L'immobilier valaisan sous le marteau : des refuges alpins aux immeubles de placement

Wallis en un coup d'œil : large flux de transactions entre la vallée et les Alpes

Le Wallis (VS) est depuis des années l'un des cantons aux enchères les plus actifs de Suisse. En 2024, 54 ventes aux enchères forcées ont été enregistrées (taux : 15,9 pour 100’000 habitants). L'année précédente, l'activité s'élevait même à 83 cas et un taux par habitant de 24,1. Dans les deux années, il apparaît que le marché se nourrit de deux mondes – des emplacements abordables en vallée avec une demande stable ainsi que des stations de vacances alpines offrant un rendement supplémentaire grâce à la location de six à neuf mois.

Données de marché 2021–2024 : positionnement et cadence

À l'échelle de la Suisse, le nombre de dates est resté modéré et saisonnal : 610 ventes forcées en 2024 (volume ≈ 670,9 Mio. CHF), 644 en 2023 (≈ 560,7 Mio. CHF), 622 en 2022 (≈ 744,2 Mio. CHF) et 854 en 2021 (≈ 904,3 Mio. CHF). Pics d'activité : juin et octobre 2024 ; mars et juin 2023. Pour les enchérisseurs, cela signifie une fenêtre de screening planifiable – surtout pendant les mois d'été plus calmes.

Année	Suisse : nombre	Suisse : volume	Wallis (VS) : nombre	Wallis (VS) : pour 100’000 hab.	Pics saisonniers (CH)
2024	610	≈ 670,9 Mio. CHF	54	15,9	Juin (75), Octobre (62)
2023	644	≈ 560,7 Mio. CHF	83	24,1	Mars (79), Juin (79)
2022	622	≈ 744,2 Mio. CHF	89	≈ 25,9	Mai/Nov. fort, été calme
2021	854	≈ 904,3 Mio. CHF	126	–	Mai/Juin

Mélange d'objets & ancrage des prix : de la maison de vallée à l'appartement-chalet

En 2024, les maisons résidentielles (256) et les appartements en propriété (204) ont dominé à l'échelle nationale, représentant ensemble environ 75 % des procédures ; en 2023, c'était ≈ 68 %. Dans ces segments, la majeure partie des opportunités se crée en Wallis – avec des données fiables et une forte liquidité à la sortie. En volume en 2024, les maisons résidentielles s'élevaient à ≈ 284,7 Mio. CHF, les appartements en propriété à ≈ 210,7 Mio. CHF.

Ancrages de prix concrets en 2023 pour VS : Ø-appartement en propriété ≈ 594 Tsd. CHF, Ø-maison ≈ 486 Tsd. CHF. Ces valeurs sont inférieures à de nombreux points chauds de Suisse occidentale et permettent des calculs conservateurs – surtout dans de bonnes micro-localisations en vallée.

Ce qui fonctionne dans la pratique

Villes de vallée comme base de flux de trésorerie : Sion (VS), Sierre (VS), Brig-Glis (VS), Visp (VS), Martigny (VS) – chemins courts, proximité des employeurs, locabilité solide.
Emplacements alpins premium ciblés : Zermatt (VS), Verbier (VS), Crans-Montana (VS) – pics saisonniers de rendement, bonne conservation de la valeur grâce à la qualité de l’emplacement.
Technique & enveloppe comme levier : toit/façade/fenêtres, remplacement de chauffage (huile → pompe à chaleur/pellet), protection contre l'humidité en zones en pente, solutions de stationnement.

„La valeur vénale officielle est l'ancre – on enchérira sur la valeur de rendement. Quiconque calcule correctement CAPEX, micro-localisation et saisonnalité achète en Wallis avec un tampon.”

