Comment évaluer les biens de placement lors de ventes aux enchères

Introduction : La clé de l'évaluation réussie des biens immobiliers

Qui évalue des biens de rendement issus de ventes aux enchères en Suisse se confronte à une tâche complexe mais lucrative. Le défi réside dans l’analyse précise des opportunités et des risques - de la qualité de l'emplacement à la qualité de la construction, en passant par les rendements locatifs potentiels. Contrairement au marché immobilier classique, le succès ici dépend moins des émotions, mais surtout des décisions basées sur des données. Des plateformes comme LocalAuction.ch offrent pour la première fois une vue d'ensemble complète sur toutes les ventes aux enchères officielles en Suisse et fournissent ainsi la base de données dont les investisseurs ont besoin pour une évaluation éclairée.

Principes de l'évaluation des biens de rendement

La valeur d'un bien de rendement découle essentiellement de deux composants : la valeur de rendement et la valeur de substance.

1. Valeur de rendement - la base du rendement

La valeur de rendement reflète les revenus locatifs attendus qu'un bien immobilier peut générer sur le long terme. Les éléments décisifs sont :

Revenu locatif brut : Somme de tous les loyers réalisables par an.
Coûts d'exploitation : Entretien, gestion, réserves et assurances.
Taux de capitalisation : Taux d'intérêt avec lequel les rendements futurs sont actualisés (selon la situation et l'objet, entre 3-6 %).

Valeur de rendement = (Revenu locatif net × 100) ÷ Taux de capitalisation

Exemple : Un bien avec un revenu net annuel de CHF 40’000 et un taux de capitalisation de 4 % donne une valeur de rendement de CHF 1’000’000.

2. Valeur de substance - la base matérielle

La valeur de substance est déterminée par le coût de remplacement moins la dépréciation due à l'âge ou à l'usure. Elle sert à vérifier si le prix d'achat justifie la valeur physique du bien immobilier.

Étape par étape : Comment évaluer correctement les objets d'enchères

1. Analyse de l'emplacement

L'emplacement demeure le facteur décisif. En particulier dans des régions en croissance comme Zurich (ZH), Zug (ZG) ou Vaud (VD), les objets locatifs génèrent des rendements stables et des augmentations de valeur à long terme. Des régions plus rurales comme Saint-Gall (SG) ou Soleure (SO) offrent également des opportunités - en particulier lorsque des projets d'infrastructure ou des migrations vers la région sont prévus. Facteurs d'emplacement importants :

Croissance démographique et dynamique économique
Accessibilité et marché du travail
Taux de vacance et niveau des loyers
Perspective de développement à long terme (p. ex. nouvelles zones commerciales ou sites universitaires)

2. Comprendre la valeur marchande et la valeur de circulation

Pour les objets d'enchères, la soi-disant valeur estimée est fixée par l'office des poursuites ou par un expert. Elle sert de valeur de référence, mais pas de limite. Les investisseurs expérimentés calculent avec un prix d'achat cible qui est environ 10-25 % en dessous de la valeur estimée - en fonction de l'état, de la demande et de la situation de financement. Exemple : Un bien à Berne (BE) avec une valeur estimée de CHF 950’000 peut être adjugé pour CHF 780’000 en cas de faible concurrence.

3. Vérification technique et juridique

Étant donné que les visites ne sont pas toujours possibles, un examen minutieux des dossiers est essentiel. Les documents suivants sont déterminants :

Expertise de la valeur de circulation (y compris état de la construction et estimation des rendements)
Extrait du registre foncier avec répertoire des charges
Plans cadastraux et de situation
Bail et décomptes des charges (pour les objets loués)

4. Besoin de rénovation et potentiel de rendement

Les objets à rénover présentent des risques plus élevés - mais peuvent également générer les rendements les plus attractifs. Il est crucial que les investissements prévus soient proportionnels à l'augmentation de valeur attendue. Calcul exemplaire :

Poste	Montant (CHF)
Prix d'achat (enchère)	750'000
Rénovation	120'000
Investissement total	870'000
Valeur estimée après renovation	1'050'000
Augmentation de valeur	+180'000
Revenus locatifs nets annuels	45'000

Le rendement brut ici est d'environ 5,1 %, en plus de l'augmentation de valeur de plus de 20 %.

Calcul du rendement en pratique

1. Rendement brut vs. rendement net

Rendement brut : (Revenus locatifs annuels ÷ Prix d'achat) × 100
Rendement net : ((Revenus locatifs - Coûts) ÷ Capitaux propres) × 100

2. Calcul d'exemple pour un appartement à Lucerne (LU)

Position	Montant (CHF)
Prix d'achat	620'000
Revenus locatifs annuels	31'000
Coûts d'exploitation & gestion	5'000
Part des capitaux propres	200'000

Rendement brut = 5 % Rendement net = ((31’000 - 5’000) ÷ 200’000) × 100 = 13 % Ces valeurs montrent que les biens issus des enchères, lorsqu'ils sont analysés avec soin, peuvent offrir des rendements supérieurs à la moyenne.

Le rôle des outils numériques dans la phase d'évaluation

Les plateformes de données comme LocalAuction.ch offrent aujourd'hui plus qu'un aperçu des ventes aux enchères. Grâce à des filtres intelligents et à des systèmes d'évaluation alimentés par IA, les objets peuvent être comparés selon leur potentiel de rendement, leur emplacement ou leur valeur estimée.

Avantages de l'analyse numérique :

Comparaison automatique de la valeur de circulation et des prix d'adjudication
Détection des tendances régionales (p. ex. augmentation des adjudications dans Thurgovie (TG) ou Grisons (GR))
Systèmes d'alerte pour les objets sous-évalués
Exportations et analyses pour la planification des investissements

Conclusion : Une évaluation systématique conduit à un rendement supérieur à la moyenne

Qui évalue systématiquement des biens de rendement issus de ventes aux enchères combine compréhension du marché, connaissance des chiffres et pensée stratégique. Les plus grands succès sont réalisés par les investisseurs qui basent leurs décisions sur des données solides et détectent des opportunités là où d'autres hésitent. Avec des outils comme LocalAuction.ch, ce processus devient plus simple, transparent et efficace - de l'analyse de l'emplacement jusqu'au calcul final du rendement. Ceux qui comprennent les mécanismes profitent non seulement de prix d'entrée favorables, mais construisent également un portefeuille immobilier robuste à long terme.