Quels sont les droits des locataires lors d'une vente aux enchères de saisies ?

Lorsqu’un bien immobilier est vendu aux enchères, de nombreux locataires se demandent: « Dois-je déménager immédiatement ? » La bonne nouvelle est: Non. Le droit suisse protège de manière exhaustive les parties locataires, même si le changement de propriétaire se fait de manière involontaire par le biais de la vente. Grâce à des dispositions claires dans le droit des obligations (CO) et dans le code de procédure civile, le domicile est généralement préservé, et même dans les cas extrêmes, des délais équitables s’appliquent. Cet article explique en détail quels droits tu as, où se trouvent les éventuels obstacles et comment te préparer au mieux.

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1 Bases juridiques en un coup d'œil

Norme	Contenu	Pertinence pour les locataires
Art. 261 CO	Le contrat de location passe au nouvel acquéreur (« L'achat ne rompt pas le bail »).	Le contrat reste en vigueur, toutes les conditions précédentes s'appliquent.
Art. 261 al. 2 CO	Résiliation extraordinaire pour le besoin urgent de logement.	Délai: 3 mois jusqu'à la prochaine date habituellement applicable.
Art. 271 ss CO	Protection contre la résiliation / contestation des résiliations abusives.	Le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours.
Art. 133 ss LP	Exigences de forme des enchères et obligations d'information.	Le locataire reçoit une notification officielle concernant la vente prochaine.

« Le législateur veut empêcher que les locataires, en tant que maillon le plus faible de la chaîne, se retrouvent écrasés. C'est pourquoi la protection contre les licenciements reste fort même dans les cas de vente forcée. »

2 Contrat de location: Que se passe-t-il après l'attribution ?

2.1 Principes « L'achat ne rompt pas le bail »

Dès que l'office des poursuites prononce l'attribution, la partie adjudicataire entre automatiquement dans tous les droits et obligations du contrat de location en cours (Art. 261 al. 1 CO). Cela signifie:

• Le loyer précédent reste inchangé.
• Les accords sur les charges restent en vigueur.
• Le dépôt de garantie doit être transféré par l'ancien propriétaire au nouveau.

2.2 Cas particulier des contrats à durée déterminée

Si ton contrat est encore d'une durée de cinq ans ou plus, il peut être enregistré dans le registre foncier (Art. 216 CO). Dans ce cas, une résiliation anticipée est pratiquement exclue, même en cas de besoin de logement, tu bénéficies d'une protection maximale du bail.

3 Le nouveau propriétaire peut-il résilier ?

3.1 Résiliation extraordinaire (besoin personnel)

Le nouveau propriétaire peut, selon l’Art. 261 al. 2 CO, résilier de manière extraordinaire s'il existe un besoin urgent de logement pour lui-même ou pour des proches. Le délai de résiliation est de trois mois, effectif à la prochaine date habituellement applicable.

3.2 Résiliation ordinaire

Si le propriétaire omet de procéder à la résiliation urgente, les délais et dates habituels de ton contrat de location s'appliquent. Pour les appartements, cela est généralement de trois mois jusqu'à une date habituellement applicable (par exemple le 31 mars, 30 juin, 30 septembre, 31 décembre). Toute résiliation peut être vérifiée pour sa caractère abusif (Art. 271 ss CO).

4 Droits des locataires avant l'enchère

1. Droit à l'information: L'office des poursuites doit te communiquer la date ainsi que les conditions de vente par écrit.
2. Droit de visite: Tu peux permettre l'accès aux enchérisseurs potentiels, mais uniquement après accord préalable.
3. Dépôt de loyer: Reste sur un compte bloqué, aucune partie ne peut le résilier sans ton accord.

Puis-je payer le loyer à l'office des poursuites au lieu de le verser au propriétaire ?

Oui, si le propriétaire est insolvable et que tu crains que le loyer « disparaisse », tu peux le déposer selon l’Art. 168 LP. Cela te protège contre les paiements en double.

5 Droits des locataires après l'attribution

• Adresse de paiement: Jusqu'à l'inscription au registre foncier, l'ancien propriétaire reste formellement ton interlocuteur. L'office des poursuites indique quand le paiement doit être effectué au nouveau propriétaire.
• Droit de rester garanti pendant 3 mois: Même en cas de résiliation immédiate pour besoin personnel, tu as au moins trois mois pour trouver un nouveau logement.
• Droit de rester pendant la vérification des abus: Si une procédure est en cours devant l'autorité de conciliation, tu peux rester dans le logement jusqu'à la décision définitive.

6 Aspects économiques pour les locataires

Une vente aux enchères forcée peut également offrir des opportunités:

• Modernisation: Les nouveaux propriétaires investissent souvent dans la rénovation, ton confort de vie augmente.
• Loyer inchangé: Tant qu'il n'y a pas d'extension augmentant la valeur, le nouveau propriétaire ne peut pas simplement augmenter le loyer.
• Offre de location de retour: Certains investisseurs te proposent un contrat à long terme pour sécuriser la planification.

7 Exemple pratique: La famille Meier reste dans son logement

L'appartement de 4 pièces de la famille Meier à Berne a été vendu aux enchères en 2024. Grâce à l’Art. 261 CO, leur contrat de location est resté intact. La coopérative adjudicataire n'a pas résilié, mais a rénové la salle de bain et la cuisine. Le loyer n'a été modérément ajusté qu'après les travaux (Art. 269a CO), ce qui a été approuvé par l'autorité de conciliation. Résultat: un confort de vie supérieur, des coûts supplémentaires modérés de 3 %. Un exemple montrant que les ventes forcées ne signifient pas nécessairement déplacement.

8 Liste de contrôle pour les locataires

1. Conserver soigneusement la notification officielle.
2. Noter la date de l'enchère.
3. En cas d'incertitude, contacter l'association des locataires ou un avocat spécialisé.
4. Inscrire la date limite pour la contestation de résiliation (30 jours) dans le calendrier.
5. Vérifier le compte de dépôt de garantie, surveiller le changement de titulaire du compte.
6. Envisager éventuellement la dépossession du loyer (Art. 168 LP).

9 FAQ

Puis-je participer moi-même à l'enchère ?

Oui, tu peux enchérir. Toutefois, tu as besoin de la garantie requise dans le catalogue de vente (souvent 10 % de la valeur estimée) et d'une promesse de financement de ta banque.

Que se passe-t-il si mon appartement est transformé en propriété par étage ?

En cas de transformation en propriété par étage, s'applique l’Art. 261b CO. Le nouveau propriétaire peut résilier au plus tôt trois mois après l'inscription au registre foncier, uniquement pour besoin personnel et avec les délais habituels.

La protection contre la résiliation s'applique-t-elle aussi aux locaux commerciaux ?

Oui, les principes de l’Art. 261 CO s’appliquent par analogie. Le nouveau propriétaire peut résilier pour besoin urgent d'utilisation personnelle. Délai: six mois (Art. 266d CO).

10 Conclusion: Rester serein, le droit est de ton côté

Une vente aux enchères forcée ne signifie pas automatiquement la perte de ton domicile. Grâce à une protection efficace contre les licenciements, des délai clairs et la possibilité de contester chaque résiliation, les chances de rester dans ton logement sont bonnes. Informe-toi tôt, utilise tes droits de manière cohérente, alors même une enchère peut apporter des impulsions positives pour ta situation de logement.