19 mai 2025
Faire ses premiers pas dans le monde des enchères publiques en Suisse peut sembler intimidant: rituels étrangers, procédures inhabituelles et le risque de se laisser entraîner par la frénésie des enchères. La bonne nouvelle est que: Avec une stratégie de limite claire, vous êtes sur une base solide dès le départ. Dans ce guide, vous découvrirez comment établir votre enchère maximum de manière scientifique, la placer de manière tactique et rester calme, même lorsque la concurrence devient nerveuse.
«Une limite clairement définie n'est pas un corset, mais votre airbag lorsque le pouls des enchères augmente.»
Élément | Calcul | Résultat |
---|---|---|
70% Valeur estimée | Valeur vénale officielle × 0,70 | Prix cible |
+20% Coûts annexes & impôts | Prix d'achat × 0,20 | Investissement total A |
+10% Marge de sécurité | Investissement total A × 0,10 | Investissement total B (Scénario de stress) |
Avec cette formule générale conservatrice, vous serez presque toujours en dessous du seuil de financement de la banque et vous intégrerez en même temps un airbag de sécurité pour les coûts cachés ou les chocs d'intérêt imprévus.
Valeur estimée officielle: 1 000 000 CHF
Prix cible (70 %): 700 000 CHF
Coûts annexes (20 %): 140 000 CHF
Marge de sécurité (10 %): 84 000 CHF
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Budget total maximum: 924 000 CHF
Tactique des professionnels: Un grand saut d'enchère est destiné à intimider les enchérisseurs.
Votre contre: Gardez votre calme. Tant que l'enchère sautée reste en dessous de votre limite, ne vous précipitez pas à enchérir.
Tactique des professionnels: Contact visuel prolongé pour provoquer de la nervosité.
Votre contre: Concentrez-vous sur l'enchérisseur ou vos propres notes, les duels de regards ne coûtent que de l'énergie.
Tactique des professionnels: Attendre longtemps avant chaque enchère pour vous déstabiliser.
Votre contre: Réglez mentalement un minuteur sur 10 secondes. Si personne d'autre n'est dans la course, enchérissez dans ce délai ou laissez tomber.
Si le taux d'intérêt hypothécaire augmente de 2%, votre flux de trésorerie reste-t-il ≥ 0 ? Si ce n'est pas le cas, réduisez votre limite ou augmentez vos fonds propres.
Vos réserves peuvent-elles tenir un semestre sans revenus locatifs ? Sinon, doublez votre marge ou changez d'objet.
Pourriez-vous revendre à tout moment sans perte ? Vérifiez le prix du marché × 0,90 ⇒ > Investissement total B.
Laura, débutante de Saint-Gall, a fixé sa limite avec la formule 70-20-10 à exactement 768 327 CHF. Après 18 tours de mise, l'enchère la plus élevée était de 767 500 CHF. Un promoteur immobilier a offert 768 000 CHF. Laura a contre-attaqué avec son montant non rond: 768 327 CHF, sa limite. Le promoteur a hésité, a fait des calculs mentaux, et s'est retiré. Attribution à Laura, 327 CHF sous la limite, 14 % sous la valeur marchande.
L'attribution est contraignante. C'est pourquoi: Stop-Buddy et note écrite claire, vous vous protégez des « erreurs de clic ».
C'est possible, mais risqué. Ne le faites que si le financement et le rendement ont déjà été calculés pour le montant plus élevé.
En principe, oui, mais ajustez les « 70 % » en fonction des taux de vacance et des facteurs de rendement locaux (souvent 60 % - 65 %).
Celui qui fixe sa limite de manière intelligente et réaliste transforme la vente aux enchères publique apparemment incertaine en une opportunité d'investissement contrôlée. La formule 70-20-10, une enchère maximum écrite et une présentation disciplinée vous protègent contre les erreurs émotionnelles et sécurisent la base pour un rendement durable. Allez dans la salle préparé, et en sortez en tant que gagnant heureux.
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