Lugano et Locarno : ventes aux enchères immobilières avec vue sur le lac

Pourquoi le sud convainc : Deux lacs, deux villes, un marché prometteur

Lugano & Locarno (TI) sont les vitrines d'un canton qui offre depuis des années une activité de vente aux enchères élevée à l'échelle nationale – avec un climat méditerranéen, une demande touristique préservée et une diversité de types de biens allant des appartements compacts aux villas avec vue sur le lac. Pour les investisseurs, cela signifie : un flux de transactions prévisible, une saisonnalité marquée et un mix d'objets qui permet différentes stratégies – de l'achat orienté vers le cash-flow à l'ajout de valeur ciblé.

Données du marché 2021–2024 : Le Tessin en tête, la Suisse reste stable

À l'échelle de la Suisse, le nombre de ventes aux enchères judiciaires s'est maintenu à un niveau robuste sur quatre ans : 2021 : 854, 2022 : 622, 2023 : 644, 2024 : 610. Le volume total s'élevait en 2024 à environ 670,9 Mio. CHF et donc nettement au-dessus de 2023 (≈560,7 Mio. CHF).

Le canton Tessin (TI) reste clairement en tête par rapport aux autres cantons : en 2024, 114 dates ont été enregistrées (taux 32,6 pour 100’000 habitants), en 2023 c'était 135 (38,2), en 2022 146 (41,3) et en 2021 154 (77,6).

Année	CH : Nombre	CH : Volume	TI : Nombre	TI : par 100’000 habitants	Saisonalité (CH)
2024	610	≈ 670,9 Mio. CHF	114	32,6	Pics : Juin (75), Octobre (62) ; été calme.
2023	644	≈ 560,7 Mio. CHF	135	38,2	Pics : Mars (79), Juin (79) ; Juillet/Août plus calme.
2022	622	≈ 744,2 Mio. CHF	146	41,3	Automne animé ; période de vacances faible.
2021	854	≈ 904,3 Mio. CHF	154	77,6	Pics : Mai/Juin ; le Q2 est le plus fort.

Tessin en comparaison

En 2024, Vaud (VD), Valais (VS) et Berne (BE) se classent également haut dans le classement – cependant, TI est en tête en termes absolus comme par habitant. Les cantons urbains comme Zurich (ZH) et Genève (GE) sont plus bas par habitant en raison d'un grand nombre d'habitants. On remarque également des valeurs plus élevées par habitant dans Jura (JU) et Glaris (GL).

Mix d'objets & niveaux de prix : Ce qui arrive typiquement à Lugano et Locarno

La structure de l'offre suit le modèle suisse : les maisons d'habitation et les appartements représentent environ 75 % de toutes les procédures en 2024 (2023 : ≈68 %). Pour les acheteurs autour de Lugano/Locarno (TI), cela signifie : la meilleure disponibilité des données (valeurs de comparaison, loyers) et la plus grande base de liquidités.

En ce qui concerne le niveau des prix, les valeurs moyennes cantonales montrent une grande diversité : en TI, les appartements avaient en 2023 un prix moyen d'environ 797 Tsd. CHF, les maisons d'habitation un prix moyen d'environ 1,073 Mio. CHF ; en 2022, les appartements avaient un prix moyen d'environ 902 Tsd. CHF, les maisons d'habitation un prix moyen d'environ 821 Tsd. CHF. Dans le segment premium suisse, les villas ont obtenu un prix moyen de 5,1 Mio. CHF (2023) et 3,92 Mio. CHF (2024).

Microlocalisations avec vue sur le lac : ce qui motive le rendement

Vue sur le lac & accessibilité : Altitude, distance de la promenade, connexion avec les transports publics (gare, bus) et proximité du centre (emplois, achats, santé) sont des moteurs directs de la demande et des loyers.
Topographie & état du bâtiment : Les terrains en pente offrent une vue, mais nécessitent une attention particulière sur le drainage, l'isolation thermique et le stationnement (pente). Pour les objets existants, le toit/l'enveloppe/les techniques de construction sont des leviers pour des CAPEX prévisibles.
Concepts d'utilisation : Les appartements avec un plan efficace, balcon/loggia et place de stationnement sont particulièrement attractifs à Lugano/Locarno ; les maisons avec des unités séparées permettent une utilisation flexible (besoin personnel/location partielle).

