Prix moyens : c'est le coût réel de l'immobilier lors d'une vente aux enchères

Ce que signifie vraiment « Prix moyen » dans le contexte des enchères

Lors des ventes aux enchères forcées, la valeur de marché publiée est l'estimation officielle qui sert de référence pour la formation des prix. Le montant de l’adjudication peut être inférieur ou supérieur, selon la demande, la qualité du bien, la situation juridique et la situation de financement des enchérisseurs. Les prix moyens ne sont donc pas des « prix fixes », mais des points d'orientation – ils montrent dans quelles zones de prix les biens se situent typiquement et à quel point les segments diffèrent.

Valeurs moyennes suisses 2021–2024 : la boussole des prix objectifs

Les moyennes suivantes (Ø valeurs de marché) montrent le niveau des prix par catégorie de bien comparé sur quatre ans. Pour 2024, les valeurs moyennes sont en partie déductibles des volumes publiés et des chiffres de biens.

Type de bien	2021	2022	2023	2024
Appartement en propriété	≈ 758’000 CHF	≈ 674’000 CHF	≈ 742’000 CHF	≈ 1’030’000 CHF
Maison d'habitation (EFH/DHH)	≈ 1’025’000 CHF	≈ 903’000 CHF	≈ 1’028’000 CHF	≈ 1’110’000 CHF
Immeuble collectif	≈ 2’424’000 CHF	≈ 8’960’000 CHF	≈ 1’630’000 CHF	≈ 1’590’000 CHF
Bâtiment mixte	≈ 2’530’000 CHF	≈ 3’920’000 CHF	≈ 1’874’000 CHF	≈ 1’820’000 CHF
Bien commercial	≈ 1’573’000 CHF	≈ 1’451’000 CHF	≈ 1’095’000 CHF	≈ 1’404’000 CHF
Villa	≈ 2’486’000 CHF	≈ 3’850’000 CHF	≈ 5’143’000 CHF	≈ 3’920’000 CHF
Propriété/Terrain	≈ 321’000 CHF	≈ 451’000 CHF	≈ 150’000 CHF	≈ 198’000 CHF

Positionnement : La forte fluctuation des appartements collectifs en 2022 est un « effet d'échantillonnage » typique dû à quelques très grands lots. En 2024, les valeurs moyennes pour les appartements et les maisons ont augmenté car le volume des enchères a augmenté et des biens de plus haute gamme sont arrivés sur le marché.

Réalité des prix par canton : où c'est cher – et pourquoi

Les prix moyens varient considérablement d'un canton à l'autre. Cela s'explique par trois raisons : la qualité de l'emplacement (par exemple, proche du lac/ville), le mix de biens et l'ampleur de l'échantillon. Exemples sélectionnés par année :

Appartements en propriété

• 2023 : Pic à Zurich (ZH), Genève (GE), Thurgovie (TG) ; plus bas à Jura (JU), Schwytz (SZ).
• 2022 : Pic à GE, SZ, Zug (ZG).
• 2021 : Pic à Nidwald (NW), Uri (UR), Grisons (GR).

Maisons d'habitation

• 2023 : Pic à Vaud (VD), ZH, GE ; moins cher à SZ, JU.
• 2022 : Pic à GR, Lucerne (LU).
• 2021 : Pic à Bâle-Ville (BS), ZH.

Pratique : À ZH/GE/ZG, on achète l'emplacement – à TI, VS, VD, le levier : gamme plus large, besoin de modernisation plus fréquent, mais meilleures chances d'entrée.

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Plage de prix plutôt que valeur ponctuelle : à quel point la dispersion est-elle réelle

• Appartements en propriété 2023 : ~60 % des cas ≤ 600’000 CHF ; concentration de distribution sous 1 million CHF.
• Maisons d'habitation 2023 : ~66 % entre 400’000 et 1’200’000 CHF.
• Propriétés/Terrains 2023 : Concentration dans la très basse fourchette (jusqu'à ~20’000 CHF), tout en ayant des cas aberrants dépassant 380’000 CHF – forte hétérogénéité.
• Appartements en propriété 2022 : ~61 % ≤ 600’000 CHF ; maisons ~59 % entre 400’000 et 800’000 CHF.

