Ventes de saisies en Argovie : des opportunités discrètes au cœur de la Suisse

Le canton Aargau est sous-estimé par de nombreux investisseurs, à tort. Les rapports de marché actuels de 2021 à 2024 montrent qu'une niche en constante croissance du marché des ventes aux enchères judiciaires s'est établie entre Limmat, Reuss et Aare: niveau de prix modéré, loyers solides et un environnement d'enchères discret, qui n'est pas aussi saturé qu'à Zurich (ZH) ou Vaud (VD).

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1 | Indicateurs du canton d'Aargau en comparaison sur quatre ans

Année	Ventes aux enchères (unité)	Cas / 100 000 hab.	Ø valeur marchande maison (milliers CHF)	Ø valeur marchande appart. en propriété (milliers CHF)
2021	37	env. 6,2*	≈ 753	-
2022	26	3,8	≈ 1 057	-
2023	26	6,1	n. a.	≈ 642
2024	«zone moyenne des 30»†	≈ 4 - 5	n. a.	n. a.

*Le rapport 2021 mentionne une valeur de pointe de 85,6, qui est toutefois basée sur une méthodologie de calcul différente.
†selon le graphique «Ventes aux enchères par canton (2024)», page 5.

Les chiffres montrent: Aargau maintient son niveau malgré une baisse globale en Suisse. Entre 2022 et 2023, le nombre d'objets est resté constant, tandis que d'autres cantons ont enregistré des baisses à deux chiffres. L'augmentation soudaine de la valeur moyenne des maisons en 2022 (1,06 million CHF) indique une augmentation des objets de haute gamme, un signe que la qualité plutôt que la quantité est en train de faire son apparition.

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2 | Avantages géographiques: Pourquoi l'Aargau a un avantage

• Pôle économique: quelques minutes en train de Zurich, Bâle et Berne, situation idéale pour les navetteurs.
• Croissance démographique & loyers stables: afflux net de 0,8 % par an depuis 2019, loyer moyen de 14 CHF/m² (état 2023).
• Environnement d'enchères discret: Avec seulement 26 dates publiées en 2023, la concurrence est moins forte qu'en zones touristiques comme le Tessin (135 dates).

«Les cantons urbains de Berne et Zurich sont largement à la traîne dans la considération par habitant, bien qu'ils aient en absolu plus d'objets.» Rapport de marché 2023

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3 | Types d'objets et bandes de prix

3.1 Maisons individuelles, l'épine dorsale

Les maisons individuelles de l'Aargau se sont vendues en 2022 en moyenne pour 1,06 million CHF, soit environ 15 % en dessous des valeurs moyennes des offres comparables sur le marché classique des annonces.

3.2 Appartements en propriété, segment de rendement sous-estimé

Avec une valeur marchande moyenne de 642 000 CHF (2023), les appartements en propriété de l'Aargau sont nettement en dessous de la moyenne suisse (≈ 742 000 CHF). Pour les stratégies d'achat pour location, cela signifie des rendements bruts de 4 - 4,5 %, sans la volatilité des zones urbaines coûteuses.

3.3 Biens industriels et objets de reconversion

L'Aargau a un taux inhabituellement élevé de surfaces commerciales vacantes le long de l'autoroute A1. Celles-ci sont de plus en plus converties en lofts légers industriels, une opportunité pour les investisseurs à valeur ajoutée ayant des compétences en construction.

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4 | Trois stratégies pratiques pour l'Aargau

1. Fixer & Flipper dans les petites villes
   Rénover des maisons de ville à Baden / Wettingen avec des valeurs marchandes entre 650 - 900 k CHF et les vendre sur le marché régional après 12 mois.
2. Acheter & Garder dans le Fricktal
   Sécuriser des appartements de 3 pièces sous 500 k CHF, les meubler et les louer en tant que logements d'entreprise à des firmes pharmaceutiques baseloses.
3. Conversion légère industrielle
   Diviser d'anciens halls de production à Rheinfelden en unités micro, sortie en tant que copropriété par étage.

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5 | Processus & Timing, comment briller dans la salle des enchères

• Tenir compte de la saison: En Aargau, les dates culminent au printemps (mars / avril) et à l'automne. En revanche, juillet a été le mois le plus faible de 2024 en Suisse (19 dates), une fenêtre idéale pour les bonnes affaires.
• Premier appel = 70 % de la valeur marchande, il est impératif de vérifier la deuxième date, ici la limite de prix n’est plus en vigueur.
• Avoir une promesse de financement: 10 % d'acompte sont dus immédiatement, le reste dans les 20 jours.

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Conclusion, l'Aargau demeure une bonne adresse

Bien que les gros titres soient dominés par le Tessin et autres, l'Aargau offre en 2024 un rapport quasiment idéal entre prix, risque et perspectives de croissance. L'offre d'enchères, bien rare mais constante, permet des transactions discrètes sans le battage des grandes villes, et grâce à sa situation centrale, on atteint Zurich, Bâle et Berne en moins d'une heure. Ceux qui gardent un œil sur les calendriers des offices des poursuites et qui enchérissent stratégiquement lors des deuxième appels peuvent y réaliser des rendements supérieurs à la moyenne, sans gros titres, mais avec des chiffres concrets.