« La valeur de marché est une référence, pas le prix cible. Celui qui oppose systématiquement la valeur d'exploitation et les CAPEX propose des offres réfléchies durant les mois d'été calmes. »

// Calcul à rebours (modèle simplifié pour appartements en bord de lac)
Loyer net annuel = (Loyer_ponte * Semaines_ponte) + (Loyer_off * Semaines_off) - Vacance
Valeur d'exploitation = Loyer net annuel / Taux d'actualisation
CAPEX = Enveloppe + Technique + Aménagement intérieur + Coûts annexes
Réduction de sécurité = 10%–20% (microlocalisation, risque d'occupation)
MaxOffre = min(Valeur d'exploitation, Valeur de marché) - CAPEX - Réduction de sécurité

Timing & dynamique d'enchères : utiliser la saisonnalité

La programmation suit un schéma clair : en 2024, Juin et Octobre étaient très plébiscités, Juillet/Août beaucoup plus calmes ; en 2023, Mars et Juin se sont démarqués. Ceux qui profitent de l'été rencontrent souvent moins de concurrence – ce qui est important dans des localisations au bord du lac très demandées.

Guide pratique pour Lugano & Locarno

Screening & Due Diligence

Établir un calendrier : Mois de pointe (début d'été/automne) pour un large screening, été pour des offres ciblées.
Sécuriser la documentation : Registre foncier, servitudes, règlements STWE, lignes de construction, droits de stationnement et d'accès.
Vérifier la technique : Chauffage (Fioul→Pompe à chaleur/Pellet ?), norme d'isolation, âge des fenêtres, état du toit ; gestion des eaux de surface sous contrôle ?
Calculer la valeur d'exploitation : loyer réaliste (Pic/période creuse), charges, réserve de vacance.
Fixer le financement : Délais de paiement après l'attribution, frais (changement de propriété, publication), réserves pour les CAPEX.

Stratégies par type d'objet

Appartement (Cashflow) : Se concentrer sur la qualité de l'emplacement, l'économie du plan, la gestion. Ancre de prix : valeurs moyennes cantonales 2023/2022 comme vérification de plausibilité.
Maison (Value-Add) : Créer une unité supplémentaire (studio), rénovation énergétique, optimiser les espaces extérieurs (balcon/loggia, place de stationnement). Les valeurs moyennes 2023/2022 montrent la marge de manœuvre.
Villa/Premium : Offres sélectives, car les prix moyens de 2024 sont inférieurs à ceux de l'année précédente ; les concepts de rénovation et scénarios d'utilisation sont décisifs pour la valeur.

Tableau de référence : Classement pour les bords de lac

Indicateur	Tessin (TI)	Suisse	Interprétation
Nombre ZVG 2024	114	610	Flux de transactions constant dans le canton du sud – idéal pour des enchères régulières.
Taux par 100’000 habitants (2024)	32,6	–	Leader par habitant ; la concurrence est répartie.
Ø Appartement (2023)	≈ 0,797 Mio. CHF	–	Bonnes opportunités d'entrée avec vue sur le lac possibles.
Ø Maison (2023)	≈ 1,073 Mio. CHF	–	Fourchette de prix pour les maisons unifamiliales/classiques.
Ø Appartement (2022)	≈ 0,902 Mio. CHF	–	Valeur de l'année précédente comme référence pour les plausibilités.
Ø Villa CH (2024 / 2023)	–	3,92 / 5,10 Mio. CHF	Premium avec recul en 2024 – opportunités sélectives.
Pics (dates CH)	Juin/Octobre (2024), Mars/Juin (2023)	–	Creux d'été comme fenêtre d'enchères.

Localisation régionale : où se situent Lugano & Locarno dans le panorama

En plus de TI, Vaud (VD) et Valais (VS) sont régulièrement actifs. Par habitant, Jura (JU) se distingue en 2024 ; Glaris (GL) présente également des valeurs élevées. Zurich (ZH) et Genève (GE) sont plus bas par habitant, mais demeurent absolument pertinents. Pour les investisseurs à Lugano/Locarno, cela signifie : des localisations au bord du lac avec un flux de transactions prévisible – et une largeur de marché suffisante pour une sélection éclairée.

FAQ – Questions fréquentes sur les ventes aux enchères en bord de lac

Dans quelle mesure la saisonnalité influence-t-elle les attributions ?

Dans les mois d'été calmes, la pression concurrentielle diminue souvent. Les pics avant/après la période de vacances nécessitent des plafonds disciplinés.

Quels types d'objets conviennent pour le démarrage ?

Appartements avec un plan pratique et place de stationnement ; pour les maisons, des plans CAPEX clairs et des scénarios d'utilisation (maintien/location partielle/refit).

Comment puis-je utiliser les valeurs moyennes cantonales pour mon offre maximale ?

Les valeurs moyennes servent d'ancrage de plausibilité. L'offre maximale découle de la valeur d'exploitation moins les CAPEX et la réduction de sécurité – jamais uniquement de la valeur de marché.

Conclusion : Opportunité méditerranéenne avec système

Lugano & Locarno (TI) combinent une situation en bord de lac, une demande stable et un marché des enchères leader dans le canton. Avec une due diligence rigoureuse, l'exploitation de la saisonnalité et une logique de valeur d'exploitation stricte, il est possible de transformer des objets avec vue en investissements viables à long terme – sans précipitation dans la salle d'enchères.