Besondere Regeln für Zwangsversteigerungen im Tessin
22. Juni 2025
Die Sonnenstube der Schweiz lockt mit mediterranem Flair, mildem Klima und einer lebhaften Ferienimmobilien-Nachfrage. Doch wer im Kanton Tessin eine Liegenschaft unter dem Hammer ersteigern möchte, sollte die kantonal spezifischen Spielregeln kennen: von der italienischsprachigen Auktionspublikation bis zu fristenverkürzten Zahlungen und der Seegrundstücks-Besonderheit. Dieser Leitfaden zeigt dir, wie du das Verfahren des Tribunale di esecuzione e fallimenti (TEF) optimal navigierst, Risiken minimierst und die einzigartigen Renditechancen entlang der Seen und Alpentäler nutzt.
1 Das Tessiner Auktionsverfahren in fünf Schritten
- Publikation (Pubblicazione) • Ausschreibung im Foglio Ufficiale und auf esecuzioni.ti.ch (Italienisch).
- Besichtigung & Expertenschätzung • Schätzbericht ist gebührenpflichtig (CHF 50-120).
- Erste Versteigerung (Incanto) • Sicherheitsleistung 10 % des Schätzwerts vor Betreten des Saals via Bankgarantie.
- Zweite Versteigerung (Incanto supplementare) • Falls Gebote unter 75 % des Schätzwerts bleiben, ruft das TEF eine zweite Runde (innerhalb 30 Tagen) aus.
- Zahlung & Eintragung • Restkaufpreis innert 30 Tagen, Eigentumseintrag erfolgt erst nach vollständiger Zahlung.
«Der incanto supplementare ist ein Tessiner Unikat: Er eröffnet Schnäppchen, verlangt aber Geduld und Liquiditätspuffer.»
2 Steuern und Transaktionskosten
| Kostenblock | Satz / CHF | Kommentar |
|---|---|---|
| Imposta di trasferimento | 2,0 %* | Teilweise verhandelbar bei Erb- / Familiendeals |
| Notar + Grundbuch | 0,6-0,9 % | Tarif nach kant. Tabelle |
| Betreibungsamtsgebühr | 0,5 % | Pauschal + Protokollkosten |
| Sicherheitsleistung | 10 % Schätzwert | Bankgarantie oder Bankcheck |
*Imposta di mutazione (Stand 2025)
3 Drei Tessiner Besonderheiten, die dein Investment prägen
3.1 Lex Koller & Case di vacanza
Nicht in jedem Kanton dürfen Ausländer Ferienimmobilien frei kaufen. Der Tessin ist aber seit Jahrzehnten «Lex-Koller‐offen» für Ferienwohnsitze (Art. 7 al. 1 lit. a BewG), ein Magnet für europäische Käufer. Das steigert den Exitwert, gerade am Lago di Lugano und Lago Maggiore.
3.2 Seeuferparzellen und Fascia di rispetto
Ufergrundstücke unterliegen einer 10-Meter‐Schutzzone, bauliche Erweiterungen brauchen ein Sonderbewilligungsverfahren. Prüfe Baureserven im Schätzbericht und rechne mit längeren Bewilligungszeiten.
3.3 Doppelsprachige Verträge
Obwohl Italienisch Amtssprache ist, akzeptiert das TEF zweisprachige Kaufverträge (IT/DE). Das beschleunigt Bankenprüfungen, falls deutschsprachige Institute finanzieren.
4 Renditechancen entlang der Sonnenachse
- Lugano Agglo: Bruttorendite MFH 4,0-4,8 %, hohe Expats-Nachfrage.
- Locarno / Ascona: Fix-&-Flip bei Ferienwohnungen < 60 m², Wertsteigerung 15 % nach Premium‐Renovation.
- Valle Maggia: Rustici-Umbau (Steinhäuser) mit Eco-Zuschuss bis 40 %, ideal für Eco-Tourismus.
5 Risiken, und wie du sie abfederst
Hohe Zweitwohnungsquote
Kann Bewilligungen bremsen (Lex Weber). Lösung: Bestehende Zweitwohnungszertifikate genau prüfen, oder Hauptwohnsitzkonzept.
Berggeologie & Hangwasser
Bauseitige Mehrkosten bei Unterfangungen. Tipp: Geologisches Kurzgutachten (ca. CHF 1 500) vor Gebotsabgabe.
Kurze Bieterfrist
TEF publiziert Termine teils nur 30 Tage vor Auktion. Massnahme: Newsletter‐Alert und schnelles Bank-Go.
6 Quick-Checkliste: Tessiner Auktion ohne Stolpersteine
- Schätzbericht (IT) übersetzen & prüfen.
- 10 % Bankgarantie vor Gant reservieren.
- Lex Koller & Zweitwohnungsstatus klären.
- Finanzierung + Reno-Offerten in 2 Sprachen sichern.
- Puffer 15 % wegen Bergbaustelle/Seeschutzzone.
- Mindest-Rendite‐Test (Zins +2 %) bestehen.
7 Fazit: Dolce Vita trifft Rendite, mit den richtigen Regeln
Zwangsversteigerungen im Tessin kombinieren mediterranes Lebensgefühl mit handfesten Investmentchancen. Wer die kantonalen Besonderheiten, von der zweiten Auktionsrunde bis zur Uferschutzzone, beherrscht und zweisprachig agiert, erschliesst einen Markt, der wegen internationaler Nachfrage besonders wertstabil ist. Kurz: Mit Know-how, Liquiditätspuffer und etwas italienischem spirito wird die Tessiner Schnäppchenjagd zum sonnigen Anlageerfolg.