// Discipline d'enchère (modèle simplifié pour appartement/maison en Wallis)
Loyer brut annuel   = (Loyer_hiver * Semaines_hiver) + (Loyer_été * Semaines_été) - Vacance
Valeur de rendement  = Loyer brut annuel / Taux de discount
CAPEX              = Enveloppe + Technique + Aménagement intérieur + Frais annexes
Remise de sécurité   = 10%–20% (micro-localisation, saisonnalité)
MaxEnchère         = min(Valeur de rendement, Valeur vénale) - CAPEX - Remise de sécurité

Exploiter la saisonnalité : quand la concurrence fait une pause

Les vagues de dates se répètent : juin et octobre apportent de la largeur, juillet/août sont traditionnellement plus calmes. Dans les sites alpins où les rendements d'hiver dominent, il est particulièrement intéressant de proposer des enchères anti-cycliques – l'attention des autres enchérisseurs est souvent concentrée sur les dates de pic.

Comparaison à l'ouest : VS, VD et TI

Les cantons du sud définissent l'activité. En 2024, Tessin (TI) est en tête avec 114 dates (taux 32,6), suivi par Vaud (VD) (77 ; taux 9,3) et Wallis (VS) (54 ; taux 15,9). Cela crée un triangle attractif pour les investisseurs : Vaud = largeur au bord du lac Léman, Tessin = fort flux de transactions, Wallis = qualité alpine avec des points d'entrée modérés en vallée.

Liste de contrôle & division du travail : de la sélection à l'attribution

Établir un calendrier : Pics (juin/octobre) pour la largeur, creux d'été pour les enchères calmes ; clarifier les délais et les garanties rapidement.
Sécuriser la situation des dossiers : registre foncier, servitudes, règlement STWE (pour apparts), lignes de construction, cadastre, droits de construction éventuels.
DD technique : État énergétique, chauffage, enveloppe, drainage en pente ; demander des offres pour CAPEX.
Modéliser le rendement : loyer pic/hors-pic (hiver/été), coûts d'exploitation, tampon de vacances ; évaluer le stationnement/balcon/loggia.
Fixer le financement : délais d'attribution et de paiement, frais de transfert de propriété/publication, réserves.
Discipline d'enchères : dériver l'enchère maximale de la valeur de rendement, pas de la valeur vénale.

Benchmarks & orientation des prix (sélection)

Indicateur	Wallis (VS)	Suisse	Remarque
Nombre de ventes forcées 2024	54	610	Flux de transactions présent, malgré un léger creux en Suisse en nombre.
Taux pour 100’000 (2024)	15,9	–	Au-dessus de la moyenne suisse ; la concurrence est dispersée.
Ø Appartements (2023)	≈ 594 Tsd. CHF	–	Bande d'entrée modérée en vallée.
Ø Maison (2023)	≈ 486 Tsd. CHF	–	Marges pour Value-Add (enveloppe/technique).
Volume en Suisse	–	≈ 670,9 Mio. (2024) / 560,7 Mio. (2023)	Taille de ticket plus élevée en 2024 malgré moins de dates.

FAQ – Questions fréquentes sur les enchères valaisannes

Quels endroits conviennent pour commencer ?

Sion, Sierre, Brig-Glis, Visp, Martigny (VS) pour une location continue ; Zermatt, Verbier, Crans-Montana (VS) pour une plus-value saisonnière.

Quand la concurrence est-elle la moins forte ?

Dans le creux de l'été (juillet/août), il y a moins de dates ; lors des pics (juin/octobre) avec des limites claires.

Quels objets sont les „banques sûres“ ?

Appartements 2–3 pièces avec place de stationnement/balcon dans des villes de vallée ; maisons individuelles/similaires simples avec CAPEX prévisible.

Conclusion : De la cabane de montagne à l'objet de rendement – avec méthode

Le Wallis (VS) allie des emplacements alpins premium et des sites de vallée abordables. Les données des dernières années montrent une saisonnalité fiable, une forte proportion d'objets résidentiels et des prix moyens plus modérés que dans de nombreux cantons voisins. Quiconque combine de manière disciplinée la micro-localisation, le CAPEX et le timing trouve des opportunités dans la vallée du Rhône comme en altitude – du chalet charmant à l'objet rentable robuste.