Warum Zwangsversteigerungen oft der bessere Immobilien-Deal sind

Wer heutzutage in Schweizer Betongold investieren will, merkt schnell: klassische Marktangebote sind knapp, teuer und hart umkämpft. Ganz anders das Auktionssegment: Zwangsversteigerungen bieten eine einzigartige Kombination aus Preisabschlag, Transparenz und Geschwindigkeit. Die aktuellen Marktberichte 2021-2024 legen eindrucksvoll dar, warum dieses Teilsegment gerade jetzt für Eigennutzer, Kapitalanleger und Projektentwickler interessant ist.

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1 | Preisvorteil: Grosse Auswahl unter 1 Mio. CHF

• Bereits 83 % aller Eigentumswohnungen und 75 % aller Wohnhäuser wurden 2022 mit einem Verkehrswert unter 1 Mio. CHF in den Auktionssaal geschickt.
• Auch 2024 blieb das Angebot bezahlbar: Der durchschnittliche Verkehrswert eines Wohnhauses lag bei 1,11 Mio. CHF, bei Eigentums­wohnungen sogar nur bei 740 Tsd. CHF.

Objekttyp 2024	Ø Verkehrswert (CHF)
Villa	3,92 Mio.
Wohn-/Geschäftshaus	1,82 Mio.
Mehrfamilienhaus	1,59 Mio.
Wohnhaus	1,11 Mio.
Eigentumswohnung	0,74 Mio.

Quelle: Schweiz Zwangsversteigerungsmarkt 2024.

Da kantonal der erste Aufrufpreis in der Regel bei zwei Dritteln des amtlichen Verkehrswerts startet, ergeben sich realistische Einstiegspreise von 500-750 Tsd. CHF für das durchschnittliche Einfamilienhaus, ein Niveau, das im freien Markt vielerorts längst Geschichte ist.

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2 | Marktvolumen & Saisonalität: Mehr Objekte, weniger Konkurrenz

Nach dem Pandemie-Peak 2021 (904 Mio. CHF Volumen) pendelte sich das jährliche Auktionsvolumen bei 560,7 Mio. CHF (2023) und 670,9 Mio. CHF (2024) ein, ein Zuwachs von knapp 20 % innerhalb eines Jahres.

• Hauptsaison: März, Juni und Oktober bringen die grössten Objektwellen (je > 60 Termine).
• Sommerloch: Juli verzeichnete 2024 gerade einmal 19 Versteigerungen, ideale Bedingungen für Schnäppchenjäger.

„Das Gesamtvolumen zog 2024 um fast 20 % an, obwohl die Objektzahl leicht sank, ein klarer Hinweis auf höherwertige Immobilien unter dem Hammer.“

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3 | Regionale Hot-Spots: Wo sich Bieten besonders lohnt

Auktionen sind kein Grossstadt-Phänomen, im Gegenteil. Betrachtet man die Versteigerungen pro 100 000 Einwohner, sticht vor allem der Süden heraus:

Kanton 2024	Fälle / 100 000 EW
Tessin (TI)	32,6
Jura (JU)	17,8
Wallis (VS)	15,9
Solothurn (SO)	15,6
Waadt (VD)	9,3
Zürich (ZH)	1,9

Quelle: Marktbericht 2024

Besonders auffällig: Jura und Solothurn sind zwar klein, bieten aber hohe Quoten und deutlich unterdurchschnittliche Verkehrswerte (z. B. Wohnhaus Jura Ø 135 Tsd. CHF 2023).

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4 | Objektmix & Exit-Strategien

4.1 Dominanz von Wohnnutzungen

Wohnhäuser und Eigentumswohnungen stellten 2024 erneut 75 % aller Auktionen. Das bedeutet: eine Kalkulation mit marktgängigen Mieten und Exit-Werten ist einfach möglich, weil es genügend Vergleichstransaktionen gibt.

4.2 Vier typische Deal-Modelle

1. Buy-to-Let: Günstige Eigentumswohnungen in Neuenburg (NE) oder Thurgau (TG) liefern Brutto­renditen von 4-5 %.
2. Fix & Flip: Einfamilienhaus im Jura für < 320 Tsd. CHF kaufen, sanieren und nach zwölf Monaten am freien Markt verkaufen, realistische Marge 15-20 %.
3. Value-Add-Conversion: Gewerbeflächen in Bern (BE) zu Mikro-Apartments umbauen.
4. Portfoliobau: Mehrere Chalets im Wallis bündeln und als Serviced-Apartment-Konzept betreiben.

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5 | Transparenz & Geschwindigkeit als Rendite-Booster

• Öffentliche Dossiers: Betreibungsämter veröffentlichen Schätzungsbericht, Grundbuchblatt und ggf. Mietverträge gratis online, eine Due-Diligence dauert Tage statt Wochen.
• Feste Termine: Zwischen Zuschlag und Eigentums­umschreibung liegen oft nur sechs bis acht Wochen, Rekordtempo im Vergleich zum Privatverkauf.
• Kostenkontrolle: Keine Maklerprovision, tiefe Amtsgebühren und dank pauschalem Aufgeld absolute Kostentransparenz.

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6 | Häufige Fragen

Muss ich die Summe sofort bar hinterlegen?

In der Regel sind 10 % Anzahlung direkt nach Zuschlag in bar oder durch Bankgarantie fällig, der Restbetrag binnen 20-30 Tagen.

Was passiert, wenn niemand mitbietet?

Wird der Mindestpreis (i. d. R. ⅔ des Verkehrswerts) nicht erreicht, kann das Amt einen neuen Termin oder eine Freihand­veräusserung ansetzen, oft zu nochmals besseren Konditionen für hartnäckige Investorinnen.

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Fazit: Auktion schlägt Inserat

Mit überwiegend erschwinglichen Einstiegspreisen, steigenden Volumina und starken regionalen Hot-Spots beweist der Zwangsversteigerungsmarkt in der Schweiz, dass er längst aus der „Nischen-Ecke“ herausgewachsen ist. Wer rechtzeitig Termine checkt, Finanzierung sichert und die lokale Nachfrage versteht, kann sich 2025 Attraktivitäts-Prämien sichern, von denen klassische Inserate nur träumen lassen.