Région de Zurich : accès abordable à la propriété de rêve à Winterthur, Uster & Co.
6 juillet 2025
Qui pense à Winterthur, Uster ou Dübendorf a généralement en tête des emplacements bien desservis par le train S, mais peu de gens savent qu'il est possible de sécuriser des biens immobiliers ici par le biais de saisies publiques (ZVG) avec des réductions de prix à deux chiffres. Alors que le canton ZH n'a compté que 27 ventes aux enchères en 2023 (≈ 1,7 événements par 100 000 habitants), de plus en plus d'objets du City Core se déplacent vers les communes de pendulaires, attirant ainsi l'attention des chasseurs de bonnes affaires.
1 | Chiffres du marché pour la périphérie
| Canton | Ø Propriété-appt. 2023 (k CHF) |
ZVG 2023 (Pièces) |
ZVG / 100 000 H |
|---|---|---|---|
| ZH | 1 793 | 27 | 1,7 |
| AG | 642 | 26 | 6,2 |
| TG | 1 053 | 17 | 6,1 |
| SG | 547 | 23 | 4,5 |
| SZ | 135 | 9 | 5,7 |
Source: Rapport de marché 2023
Le tableau montre que Zurich brille par les valeurs de circulation les plus élevées, mais dans les cantons environnants, en particulier AG et TG, la densité des ventes aux enchères par habitant est plusieurs fois plus élevée. Le résultat: moins de concurrence dans la salle et des prix d'entrée jusqu'à 40 % inférieurs au niveau urbain.
2 | Comprendre les leviers de prix, du lac de Zurich à la région viticole
- Première enchère à 70 %: Un appartement en propriété avec une valeur de circulation de 1,79 million CHF commence déjà à 1,25 million CHF.
- Deuxième enchère sans seuil: Si aucune offre n'est acceptée à la première date, la barrière de prix tombe, ce qui était le cas pour 7 % des objets zurichois en 2022.
- Utiliser la période de creux saisonnier: En juillet 2024, les offices des poursuites ont enregistré seulement 19 dates en Suisse, une période idéale pour les bonnes affaires.
« Les cantons urbains de Berne et de Zurich sont en retard en comparaison par habitant en raison de leur nombre d'habitants, même s'ils affichent des quantités absolues élevées. » - Rapport de marché 2023
3 | Trois micro-stratégies pour Winterthur, Uster & Co.
1 | Fix & Let à Winterthur (ZH)
Appartement 3½ pièces, valeur de circulation 910 000 CHF,
Première enchère 637 000 CHF - Adjudication 698 000 CHF (77 %).
Nouveau loyer 2 450 CHF/mois → Rendement brut 4,2 %.
2 | Ateliers légers à Uster (ZH)
Loft commercial, valeur de circulation 1,2 million CHF.
Transformation en 8 studios de 20 m², loyer cible 175 CHF/nuit → IRR > 10 %.
3 | «Trade-Up» au Rhin (SH / ZH)
Maison individuelle à Flaach, valeur de circulation 1,05 million CHF,
Adjudication 765 000 CHF (-27 %). Parcelle partielle et revente sous forme de deux maisons jumelées → Effet de levier de capital 35 %.
4 | Financement & Stratégie d'enchères
- S'assurer de la liquidité: 10 % de dépôt en espèces le jour de l'enchère, le reste dans les 20 jours, une garantie bancaire irrévocable impressionne les co-enchérisseurs et le juge.
- Vérifier les évaluations régionales: Les valeurs de circulation dans la périphérie sont souvent basées sur des prix comparatifs en ville, une propre évaluation rapide peut faire économiser des montants à cinq chiffres.
- Cibler les mois de vacances: Juillet/août affichent 60-70 % de moins d'événements, ceux qui restent à la maison ont le marteau pour eux.
5 | Sites secondaires en dehors de ZH, où le pendulaire en vaut la peine
- Limmattal (AG | ZH): 26 ventes aux enchères en 2023 avec une valeur de circulation moyenne de 642 k CHF, taille parfaite pour le Buy-to-Let.
- Frauenfeld & Winterthur Nord (TG): Appartements en propriété Ø 1,05 million CHF, mais peu de co-enchérisseurs (6,1 événements/100 000 H).
- Wil & Rheintal (SG): Ø valeur de circulation 547 k CHF, la région métropolitaine la moins chère de l'est de la Suisse avec connexion intercity.
6 | FAQ pour les premiers enchérisseurs
Puis-je visiter le bien à l'avance ?
Oui. L'office des poursuites fixe un rendez-vous officiel, souvent d'une heure seulement. Apportez une caméra et une liste de contrôle !
Comment se déroule le financement ?
Les banques financent généralement les biens ZVG jusqu'à 70 % du montant d'adjudication. Les 10 % initiaux doivent être déposés immédiatement.
Que se passe-t-il avec les locataires existants ?
Les contrats de location sont automatiquement transférés (OR 261), la résiliation pour cause de besoin personnel est possible au plus tôt après trois mois.
Conclusion, emplacement de premier choix ≠ prix élevé
La périphérie zurichoise prouve que les biens immobiliers de rêve ne sont en aucun cas réservés aux primes d'annonces. De fortes valeurs de circulation urbaines se rencontrent ici avec une densité de ventes aux enchères supérieure à la moyenne dans les cantons adjacents, des conditions parfaites pour tous ceux qui souhaitent sécuriser la prochaine bonne affaire près du S-Bahn avec un bon timing, un financement solide et un peu de courage. Le prochain bruit du marteau pourrait déjà être votre ticket d'entrée vers un emplacement de rêve.
