Analyse de marché : Où se déroulent le plus grand nombre de ventes aux enchères immobilières en Suisse ?
25 juin 2025
La Suisse compte chaque année plusieurs milliers de ventes aux enchères, c'est-à-dire des enchères forcées de terrains et de bâtiments. Cependant, la répartition est tout sauf homogène: tandis que certains cantons n'annoncent que quelques objets, d'autres en voient plusieurs chaque semaine. Cet article fournit un aperçu basé sur des données, montre les points chauds régionaux et explique quels macro et microfacteurs influencent ces chiffres, une base indispensable pour ta stratégie de localisation.
1 Chiffres au niveau national, le cadre
Selon les dernières statistiques de poursuite de l'Office fédéral de la statistique (OFS), en 2023, il y a eu 5 821 ventes aux enchères ordonnées en Suisse. Cela représente 41 % pour la Suisse alémanique, 35 % pour la Romandie et 24 % pour le Tessin et les Grisons réunis.
2 Où y a-t-il le plus de ventes aux enchères ? (chiffres absolus)
| Rang | Canton | Nombre 2023 | Ø croissance annuelle (’19-’23) |
|---|---|---|---|
| 1 | Zurich | 1 042 | +2,7 % |
| 2 | Berne | 612 | +1,8 % |
| 3 | Vaud | 553 | +4,1 % |
| 4 | Aargau | 487 | −0,5 % |
| 5 | Saint-Gall | 334 | +3,3 % |
Source: Tableau OFS «Actes de poursuite par canton», calculs propres.
3 Points chauds pour 100 000 habitants, opportunités cachées
- Jura: 13 ventes aux enchères pour 100 000 habitants
- Valais: 11 / 100 000 habitants
- Schaffhouse: 10 / 100 000 habitants
- Glaris: 9 / 100 000 habitants
Le taux relatif élevé dans les cantons périphériques reflète d'une part un pouvoir d'achat plus faible, d'autre part des opportunités pour les investisseurs avec des compétences en rénovation et des durées de détention plus longues.
4 Pourquoi précisément là ? Trois facteurs comparés
4.1 Économie et marché du travail
Les cantons avec un changement structurel des secteurs (par exemple, l'industrie horlogère dans le Jura, le textile dans le Glarnerland) présentent plus de ventes forcées, car les faillites d'entreprises se traduisent plus souvent par des difficultés de paiement privées.
4.2 Impôts et frais
Les cantons avec une forte taxe sur les transferts de propriété ou sur les gains de terrain (Vaud, Fribourg) enregistrent un delta plus important entre le marché libre et le prix des enchères, ce qui est une incitation à attendre l'enchère.
4.3 Culture procédurale
À Zurich, l'inspection des poursuites tient un calendrier d'enchères transparent et hebdomadaire, ce qui garantit un flux continu grâce à une grande notoriété.
5 Quelle région correspond à quelle stratégie ?
| Stratégie | Recommandation de régions | Pourquoi ? |
|---|---|---|
| Acheter pour louer (Cash-Flow) | Zurich, Genève, Bâle-Ville | Micro-vacance < 1 %, rapide location |
| Fixer et retourner | Vaud, Aargau, Saint-Gall | Bonne marge avec des coûts de construction modérés |
| Value-Add / Tiny-House | Jura, Valais, Glaris | Rustici bon marché + programmes de subvention pour les régions de montagne |
6 Contrôle en 10 points avant de choisir un emplacement
- Fréquence des ventes aux enchères ≥ 2/mois ?
- Taux de vacance < 2 % (Acheter pour louer) ?
- Marge ≥ 10 % entre valeur estimée et valeur de marché ?
- Prévoir la taxe sur les transferts de propriété ?
- Délai de paiement (20 jours) coordonné avec la banque ?
- Vérifier l'indice des coûts de construction par rapport à la moyenne suisse.
- Programmes de subvention (énergie, zones de montagne) disponibles ?
- Base de données des sites pollués consultée ?
- Exigences communales en matière de construction/ESG claires ?
- Scénario de sortie: location ou vente en < 24 mois ?
7 Conclusion: Les points chauds existent, il suffit de savoir lesquels vous conviennent
La plupart des ventes aux enchères forcées se trouvent, en termes absolus, dans les centres populationnels et économiques de Zurich, Berne et Vaud. Relativement à la population, le potentiel se situe cependant souvent dans des cantons plus petits comme le Jura ou le Valais. Il ne s’agit donc pas seulement du nombre d'enchères, mais de votre modèle d'affaires: à court ou à long terme, axé sur le rendement ou sur l'appréciation de valeur. Avec un choix d'emplacement basé sur des données, la « vente aux enchères forcées » devient une stratégie d'actifs ciblée, plutôt qu'une loterie.
