Enchères de saisies en Suisse : comment les marchés régionaux offrent des opportunités uniques

Les ventes aux enchères judiciaires ne sont plus un phénomène marginal comme on le pense souvent. Les rapports de marché actuels montrent que chaque année, des centaines de biens immobiliers en Suisse changent de propriétaire par le biais d'enchères, et cela à des prix et des conditions qui offrent aux investisseurs astucieux, aux occupants et aux promoteurs des potentiels supérieurs à la moyenne. Dans ce qui suit, nous mettons en lumière les principales tendances des quatre dernières années, identifions les points chauds cantonaux et expliquons pourquoi il est particulièrement intéressant de porter un regard attentif sur ce segment de marché en ce moment.

1 | Dynamique du marché sur plusieurs années: des effets de rattrapage à des volumes stables

Année	Nombre d'enchères	Volume (Mio. CHF)	Moyenne mensuelle d'enchères
2021	854	≈ 904	71
2022	622	≈ 744	52
2023	644	≈ 561	54
2024	610	≈ 671	51

Les chiffres montrent un pic temporaire dû à la pandémie en 2021, suivi d'une normalisation en 2022 et 2023 ainsi qu'une consolidation stable en 2024. Le fait que le volume d'enchères en 2024 ait augmenté d'environ 20 % malgré le nombre d'objets réduit indique que davantage de biens immobiliers de qualité (par exemple des villas et des immeubles à plusieurs logements) ont été mis aux enchères.

« Les appartements en propriété et les maisons d'habitation représentaient ensemble environ deux tiers de toutes les ventes aux enchères judiciaires. »

2 | Points chauds régionaux: cantons avec une activité supérieure à la moyenne

La répartition cantonale indique où les opportunités sont les plus grandes:

Tessin (TI): en tête des statistiques des enchères pour 100 000 habitants (38,2 en 2023 et 32,6 en 2024).
Valais (VS): des chiffres absolus constamment élevés et une forte demande pour les biens immobiliers de vacances.
Vaud (VD): le troisième plus grand marché, en particulier pour les maisons d'habitation à prix élevé.
Glaris (GL): un petit marché, mais avec 27,2 enchères par 100 000 habitants en 2022, c'est un véritable bon plan pour les investisseurs Value.
Berne (BE) & Zurich (ZH): un grand nombre d'objets, mais très concurrentiels, ici il vaut la peine de se concentrer sur des niches comme des immeubles à logements plus petits ou des unités commerciales.

Les différences régionales s'expliquent par des niveaux d'endettement hypothécaire différents, la saisonnalité (zones de vacances) et la structure des marchés du travail locaux. Les investisseurs peuvent utiliser ces connaissances pour enchérir spécifiquement dans des cantons avec une forte pression sur l'offre (par exemple le Tessin) ou des réductions de prix (par exemple le Jura).

3 | Types d'objets: où sont les marges ?

3.1 Répartition & volume

2023: Maisons d'habitation (247 objets) et appartements en propriété (189 objets) = 68 % de toutes les enchères.
2024: la part a même grimpé à 75 % (256 maisons / 204 appartements).
Le volume individuel le plus élevé en 2024: maisons d'habitation (≈ 285 Mio. CHF).

3.2 Valeurs de marché moyennes en 2024

Type d'objet	Ø Valeur de marché (K CHF)
Vila	≈ 3 920
Bâtiment résidentiel et commercial	≈ 1 820
Immeuble à plusieurs logements	≈ 1 590
Bien commercial	≈ 1 400
Maison d'habitation	≈ 1 110
Appartement en propriété	≈ 740
Propriété	≈ 150

Les marges proviennent moins du prix absolu que de la remise par rapport à la valeur de marché. Pour les villas, un faible nombre d'enchérisseurs peut entraîner des rabais de prix de 15 à 25 %, tandis que pour les appartements en propriété, la structuration des associations de propriétaires est souvent plus un goulot d'étranglement que le prix d'achat.

4 | Profil d'opportunité selon le type d'investisseur

Petit investisseur (< 1 Mio. CHF de budget)

Appartements en propriété dans le Thurgovie (TG) ou Neuchâtel (NE), faibles prix d'entrée, rendements locatifs solides autour de 4-5 %.
Petites maisons dans le Jura (JU), valeurs de marché parfois sous 320 000 CHF.

Développeur Value-Add

Immeubles à plusieurs logements dans le Valais (VS), forte demande touristique permettant un changement de concept vers des appartements avec services.
Conversions commerciales à Berne (BE) ou Aargau (AG), les locaux vacants peuvent être convertis en espace résidentiel.

Family Office / Institutionnel

Constitution de portefeuille dans le Tessin: regroupement de plusieurs maisons de vacances en vue d'entrer sur le marché avec une attente de rendement accrue.
Villas de luxe sur les rives du lac Léman, occasions rares à Genève (GE) et Vaud (VD). Valeurs de marché moyennes atteignant jusqu'à 5,1 Mio. CHF (2023).

5 | Modèles saisonniers & stratégie de timing

Les plus grandes vagues d'enchères se déroulent traditionnellement au printemps (mars-juin) et à l'automne (octobre/novembre). En été, en revanche, l'offre est drastiquement réduite, il y a eu seulement 19 enchères en juillet 2024. Pour les enchérisseurs, cela signifie:

Offensive de printemps: large offre, mais plus de concurrence.
Fenêtre d'été: peu d'objets, mais pression minimale des enchérisseurs.
Finale d'automne: dernière chance avant la fin de l'année, souvent motivation de vente des créanciers.

6 | Numérisation & transparence: pourquoi l'entrée devient plus facile

Des plateformes comme LocalAuction ne proposent plus seulement un calendrier, mais des dossiers complets sur les valeurs de marché, des extraits de registre foncier et des visites virtuelles. Cela réduit les coûts de transaction et augmente la sécurité de planification: Due-Diligence en jours plutôt qu'en semaines.

7 | Conseils pratiques pour des enchères réussies

Clarifier le financement à l'avance: les ventes sont immédiatement exigibles.
Se connecter localement: une conversation avec le bureau des poursuites à Soleure (SO) ou Grisons (GR) révèle souvent combien de co-enchérisseurs sont à prévoir.
Faire appel à un expert: en particulier pour les biens avec une très basse valeur de marché (< 50 000 CHF), une situation juridique complexe peut souvent être cachée.

Conclusion: un marché plein d'opportunités

Malgré de légères fluctuations, le marché des ventes aux enchères judiciaires en Suisse reste robuste. Les particularités régionales, notamment la forte dynamique dans Tessin, Valais et Vaud, ouvrent des stratégies polyvalentes allant du flip d'actifs uniques à un portefeuille Best-in-Class. Ceux qui observent attentivement les tendances, utilisent des modèles saisonniers et misent sur des plateformes basées sur les données peuvent saisir d'excellentes opportunités en 2025 et au-delà.