La Suisse contre l'Allemagne : différences entre les ventes aux enchères immobilières

Introduction

Les ventes aux enchères immobilières sont un élément essentiel du marché immobilier en Suisse et en Allemagne - mais les systèmes, les procédures et les mécanismes du marché diffèrent considérablement. Alors qu’en Allemagne, plus de 30 000 biens immobiliers sont saisis chaque année, la Suisse en compte généralement entre 600 et 850 au cours de la même période. La raison réside non seulement dans la taille différente des marchés, mais aussi dans la législation, la structure de la propriété immobilière et la transparence du marché.

Une comparaison directe des années 2020 à 2024 montre : Les deux pays connaissent une stabilité remarquable malgré la hausse des taux d'intérêt. Cependant, le marché allemand réagit plus rapidement aux fluctuations économiques, tandis que la Suisse reste stable à long terme grâce à son système de poursuite fédéral et à un octroi de crédit conservateur. Cela offre différentes opportunités aux investisseurs - en particulier lors des ventes aux enchères judiciaires.

Volume du marché et nombre de procédures

L'Allemagne enregistre en 2024 environ 34.230 ventes aux enchères judiciaires - soit environ 50 fois le volume suisse. Le marché allemand montre une tendance à la hausse claire après un creux en 2022 (+27 594 procédures). En Suisse, le nombre est resté constant autour de 600-700 procédures par an. La répartition varie fortement selon les régions : tandis qu’un nombre particulièrement élevé d'objets est vendu aux enchères dans le Tessin (TI), Vaud (VD) et Valais (VS), des cantons tels que Obwald (OW), Uri (UR) et Zoug (ZG) figurent parmi les derniers.

Relation avec la population

En tenant compte du nombre d'habitants, on observe des différences étonnantes : En Allemagne, il y a en moyenne 35 ventes aux enchères judiciaires pour 100 000 habitants, tandis qu’en Suisse, il y a seulement 7-8 procédures. La raison en est le droit suisse des poursuites, qui intervient tôt et peut souvent éviter la réalisation d'un bien immobilier. En Allemagne, les coûts de financement en hausse et les refinancements ratés mènent plus rapidement à une vente aux enchères judiciaire.

Différences juridiques et organisationnelles

Suisse : Bureau des poursuites comme instance centrale

En Suisse, une vente aux enchères judiciaire est effectuée par les bureaux cantonaux des poursuites. La base est la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite (SchKG). La procédure est fortement formalisée, mais organisée différemment selon les régions. La vente aux enchères se fait publiquement, généralement avec un prix minimum basé sur l'estimation officielle. La haute transparence, mais le faible nombre de procédures entraîne des prix stables et empêche une surchauffe spéculative.

Allemagne : Tribunaux de première instance comme acteurs du marché

En Allemagne, les tribunaux de première instance sont responsables des ventes aux enchères judiciaires. La procédure est soumise au code de procédure civile et à la loi sur les ventes aux enchères judiciaires (ZVG). Contrairement à la Suisse, les objets peuvent être adjugés dès 50 % de la valeur du marché. Cette réglementation rend le marché plus volatile et ouvre régulièrement aux investisseurs la possibilité d’acquérir des biens bien en dessous de leur valeur marchande.

« La Suisse protège le débiteur, l'Allemagne mobilise le marché - les deux systèmes reflètent des cultures économiques différentes. »

Structures de prix et prix d’adjudication

La valeur moyenne d’un bien vendu aux enchères en Suisse est d'environ 1,1 million CHF, tandis qu’en Allemagne, elle est d’environ 308 000 €. L’écart provient de la structure différente des marchés : les ventes aux enchères judiciaires suisses concernent souvent des maisons unifamiliales et des appartements dans des emplacements recherchés, tandis qu’en Allemagne une plus grande part concerne des immeubles anciens et des régions économiquement faibles.

En Allemagne, la remise par rapport aux prix du marché en 2024 était de 25-30 % - une augmentation par rapport à l'année précédente. En Suisse, les remises sont plus faibles (10-15 %), car la demande reste stable, notamment dans des régions comme Tessin, Vaud ou Berne (BE).

Évolution des prix d’adjudication 2020-2024

Année	Suisse (Ø valeur de marché)	Allemagne (Ø valeur de marché)	Remarque
2020	912 000 CHF	275 000 €	Marchés stables malgré la pandémie
2022	903 000 CHF	297 000 €	Réduction de 27 % en Suisse, légère baisse en Allemagne
2023	1 020 000 CHF	304 000 €	Volume en hausse avec des prix stables
2024	1 100 000 CHF	308 000 €	Suisse robuste, Allemagne avec une remise plus élevée

Dynamique régionale

En Suisse, les ventes aux enchères judiciaires se concentrent dans les cantons du sud Tessin, Vaud, Valais et Berne. Ces régions regroupent plus de 60 % de toutes les procédures. En revanche, l'Allemagne montre des taux particulièrement élevés en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, Saxe-Anhalt et Sarre, tandis que des villes comme Munich, Hambourg ou Stuttgart enregistrent une baisse significative.

Il est frappant de constater que la Suisse présente une faible volatilité régionale - même dans les cantons très actifs, les prix d’adjudication restent relativement stables. En revanche, l'Allemagne présente une image duale : les régions économiquement plus faibles enregistrent plus de procédures, tandis que les grandes villes bénéficient d'une demande stable.

Influences macroéconomiques

La politique des taux d'intérêt de la Banque centrale européenne (BCE) a eu un impact beaucoup plus fort en Allemagne qu'en Suisse, où la BNS agit traditionnellement avec plus de prudence. La conséquence : alors qu’en Allemagne, l’augmentation des coûts de crédit a conduit à une forte hausse des ventes aux enchères judiciaires (37 % de toutes les procédures en 2023), cette forme est largement insignifiante en Suisse.

Le marché suisse réagit de manière décalée et plus forte aux drames individuels qu'aux évolutions systémiques des taux d'intérêt. Cela en fait un indicateur avancé des crises sociales, et non économiques - tandis que l'Allemagne reflète principalement des effets macroéconomiques.

Conclusion

La comparaison montre deux systèmes fondamentalement différents : La Suisse offre stabilité, transparence et valeurs élevées, tandis que l'Allemagne propose dynamisme, volume et plus fortes remises. Pour les investisseurs qui recherchent qualité et clarté, la Suisse - en particulier via des plateformes telles que LocalAuction.ch - offre des conditions idéales pour trouver des biens sous-évalués avec peu de risque.

En revanche, ceux qui recherchent de larges mouvements du marché, des prix d'entrée avantageux et de fortes chances de rendement trouveront un marché plus actif mais aussi plus volatile en Allemagne. Les deux pays restent - pour des raisons différentes - des endroits attrayants pour des investissements immobiliers basés sur les données.

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