Kaufpreis, Nebenkosten, Renovierung: So kalkulierst du dein Budget richtig

Eine Zwangsversteigerung lockt mit Preisen deutlich unter Marktwert, doch der Hammerpreis allein ist erst die halbe Wahrheit. Wer clever kalkuliert, bezieht alle Kosten ein: vom Sicherheitsdepot über kantonale Steuern bis zu künftigen Renovierungen. Diese Anleitung zeigt dir Schritt für Schritt, wie du dein Budget realistisch planst und dennoch genügend Puffer für positiven Cashflow behältst.

---

1 Schätzwert, Mindestgebot & Hammerpreis verstehen

• Schätzwert = amtlicher Verkehrswert, Basis für Sicherheitsleistung.
• Mindestrufpreis = häufig 80 % des Schätzwerts (kantonal verschieden).
• Hammerpreis = tatsächlicher Kaufpreis, hier sparst du gegenüber dem Markt.

Am Auktionstag musst du vor dem ersten Gebot eine Sicherheitsleistung von 10 % des Schätzwerts hinterlegen (Überweisung oder Bankgarantie).

2 Nebenkosten: Die oft unterschätzten 3-5 %

2.1 Überblick & typische Bandbreiten

Kostenblock	Bandbreite	Anmerkungen
Handänderungssteuer	0 - 3,3 %	0 % in ZH, SZ, ZG, UR, GL, SH …
Notar & Grundbuch	0,1 - 0,5 %	Meist teilt man 50/50, Käufer zahlt Grundbuch.
Schuldbrief­errichtung	0,2 - 0,3 %	Nur auf der Hypothekarsumme, nicht auf Kaufpreis.
Betreibungs­amtsgebühren	0,5 - 1,0 %	Fix nach kantonalem Tarif, inkl. Publikation & Zuschlag.

Rechnet man alle Positionen zusammen, liegen die Nebenkosten typischerweise bei 3-5 % des Hammerpreises.

3 Renovierung: Vom «Hidden Champion» zum Kostenfresser

3.1 Kostenschlüssel pro m²

• Leichte Auffrischung (Malen, Bodenbelag): 100-150 CHF / m²
• Teilrenovation (Küche, Bad): 250-500 CHF / m²
• Totalsanierung: 600-1 200 CHF / m²

Bandbreiten laut Branchenportalen wie Houzy und Comparis.

3.2 Faustformel, 15 % Puffer

Plane zusätzlich 15 % unvorhergesehene Kosten ein: Asbest, Leitungen, Denkmalschutz. Gerade versteigerte Objekte wurden oft länger nicht unterhalten.

4 Wie viel Eigenkapital brauchst du wirklich?

1. 10 % Schätzwert als Sicherheitsleistung (flüssig verfügbar).
2. Min. 20 % Eigenmittel gemäss FINMA‐Regel (davon 10 % hart).
3. Nebenkosten + Renovationspuffer nicht hypothekarfähig.

Liegen Hammerpreis und Schätzwert weit auseinander, kannst du den Eigenmittelbedarf senken: Die Bank belehnt meist den höheren Schätzwert, clevere Hebelwirkung auf deine Rendite.

5 Musterrechnung: Budget in sechs Zeilen

Schätzwert (amtlich)                CHF 1’000’000
Hammerpreis (Dein Gebot)            CHF   880’000
Nebenkosten (3,5 %)                 CHF    30’800
Sicherheitsleistung (10 % SW)       CHF   100’000
Renovationsfonds (250 CHF/m²)       CHF   125’000
===============================================
Total Liquiditätbedarf              CHF 1’135’800
Eigenmittel (20 % HP + NK + Reno)   CHF   247’160
Hypothek (nach Renovation)          CHF   888’640

6 Budget-Checkliste für Ersteigerer

1. Schätzwert & Gutachten vor der Auktion prüfen.
2. Sicherheitsleistung & Zwischenfinanzierung schriftlich bei der Bank sichern.
3. Kantonale Steuern & Gebühren tabellarisch erfassen.
4. Renovationsbedarf mit Fachperson begehen, Offerte einholen.
5. 15 % Reserve auf Renovations­summe aufschlagen.
6. Nebenkosten cash einplanen, nicht aus Pensionskasse.
7. Nach Zuschlag sofort Hypothek finalisieren & Start-​Cashflow prüfen.

7 FAQ

Kann ich die Sicherheitsleistung mit einem Lombardkredit decken?

Ja, viele Banken akzeptieren Wertschriften als Pfand. Wichtig: Depotwert abzüglich 30 % Risikoabschlag muss die 10 % Deckung übersteigen.

Zählt die Renovationsreserve zu den Eigenmitteln?

Nicht zwingend. Wenn du sie mit Eigenkapital finanzierst, verbessert das deine Tragbarkeit, Bankfinanzierung ist möglich, fällt aber in den zweiten Hypothekar-​Rang.

Wie verhindere ich Budget­überraschungen?

Lass ein Detail-​Gutachten (Baudiagnostik, Thermografie) machen oder budgetiere pauschal 20 % Aufschlag, falls keine Begehung möglich ist.

8 Fazit: Mit sauberem Budget zum stressfreien Zuschlag

Zwangsversteigerungen bieten Preisvorteile, aber nur, wenn du sämtliche Nebenkosten und Renovationsaufwände realistisch einplanst. Mit 3 - 5 % Nebenkosten, 10 % Sicherheitsleistung und einer verprobten Sanierungsschätzung hebst du das versteckte Potenzial sicher und baust dir langfristig Vermögen auf ohne teure Überraschungen.