärkten. Der Wettbewerb in Versteigerungen ist überschaubar, Informationsvorteile lassen sich systematisch aufbauen, und die Preisspannen zwischen Verkehrswert und Zuschlag eröffnen selektiv Chancen.

Marktdaten im Überblick (2021–2024)

Die Schweiz verzeichnete 2024 insgesamt 610 Zwangsversteigerungen bei einem Volumen von rund 670,9 Mio. CHF – ein Plus gegenüber 2023, obwohl die Anzahl der Verfahren leicht sank.

Für St. Gallen (SG) ist die Ausgangslage stabil: 2023 wurden 27 Versteigerungen registriert, was etwa 4,5 Verfahren pro 100’000 Einwohner entspricht.

Preislich zeigt sich eine klare Spreizung nach Objektkategorie: In St. Gallen lag 2023 der durchschnittliche Verkehrswert versteigerter Eigentumswohnungen bei rund 547’000 CHF und von Wohnhäusern bei rund 1,073 Mio. CHF.

Zum Vergleich: 2022 lag der St. Galler Durchschnittswert bei Wohnhäusern bei rund 886’000 CHF; 2021 lag er bei rund 683’000 CHF – ein Indiz für den strukturellen Aufwärtstrend im kantonalen Bestand und die Attraktivität besserer Lagen.

Jahr	Kennzahl	Wert	Kommentar
2024 (CH)	Anzahl / Volumen	610 / ~670,9 Mio. CHF	Weniger Verfahren, höheres Volumen – Fokus auf werthaltigere Objekte.
2023 (SG)	Anzahl	27	~4,5 Verfahren pro 100’000 Einwohner – moderates, planbares Angebot.
2023 (SG)	Ø Verkehrswert ETW	~547’000 CHF	Interessant für Buy-to-Let-Strategien bei tragfähiger Miete.
2023 (SG)	Ø Verkehrswert Wohnhäuser	~1,073 Mio. CHF	Selektion nach Mikrolage entscheidend (Infrastruktur, ÖV, Nahversorgung).
2022 (SG)	Ø Verkehrswert Wohnhäuser	~886’000 CHF	Referenzwert in einer Phase geringerer Fallzahlen.
2021 (SG)	Ø Verkehrswert Wohnhäuser	~683’000 CHF	Unterstreicht die mittelfristige Preisachse nach oben.

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Einordnung im nationalen Kontext

Die Aktivität konzentriert sich schweizweit oft in den südlichen Kantonen – etwa im Tessin (TI), im Wallis (VS) und im Waadtland (VD). Städte- und bevölkerungsstarke Kantone wie Zürich (ZH) und Genf (GE) fallen in der Pro-Kopf-Betrachtung naturgemäss zurück, obwohl die absolute Zahl der Versteigerungen hoch sein kann.

Objektseitig dominieren landesweit Wohnhäuser und Eigentumswohnungen mit rund zwei Dritteln bis drei Vierteln aller Verfahren (2023 ca. 68 %, 2024 ca. 75 %). Für Investoren bedeutet das: Das grösste Opportunity-Set liegt in den klassischen Wohnnutzungen – genau hier bietet St. Gallen (SG) solide, gut kalkulierbare Cashflow-Profile.

Warum St. Gallen im Bietsaal überzeugt

1) Planbares Angebot und transparente Werte

• Konstanz statt Hektik: Eine moderate Zahl an Verfahren – 2023 waren es 27 – ermöglicht gründliche Due Diligence und einen ruhigen, faktenbasierten Bietprozess.
• Verkehrswerte als Leitplanke: Die betreibungsamtliche Schätzung (Verkehrswert) schafft Orientierung. In St. Gallen lagen 2023 die Ø-Werte bei ~547’000 CHF (ETW) bzw. ~1,073 Mio. CHF (Wohnhäuser).

