Luzerner Bauernhof ersteigert: Erfolgreiche Zwangsversteigerung eines Landwirtschaftsbetriebs

Mit einem Zuschlag von 5,07 Millionen Franken hat ein Aargauer Landwirt Mitte März 2025 einen 25 Hektaren grossen Luzerner Bauernhof im Rahmen einer öffentlichen Zwangsversteigerung erworben. Die betreibungsamtliche Schätzung lag bei 3,9 Millionen Franken, entsprechend zahlte der Gewinner rund 30 % über dem amtlichen Wert und sicherte sich damit einen voll bewirtschafteten Betrieb in bester Lage.

«Es sei ein munteres, rund 15-minütiges Bieten gewesen, knapp hundert Interessierte hätten die Spannung in der Turnhalle miterlebt.»

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1 Das Objekt im Überblick

• Standort: Luzerner Mittelland, ausserhalb der Bauzone, mit arrondierten Flächen und moderner Infrastruktur.
• Grösse: 25 ha LN (davon 18 ha Acker / Grünland und 7 ha Wald plus Hofstatt).
• Betriebstyp: Milchwirtschaft mit eigener Jungviehaufzucht, 90 LU Stallkapazität.
• Bauwerke: Wohnhaus (Baujahr 1988, renoviert 2015) und Laufstall (2018), Gülle- und Siloanlagen gemäss Gewässerschutz-VO.

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2 Chronologie der Zwangsversteigerung

Datum	Ereignis
2022	Innerfamiliärer Konflikt: Vater überschuldet Betrieb gezielt, um Übernahme durch Sohn zu verhindern.
21. 12. 2024	Luzerner Zeitung berichtet über das drohende Zwangsverfahren «Schlupfloch im bäuerlichen Bodenrecht».
14. 03. 2025	Öffentliche Steigerung Höchstgebot 5,07 Mio. CHF.
29. 04. 2025	Kantonale Dienststelle Landwirtschaft und Wald (Lawa) verweigert provisorisch die Erwerbsbewilligung wegen Überpreis.
Mai 2025 - laufend	Rechtsmittelverfahren vor Kantons- und allenfalls Bundesgericht zur Klärung der Bewilligungspflicht.

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3 Rechtliche Grundlagen im Überblick

3.1 Das Zusammenspiel von SchKG und BGBB

Die Zwangsverwertung richtet sich primär nach dem Schuldbetreibungs- und Konkursgesetz (SchKG, Art. 135 ff.). Parallel dazu greift bei landwirtschaftlichen Grundstücken zwingend das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB). Letzteres verlangt, dass jeder Erwerb einer Bewilligung untersteht (Art. 61 Abs. 1 BGBB), ausdrücklich auch dann, wenn der Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung erfolgt.

Das BGBB verfolgt drei Hauptziele:

1. Sichern der Selbstbewirtschaftung (Bewilligungen nur an landwirtschaftlich qualifizierte Erwerber).
2. Begrenzen der Bodenpreise, Verhinderung spekulativer Aufkäufe.
3. Schutz familiärer Nachfolger durch Vorkaufs- und Antrittsrechte.

3.2 Warum kann der Kanton die Bewilligung verweigern?

• Überhöhter Kaufpreis: Liegt der Preis weit über dem Ertragswert (hier: ca. 1,7 Mio. CHF), kann die Behörde eine Preisüberprüfung anordnen (§ 12 BGBB-V).
• Umgehungsverdacht: Wird das Verfahren mutmasslich instrumentalisiert, um Nachkommen auszuschliessen, darf die Bewilligung verweigert werden (BGBB Art. 64).

«Im Grundsatz geht es darum, dass die Rechtmässigkeit des Hergangs dieser Zwangsverwertung angezweifelt wird und dies eine Umgehung der Bestimmungen des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht zur Folge hat.»

