Neuchâtel et Fribourg : cantons bilingues, deux opportunités
3 août 2025
Pourquoi les cantons bilingues attirent particulièrement les investisseurs
À Fribourg (FR) et Neuchâtel (NE), de solides structures de demande rencontrent des profils d'objets variés – des appartements en propriété dans des zones urbaines aux maisons individuelles en passant par des résidences secondaires proches des zones touristiques. Le bilinguisme élargit le cercle des acheteurs, augmente la marge de commercialisation et réduit les risques de vacance. Pour les investisseurs, cela génère un flux d'affaires robuste, se comportant de manière plus indépendante des cycles économiques que dans des niches monolingues.
Dynamique du marché 2021–2024 : stabilité avec un focus clair sur l'usage résidentiel
Les maisons d'habitation et les appartements en propriété constituent le coeur du marché des enchères à l'échelle nationale. En 2023, environ deux tiers de tous les rendez-vous concernaient ces deux types ; en 2024, la part s'élevait même à environ trois quarts.
En même temps, on constate la robustesse du volume : en 2024, le nombre de saisies immobilières a légèrement diminué à 610, tandis que le volume global – entraîné par des objets de valeur supérieure – a augmenté pour atteindre environ 671 Mio. CHF. Des clusters saisonniers restent clairement identifiables : la plupart des rendez-vous ont été fixés en juin et en octobre, tandis que juillet/août s'est déroulé plus calmement.
Fenêtre de prix en comparaison directe : Fribourg versus Neuchâtel
Ceux qui investissent à FR et NE profitent de deux mondes de prix complémentaires :
- Appartements en propriété (2023) : À Neuchâtel, les valeurs de trafic moyennes se situaient autour de 286 Tsd. CHF – un niveau d'entrée attractif. À Fribourg, elles se situaient autour de 835 Tsd. CHF, offrant une marge de manœuvre pour des emplacements de qualité et des concepts de location.
- Maisons d'habitation (2023) : À Neuchâtel, les maisons d'habitation ont atteint en moyenne environ 893 Tsd. CHF, tandis qu'à Fribourg, elles s'élevaient à environ 737 Tsd. CHF. Cela rend Fribourg particulièrement adapté aux stratégies de maison avec potentiel de valeur ajoutée (rénovation énergétique, densification des surfaces), tandis que Neuchâtel représente plutôt des microzones de valeur dans le segment des maisons.
| Chiffre clé (sélection) | Fribourg (FR) | Neuchâtel (NE) |
|---|---|---|
| Ø valeur de trafic ETW (2023) | ~ 835 Tsd. CHF | ~ 286 Tsd. CHF |
| Ø valeur de trafic maison (2023) | ~ 737 Tsd. CHF | ~ 893 Tsd. CHF |
| Part de marché usage résidentiel | Dominant à l'échelle nationale (2023 ≈68 %, 2024 ≈75 %) | |
Stratégies pour différents profils de rendement
1) Rendement initial via ETW à Neuchâtel
Le bas niveau de prix des ETW à NE permet des calculs conservateurs : de petites/moyennes unités à Neuchâtel (NE), La Chaux-de-Fonds (NE) ou Le Locle (NE) sont souvent facilement rénovables et recherchées – idéales pour des investissements locatifs avec des flux de trésorerie prévisibles.
2) Value-Add avec des maisons à Fribourg
Les valeurs moyennes des maisons modérées à FR ouvrent des opportunités pour une valorisation induite par Capex. À Fribourg (FR), Bulle (FR) ou Murten (FR), des objets sont régulièrement disponibles, où l'amélioration énergétique, l'ajustement des plans de sol ou la réaffectation de pièces secondaires améliorent immédiatement la marketabilité.
3) Saison comme régulateur
Pendant les vacances d'été, la fréquence des enchères diminue traditionnellement, tandis que le début de l'été et l'automne restent des périodes de pointe. Ceux qui organisent rigoureusement les processus de due diligence peuvent tirer parti des blocs de rendez-vous denses en juin/octobre – en particulier en concurrence avec des cantons forts comme Vaud (VD) et Tessin (TI), qui affichent régulièrement une forte activité.
Excellence opérationnelle : Du marteau à la rentabilité
Check-list avant offre
- Comprendre la valeur de trafic : Miroiter la valeur de trafic officielle avec des offres de comparaison locales et des besoins de rénovation. En 2024, le volume total a augmenté malgré le nombre réduit de rendez-vous – un indice pour des qualités d'objets supérieures dans les pipelines d'enchères.
