À la recherche de bonnes affaires en Suisse romande : ce à quoi vous devez faire attention
17 juin 2025
La Romandie, des cantons de Vaud et de Genève jusqu'aux zones agricoles de Fribourg, offre un paysage d'enchères passionnant, qui se distingue par son rythme, ses taux d'imposition et ses types d'objets par rapport à la Suisse alémanique. Ceux qui comprennent ses particularités trouvent régulièrement des propriétés à 10-20 % en dessous du prix du marché, malgré une demande croissante dans les grandes agglomérations.
1 Aperçu du marché: Fréquence et volume
1.1 Nombre d'enchères
En 2024, selon le portail LocalAuction, 612 enchères immobilières ont été signalées dans toute la Suisse, dont environ 22 % en Romandie, avec des leaders Vaud (environ 90 enchères) et Genève (environ 40 enchères).
1.2 Dates hebdomadaires
- Vaud: Liste centrale des enchères du bureau des poursuites, de nouveaux objets chaque semaine.
- Genève: Appels publics au Pavillon Cayla, combinés avec des enchères en ligne.
- Fribourg: Dates de collecte mensuelles, souvent plusieurs biens immobiliers ruraux en un bloc.
2 Dynamique des prix: Quel rabais est réaliste ?
| Segment | Ø Rabais Vaud | Ø Rabais Genève |
|---|---|---|
| Appartements | 10-14 % | 6-10 % |
| Maisons individuelles | 15-20 % | 10-15 % |
| Immeubles multifamiliaux | 18-25 % | 12-18 % |
Données issues des protocoles d'enchères 2023/24 (sites de bureaux cantonaux).
Pourquoi des rabais plus élevés dans le Vaud ? Des droits de mutation plus élevés (3,3 %) et des emplacements partiellement ruraux réduisent le nombre d'enchérisseurs, un avantage pour les investisseurs préparés.
3 Trois particularités cantonales qui donneront du peps à votre offre
3.1 Vaud (VD)
- Droits de mutation 3,3 %, à inclure dans le calcul.
- Cadastre en ligne «Ventes & Enchères» fournit des documents gratuits, parfait pour une due diligence préalable.
3.2 Genève (GE)
- Faible taux de propriété (19 %) crée une forte demande locative, cash-flow sécurisé.
- Réglementations énergétiques plus strictes (LCEn), coûts de rénovation plus élevés, mais aussi des subventions allant jusqu'à 45 %.
3.3 Fribourg (FR)
- Grandes parcelles rurales: Potentiel pour des projets Agri-PV ou Tiny houses.
- Concurrence des enchérisseurs modérée: région idéale pour les nouveaux enchérisseurs.
4 Leviers fiscaux et financiers
- Optimiser les droits de mutation Exemple: Répartition du prix d'achat entre bâtiment et terrain réduisant la charge fiscale dans le VD.
- Prêt relais + délai de 20 jours Les banques de Romandie exigent souvent 25 % d'apport personnel, sécuriser tôt le «Pont Hypo».
- Primes de rénovation CO₂ VD & GE paient jusqu'à 200 CHF/m² d'isolation, réduction plus subvention = double gain.
5 Pièges typiques et vos boucliers de protection
Anciennes pollutions dans les régions horlogères et chimiques
Vérifiez le cadastre, commandez un screening de sol (≈ CHF 2 500) en cas de doute.
Barrière linguistique pour les documents
Documents d'enchères en français → utilisez une traduction certifiée ou des experts bilingues pour éviter les erreurs d'interprétation.
Offres de rénovation élevées
Dans la région du lac de Genève, les prix des artisans sont de 10 à 15 % supérieurs à la moyenne suisse. Conseil: Sécurisez des contrats de travaux globaux avant d'enchérir.
6 Étude de cas: «Maison Vaudoise»
En 2024, l'investisseur Luca a acquis une maison individuelle de 1985 près de Morges.
Prix d'achat: 780 000 CHF (−17 % par rapport au marché)
Frais annexes (3,3 %): 25 700 CHF
Rénovation: 140 000 CHF (Subvention 42 000 CHF)
Total: 903 700 CHF
Valeur marchande après rénovation: 1 050 000 CHF, levier de valeur 16 %.
7 Liste de contrôle rapide: Enchérir avec succès en Romandie
- Abonnez-vous au catalogue d'enchères (VD/GE/FR).
- Intégrez les droits de mutation dans le calcul.
- Sécurisez un financement temporaire +10 % de marge.
- Vérifiez le cadastre «Sites pollués».
- Demandez des offres de rénovation avant l'enchère.
- Réservez des fonds de subvention (Programmes Cantonnaux).
- Limite de prix = valeur estimée × 0,8 (WE) ou 0,75 (MFH).
8 Conclusion: Les enchères en Romandie valent le coup, avec une expertise locale
Ceux qui connaissent les différences fiscales, les subtilités linguistiques et la structure des coûts de construction régionaux peuvent réaliser de véritables affaires en Romandie. La préparation est essentielle, et chaque «Vente aux enchères» peut se transformer en un investissement judicieux avec vue sur le lac alpin.