2) Chancen durch Mikrolagen

In der Ostschweiz entscheiden Mikrolagen – ÖV-Anbindung, Nahversorgung, Quartiersubstanz – über Mietertrag und Wertentwicklung. Die Preisspanne zwischen ländlichen Teilmärkten und zentrumsnahen Lagen im Kanton ist eine Quelle für Value-Add-Strategien (Sanierung, Grundriss-Optimierung, Energieeffizienz).

3) Risikosteuerung über Objektwahl und Timing

• Objekttypen priorisieren: Da Wohnhäuser und ETW den Markt prägen, sind Datenpunkte, Vergleichswerte und Mietbenchmarks am besten verfügbar – das reduziert Bewertungsrisiken.
• Saisonalität nutzen: Neue Termine häufen sich regelmässig im Frühsommer und Herbst (in 2024 etwa ein Volumens-Peak im Juni). Für Investoren heisst das: Akquisitions- und Finanzierungsfenster vorausschauend planen.

Wer in St. Gallen systematisch prüft, selektiv bietet und die Mikrolage in die Mietkalkulation übersetzt, steigert die Trefferquote – und senkt das Downside-Risiko.

Praxisleitfaden für den Einstieg

Daten & Screening

1. Regelmässig Terminlisten und Steigerungsbedingungen verfolgen; Verkehrswerte und Grundbuchangaben fortlaufend dokumentieren.
2. Vergleichswerte je Quartier und Baujahrsklasse sammeln (Baujahr, Zustand, Energiebedarf, Grundriss).
3. Frühzeitig Bankgespräch führen (Finanzierungsrahmen, Sicherheiteneinbringung, Zahlungsmodalitäten nach Zuschlag).

Bewertung & Bietstrategie

• Konservative Kalkulation: Sicherheitsabschläge für Instandsetzung, Zeitwertkorrekturen und Nebenkosten einkalkulieren.
• Bietkorridor definieren: Maximalgebot vom erwarteten Ertragswert (Miete nach Sanierung) rückwärts herleiten.
• Exit mitdenken: Halten (Cashflow), Halten & Sanieren (Wertsteigerung) oder selektiver Verkauf – je nach Lage und Objekt.

Schwerpunkte in St. Gallen setzen

Für risikoarme Erstinvestitionen bieten sich Eigentumswohnungen mit soliden Ø-Verkehrswerten (~547’000 CHF in 2023) an; bei Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern (~1,073 Mio. CHF Ø in 2023) entscheidet die Lagequalität, ob Value-Add-Massnahmen (energetische Sanierung, Grundriss) die Rendite heben.

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Vergleich mit Nachbarkantonen

In der Ostschweiz lohnt der Blick über die Kantonsgrenze: Thurgau (TG) weist bei Eigentumswohnungen teils höhere Durchschnittswerte auf, Glarus (GL) und Jura (JU) zeigen im Verhältnis zur Bevölkerung teils höhere Versteigerungsraten, während Zürich (ZH) absolut stark ist, pro Kopf aber zurückfällt.

FAQ – Typische Investorenfragen

Wie bewerte ich das Risiko versteckter Mängel?

Reserve für Sanierungen und Gutachtercheck vor dem Termin. Bei Unsicherheit mehr Sicherheitsabschlag – Disziplin schlägt Spontankauf.

Welche Objekte sind in SG besonders geeignet?

ETW in guten Mikrolagen für Cashflow-Strategien; Einfamilienhäuser mit solider Bausubstanz für Value-Add (energetische Standards, Grundriss-Optimierung).

Wie plane ich die Finanzierung?

Frühzeitig Limite sichern; Zuschlagszahlung und Nebenkosten (Handänderung, Gebühren) fest einkalkulieren.

Fazit: St. Gallen belohnt Weitblick

Der Kanton bietet Investoren ein planbares Umfeld, ausreichend Deal-Flow und klare Referenzwerte. Wer datenbasiert selektiert, Mikrolagen versteht und diszipliniert bietet, kann in St. Gallen (SG) nachhaltig Substanz aufbauen – mit kalkulierbarem Risiko und soliden Renditeaussichten.