- Connaître le type d'objet : Les maisons/ETW dominent, les biens commerciaux et les immeubles à logements sont plus rares – en conséquence, la concurrence et le financement en résultent différemment.
- Planifier l'engagement de capital : À NE, le capital peut être diversifié plus largement (plus d'unités), tandis qu'à FR, les investissements dans les maisons sélectifs avec des leviers de valeur clairs sont favorisés.
Calcul de base (Pseudocode)
// Rendement net initial (NAR)
NAR = (Loyer_annuel - Réserves - Coûts d'exploitation/entretien) / Coûts_totaux
// Coûts totaux
Coûts_totaux = Prix d'adjudication + Rénovation + Coûts auxiliaires (Taxes, Notaire, Frais)
// Exemple : NE-ETW
Prix d'adjudication = 300_000
Rénovation = 25_000
Coûts auxiliaires = 15_000
Loyer_annuel = 16_800
Réserves+BU = 2_800
NAR ≈ (16_800 - 2_800) / (300_000 + 25_000 + 15_000) ≈ 4,2 %
Remarque : Le rendement se génère lors de l'achat. Dans les saisies, la rapidité de disponibilité, la propreté des documents et des plans Capex clairs sont déterminants. Ceux qui diversifient largement à NE atténuent le risque ; ceux qui rénovent de manière ciblée à FR accélèrent l'augmentation de valeur.
Indications régionales & microzones
Neuchâtel (NE)
Site universitaire et horloger avec une demande stable dans les segments de classe moyenne. Objets d'entrée attractifs à Neuchâtel (NE), La Chaux-de-Fonds (NE) et Le Locle (NE). La fourchette de prix des ETW est modérée par rapport à la moyenne suisse, ce qui la prédispose pour le Buy-to-Let et le Core-Plus.
Fribourg (FR)
En tant que lien entre le Plateau suisse et la Romandie, Fribourg (FR) – incluant Bulle (FR), Murten (FR) et Düdingen (FR) – offre un segment immobilier polyvalent. Par rapport à NE, les valeurs de trafic des maisons sont plus faibles ; cela facilite les stratégies de rénovation et de maintien avec un chemin d'augmentation de loyer après modernisation.
Exemples pratiques pour des profils de recherche
- Core-Plus à NE : Appartements de 2 à 3 pièces près des transports publics et des pôles d'emploi. Accent sur la modernisation technique partielle (cuisine/salle de bain), gains rapides en matière énergétique, Light CAPEX.
- Value-Add à FR : Maison individuelle avec potentiel structurel (aménagement des combles, optimisation de l'agencement). Rendement cible après Capex > 5 % avec un loyer conservateur.
- Diversification régionale : Un mélange de 2 à 3 ETW à NE et 1 maison à FR réduit le risque de concentration et augmente le cash-flow – à regrouper saisonnièrement pour juin/octobre.
Timing & flux d'affaires : d'où vient la pipeline
En 2022, les deux cantons ont affiché une solide activité (FR env. 22 enchères, NE env. 10), intégrée dans un marché national avec 622 rendez-vous. En tendance, les cantons du sud-ouest affichent depuis des années une activité supérieure à la moyenne – un environnement où les régions bilingues restent particulièrement liquides.
FAQ : Questions fréquentes sur les enchères & le financement
- Définir un plafond d'enchères ? Oui. Dériver la limite supérieure à partir des recettes locatives conservatrices et de la NAR cible ; inclure une marge de Capex.
- Financement ? Obtenir des promesses de crédit préalables (vérification de la capacité financière) ; clarifier le versement après adjudication.
- Due Diligence ? Registre foncier, documents d'évaluation, droit de construire/servitudes, état énergétique, plan de rénovation.
- Concurrence ? En période de pointe, les intéressés s'orientent vers des cantons limitrophes comme VD, TI ou GE – élargir les zones de recherche en FR/NE en conséquence.
Conclusion : Double opportunité, plan clair
Neuchâtel (NE) offre des entrées avantageuses dans des microzones établies ; Fribourg (FR) propose des cas de maisons avec des leviers de valeur tangibles. Ceux qui profitent de la saisonnalité, déduisent proprement les prix et standardisent les processus ouvrent des sources de rendement fiables dans les cantons bilingues – aujourd'hui et au fil du cycle.