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4 Ökonomische Einordnung

Die Versteigerung illustriert das Spannungsfeld zwischen Marktpreis und Regulierungszweck. Einerseits zeigt der Zuschlag von 5,07 Mio. CHF, dass produktive Landwirtschaftsbetriebe in Zentralschweizer Hanglagen hohe Marktattraktivität besitzen. Andererseits greift der Staat über das BGBB regulierend ein, um Landflucht der Bodenpreise zu verhindern. Aus Investorensicht bietet der Erwerb dennoch Potenzial:

• Skaleneffekte: Kombination mit angrenzenden Flächen kann fixe Maschinen- und Personalkosten reduzieren.
• Diversifikation: Nebenerlöse (Direktvermarktung, Agrotourismus) erhöhen die Ertragsbasis.
• Längerfristige Wertstabilität: Schweizer Nutzland verzeichnete seit 2000 einen durchschnittlichen Wertzuwachs von 2,8 % p. a., bei deutlich geringerer Volatilität als Wohnliegenschaften.

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5 Chancen und Erfolgsfaktoren für künftige Bietende

1. Sorgfältige Marktkenntnis: Verkehrswerte variieren je nach Region massiv. Vorauktionen bieten Gelegenheit, Vergleichspreise abzuleiten.
2. Ertragswertermittlung: Wer eine eigene Deckungsbeitragsrechnung vorbereitet, erkennt früh, ob ein Aufpreis betriebswirtschaftlich tragbar bleibt.
3. Bewilligungsstrategie: Frühzeitige Abstimmung mit kantonaler Fachstelle senkt das Risiko nachträglicher Ablehnungen.
4. Juristische Begleitung: Kombinierte Expertise in SchKG-Verfahren und BGBB spart Zeit, insbesondere bei umstrittenen Familienkonstellationen.

FAQ zur landwirtschaftlichen Zwangsversteigerung

Gilt das Vorkaufsrecht der Nachkommen auch bei Zwangsverwertungen?
Ja, allerdings zum vollen Zuschlagspreis (§ 42 BGBB), was hier zum entscheidenden Hindernis wurde.

Muss jeder Bieter eine Kaufsicherheitsleistung erbringen?
In der Regel 10 % des gebotenen Preises oder ein fixer Mindestbetrag, der vor Ort bar oder als Bankgarantie zu hinterlegen ist.

Kann der Höchstbieter die Bewilligung einklagen?
Ja. Im Kanton Luzern entscheidet das Kantonsgericht, danach das Bundesgericht in Lausanne (Verwaltungsrechtliche Abteilung).

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6 Best-Practice-Lerneffekte aus dem Luzerner Fall

• Transparenz schafft Vertrauen: Die öffentliche Steigerung mit klaren Bedingungen stärkt die Akzeptanz des Ergebnisses bei allen Beteiligten.
• Preisdisziplin vs. Familienrechte: Eine Überschuldung zur Umgehung des Bodenrechts kann kurzfristig wirken, wird aber langfristig durch Bewilligungsmechanismen korrigiert.
• Nachhaltige Finanzierung: Wer den Hof betriebswirtschaftlich bewirtschaften kann, überzeugt Behörden eher vom «tatsächlichen» Selbstbewirtschaftungswillen.

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7 Fazit

Die erfolgreiche Versteigerung des Luzerner Bauernhofs zeigt, dass Zwangsverwertungen im Landwirtschaftssektor zwar selten, aber durchaus chancenreich sein können. Sie verbinden marktwirtschaftliche Dynamik mit einem strengen rechtlichen Rahmen, der Bodenpreisspekulation und Umgehungsstrategien begrenzt. Wer sich fundiert vorbereitet, die Zahlen versteht und das Bodenrecht respektiert, kann wie im vorliegenden Fall aus einer scheinbar schwierigen Situation eine Erfolgsgeschichte machen, zum Nutzen von Betriebsentwicklung, regionaler Landwirtschaft und letztlich auch der Gläubiger.