Conclusion : Le « moyen » est utile, mais l'écart est décisif pour la mise maximale concrète.

Du moyen à l'affaire : discipline tarifaire lors de l'enchère

Les acheteurs expérimentés déduisent la marge de mise à partir du flux de trésorerie (propriété) ou de la valeur résiduelle (développement) – jamais sur un coup de tête. Deux modèles minimalistes pour le quotidien :

// Propriété (loyer, Capex, rendement cible)
MaxBid = NOI / Taux-Cap cible 
         - (Capex immédiat + frais de transaction) 
         - marge de sécurité

// Développement (par exemple, pour des propriétés/EFH-Refit)
Valeur du terrain/Valeur du bien ≈ Stabil. Valeur du projet
                      – (Coûts de construction + NK)
                      – (Marge + Surcharge de risque)

Quel canton convient à quel budget ?

• Premium/Core (prix Ø plus élevés, lots plus rares) : ZH, GE, ZG, SZ, LU – focus sur la valeur, une petite remise et une liquidité de sortie élevée.
• Deal-Flow & Plage (prix moyens attractifs, nombreux cas de comparaison) : TI, VD, BE, VS, SO – idéal pour des stratégies de pipeline.
• Value-Add Mittelland (prix Ø solides, leviers Capex réalistes) : AG, TG, SG, FR, NE.
• Marchés de loisirs alpins (valeur d'utilisation plus élevée, droit parfois restrictif) : GR, VS, TI – offres plus rares, prix Ø dans le haut de la fourchette.

Qu'est-ce qui fait bouger les prix Ø par catégorie – et comment l'utiliser ?

1. Qualité de l'emplacement : Proximité du lac et de la ville à ZH, GE, ZG, SZ engendre des valeurs Ø plus élevées ; les enchères y sont moins fréquentes, mais très précieuses.
2. Mix de biens : Beaucoup d'EFH/ETW abaissent l'Ø global, tandis que les grands lots (MFH/bâtiments mixtes) le font augmenter significativement à court terme.
3. État & Capex : L'accumulation de travaux de rénovation fait baisser les prix d'entrée – et crée l'opportunité de « sous-enchérir » l'Ø grâce à la modernisation.

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Mini-guide : En 6 étapes pour obtenir l'adjudication sous le moyen

1. Planifiez les fenêtres de marché : Profitez des vagues de printemps et d'automne (juin/octobre) ; vérifiez délibérément les mois d'été pour des « trésors cachés ».
2. Établissez des benchmarks cantonaux : Connaître les valeurs Ø et les dispersions par canton (voir les exemples ci-dessus) et établir des plages réalistes.
3. Screening de 30 minutes par bien : Emplacement, situation juridique, enveloppe/technique du bâtiment, Capex brut ; éliminer immédiatement les drapeaux rouges.
4. Modéliser MaxBid : Appliquer le modèle de flux de trésorerie ou le modèle résiduel (ci-dessus) ; fixer la marge de sécurité.
5. Anticiper le financement : Préparez la garantie d'enchère/term sheet – rapidité prime l'intuition.
6. Après l'adjudication : Vérifications immédiates (sécurité, assurances), finaliser le plan Capex, définir le chemin de sortie.

« Les prix moyens sont la boussole – l'achat se fait avec discipline. Ceux qui pensent en termes de plages et calculent soigneusement paient moins que la moyenne. »

FAQ : Prix moyens & Enchères

• Les valeurs Ø sont-elles « fiables » ? Oui, comme orientation. Mais de petits échantillons (par exemple, villas, MFH) peuvent fortement déformer la moyenne annuelle.
• Pourquoi les appartements/maisons sont-ils plus chers en 2024 qu'en 2023 ? Volume global plus élevé et plus de cas de haute valeur dans le mix ; le nombre d'enchères est légèrement inférieur.
• Comment trouver des affaires sous l'Ø ? Se concentrer sur des cantons avec une large dispersion et un taux d'enchères plus élevé (TI, VD, VS, BE, SO) et enchérir systématiquement selon le modèle.