Les saisies à Zurich : le marché et ses opportunités

Dans la région à prix élevé de Zurich, les enchères immobilières sont considérées comme la dernière bastion pour les acheteurs souhaitant entrer sur le marché en dessous des prix habituels. En effet, le marché des saisies immobilières dans le canton et la ville de Zurich offre régulièrement des opportunités, allant d'appartements individuels à Oerlikon jusqu'à des immeubles multifamiliaux sur la rive droite du lac de Zurich. Grâce à des règles de procédure transparentes et à des dates hebdomadaires dans le local d'enchères, ce marché de niche peut être exploré de façon planifiée.

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1 Aperçu du marché: offre, fréquence et volume

1.1 Combien est mis aux enchères ?

Selon les Statistiques 2024 du bureau des poursuites, près de 1 000 expropriations foncières ont eu lieu dans le canton de Zurich, ce qui représente environ 0,8 % de toutes les transactions immobilières, et donc nettement plus que dans d'autres grands cantons suisses.

1.2 Enchères hebdomadaires en ville

Le bureau du syndic et des poursuites de Zurich 5 organise chaque jeudi des enchères publiques à la Bullingerstrasse 60. Lors des séances, un à trois biens immobiliers ainsi que des objets mobiliers sont régulièrement proposés.

« Entre l'adjudication et la valeur marchande, il y a souvent à Zurich une différence de prix de 10 à 15 %. Celui qui examine attentivement peut récupérer cet écart. »

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2 Dynamique des prix: quel est le véritable rabais ?

Segment	Ø Rabais par rapport au marché ¹	Bien typique
Appartements en propriété	8-12 %	2,5 pièces dans les quartiers 3 et 11
Maisons individuelles	12-18 %	Maison individuelle des années 70 sur la Côte d'Or, nécessitant des travaux de rénovation
Immeubles multifamiliaux	15-25 %	5-10 unités dans des communes de l'agglomération comme Dübendorf

¹ Estimation basée sur les appels d'offres et les procès-verbaux d'enchères de 2023/24 (auto-évaluation, bureau des poursuites – procès-verbaux des enchères).

Les rabais compensent des frais d'achat plus élevés (ZH: 0 % d'impôt sur le transfert de propriété) et les délais de paiement courts de 20 jours.

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3 Trois particularités zurichoises à connaître

1. Risque d'intérêt faible, risque de liquidité élevé Les banques zurichoises accordent des prêts temporaires rapidement, mais exigent généralement 20 % de fonds propres - un taux plus élevé que la moyenne suisse.
2. Concurrence importante parmi les enchérisseurs De nombreux semi-professionnels et family offices assistent régulièrement aux enchères, les « enchères silencieuses » spontanées sont rares.
3. P2 pression de la demande dans la location Taux de vacance à Zurich en 2024: 0,18 %, ce qui réduit le risque de flux de trésorerie pour les biens à rénover.

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4 Où se trouvent les opportunités, selon la stratégie ?

4.1 Investisseurs Buy-to-Let

• Préférence pour les petits immeubles multifamiliaux dans des quartiers avec accès aux transports en commun (Altstetten, Oerlikon)
• Bénéficient de la demande locative immédiate pour générer des flux de trésorerie après une rénovation brève

4.2 Stratégies Buy-to-Flip

• Recherchent des appartements anciens dans des maisons de style Gründerzeit (quartiers 4/5)
• Misent sur des mesures génératrices de valeur: aménagement des combles, rénovation énergétique, division en propriété par étage

4.3 Occupants

• Bénéficient de l'impôt sur le transfert de propriété de 0 % dans le canton de Zurich
• Planifient suffisamment de temps pour le déménagement et les travaux (Ø 6-12 mois)

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5 Risques typiques à Zurich et contre-mesures intelligentes

• Pollutions dans les quartiers industriels Mesure: Vérifier le cadastre des « sites pollués », intégrer des rapports de sol dans les coûts.
• Ressources de construction limitées Les pénuries d'artisans peuvent faire augmenter les coûts de rénovation de 10 à 15 %. Solution: Sécuriser les offres forfaitaires à l'avance.
• Surenchère dans le poker des enchérisseurs Une forte demande peut annuler les réductions de prix. Conseil: Limite stricte + buddy d'arrêt.

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6 Contrôle en 60 secondes: les enchères zurichoises en valent-elles la peine ?

1. Capacité de paiement dans le délai de 20 jours assurée ?
2. Réduction de prix ≥ 10 % (WE) ou 15 % (MFH) par rapport au marché ?
3. Budget de rénovation + 15 % de marge ?
4. Taux de vacance < 1 % dans le quartier ?
5. Situation juridique (baux, charges) claire ?

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7 Conclusion: les enchères zurichoises sont petites mais de qualité

Le marché des saisies à Zurich est limité, mais c'est justement cela qui le rend attractif: peu d'objets, mais bien documentés, des dates d'enchères transparentes et une demande locative extrêmement forte créent un environnement favorable au rendement. Ceux qui apportent liquidités, expertise et discipline peuvent y trouver des opportunités que le marché immobilier classique n'offre plus guère.