Volume des ventes aux enchères en Suisse : quelles régions attirent les capitaux ?

Flux de capital sur le marché aux enchères 2021–2024

Le volume des enchères est le meilleur indicateur avancé de la direction que prend le capital dans les ventes aux enchères forcées. La comparaison sur quatre ans montre un schéma clair : le nombre de procédures fluctue, le volume varie avec le mix d'objets.

• 2021 : environ 904 millions CHF pour 854 rendez-vous – volume élevé grâce à de nombreux grands lots.
• 2022 : environ 744 millions CHF pour 622 rendez-vous – moins de cas, mais des tickets substantiels.
• 2023 : environ 561 millions CHF pour 644 rendez-vous – baisse de volume malgré un nombre stable.
• 2024 : environ 671 millions CHF pour 610 rendez-vous – moins d'enchères, plus de volume (+≈20 % par rapport à 2023) grâce à des paniers d'objets plus chers.

Saisonnalité du volume

• Mois de pointe : juin et octobre. En 2024, juin a atteint ≈102 millions CHF, le plus haut sommet d’un mois.
• Flottement d'été : juillet/août sont régulièrement pauvres en volume – une opportunité pour des lots de niche avec moins de concurrence.

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Régions attirant le capital : modèles 2024

Le capital suit l'interaction entre deal-flow (beaucoup de rendez-vous) et tailles des tickets (valeurs de transaction élevées). En 2024, les chiffres de cas conduisent à :

1. Tessin (TI) – 114 procédures
2. Vaud (VD) – 77
3. Berne (BE) – 68
4. Valais (VS) – 54
5. Soleure (SO) – 43

Relativement à la population, TI, Jura (JU), VS, SO et Glaris (GL) restent des "magnets par habitant". Pour le capital, cela signifie : Dans ces cantons, il y a de manière disproportionnée de nombreux lots investissables – souvent avec un champs d'enchérisseurs plus restreint.

Taille des tickets premium vs. deal-flow

• Marchés de capitaux premium (lots coûteux, rares) : Zurich (ZH), Genève (GE), Zoug (ZG), Schwytz (SZ), Lucerne (LU).
• Clusters de deal-flow (beaucoup de rendez-vous, tickets mixtes) : TI, VD, BE, VS, SO.
• Value-add Mittelland (demande solide, prix réalistes) : Aargau (AG), Thurgovie (TG), Saint-Gall (SG), Fribourg (FR), Neuchâtel (NE).
• Zones de loisirs alpines et résidences secondaires : Grisons (GR), VS, TI – moins de lots, mais souvent des valeurs de tickets au-dessus de la moyenne.

Facteurs de prix par canton (sélection 2023/2022)

Type d'objet & année	Cantons de pointe (Ø valeurs de transaction)	Interprétation pour le capital
Appartements en propriété 2023	ZH, GE, TG	Taille de ticket plus élevée – le capital se gare sélectivement dans les emplacements urbains.
Maisons d'habitation 2023	VD, ZH, GE	La Suisse romande avec des tickets robustes pour maisons individuelles.
Appartements en propriété 2022	GE, SZ, ZG	Proximité des lacs & attractivité fiscale font monter les valeurs de transaction.
Maisons d'habitation 2022	GR, LU, ZH	Cantons alpins et centraux avec effet « luxe pour maisons individuelles ».

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Types d'objets & impact sur le volume (2024)

Le capital s'est concentré en 2024 sur les utilisations résidentielles – elles représentent ≈75 % de toutes les procédures et la majeure partie du volume.

• Maisons d'habitation : ≈284,7 millions CHF
• Appartements en propriété : ≈210,7 millions CHF
• Villas : ≈62,7 millions CHF (Ø ≈3,92 millions CHF)
• Commerces : ≈36,5 millions CHF
• Immeubles d'appartements : ≈25,4 millions CHF
• Propriétés/Terrain : ≈10,3 millions CHF

Pour les enchérisseurs, cela signifie : Le volume suit le mix – ceux qui surveillent l'engagement de capital privilégient les cantons avec une forte proportion de maisons d'habitation/appartements en propriété et observent sélectivement les segments premium (villas, maisons d'habitation/commerciales).

Profils de capital cantonaux (Playbooks)

Cluster	Cantons (A–Z)	Facteurs de capital	Stratégie
Premium-Core	GE, LU, SZ, ZG, ZH	Valeurs moyennes élevées, lots rares	Offrir sélectivement, inclure la sortie premium (ESG/design)
Deal-Flow Sud/Ouest	BE, TI, VD, VS, SO	Beaucoup de rendez-vous, large gamme de prix	Approche pipeline, examiner plusieurs lots en parallèle
Value-Add Mittelland	AG, FR, NE, SG, TG	Demande solide, loyers réalistes	Levier de rendement basé sur le capex (énergie/plans)
Alpin & Loisirs	GR, VS, TI	Haute valeur d'utilité, parfois droit restrictif	Clarifier tôt les règles de résidence secondaire/droit de planification

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Pratique : allocation disciplinée du capital

1. Utiliser les fenêtres mensuelles : Finaliser les dossiers d'ici mai, évoluer en juin/octobre ; utiliser l'été pour des lots de niche.
2. Regrouper les cantons : Deal-flow (ex. TI, VD) vs. premium (ex. ZH, GE) – ajuster les processus et la discipline des enchères.
3. Offre maximale selon la logique de volume : Pour les objets existants, sur NOI/taux de cap, pour le terrain/développement sur la valeur résiduelle.

// Discipline d'enchères (modèle simplifié)
MaxBid = NOI / Taux-Cap-Cible 
         - (Capex immédiat + Coûts de transaction) 
         - Marge de sécurité

FAQ : Volume & Régions

• Pourquoi le sud attire-t-il du capital ? Des taux d'enchères supérieurs à la moyenne et un mix d'objets large augmentent le taux de réussite par franc d'analyse investi.
• Quels sont la fiabilité des valeurs moyennes ? Des échantillons petits (ex. : villas) fluctuent beaucoup ; donc, privilégier les cantons avec de nombreux cas (TI, VD, BE, VS) pour les benchmarks.
• Que signifie "moins d'enchères, plus de volume" en 2024 ? Il y avait moins de lots, mais dans des catégories plus chères – les enchérisseurs devraient conserver de la liquidité pour des tickets plus grands.

Liens rapides par canton (tous les 26)

AG · AI · AR · BE · BL · BS · FR · GE · GL · GR · JU · LU · NE · NW · OW · SG · SH · SO · SZ · TG · TI · UR · VD · VS · ZG · ZH

„Le capital recherche de la liquidité – sur le marché des enchères suisse, en 2024, ce sont surtout les cantons avec un grand deal-flow et de grosses tailles de tickets qui attirent le plus d'attention.”