Un appartement de luxe à Zurich est vendu aux enchères : 5,9 millions de biens immobiliers sont mis aux enchères

Au Zürichberg, l'une des valorisations de gage les plus spectaculaires des dernières années a eu lieu début février 2023: un appartement jardin de 6½ pièces incluant quatre places de garage a changé de propriétaire pour 5,9 millions CHF, soit environ 300 000 CHF en dessous de la valeur estimée officielle. L'offre gagnante est venue d'un couple de Zermatt, qui a ainsi remporté le match contre un enchérisseur zurichois.

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1 Aperçu de l'objet

• Localisation: Forster-/Krönleinstrasse, quartier Fluntern, pente sud surélevée avec vue sur la ville et le lac.
• Type & taille: Appartement jardin de 6½ pièces dans un ensemble en béton construit en 2012 (« complexe Bunker »).
• Valeur estimée: 6,2 millions CHF (incluant quatre places de garage), adjudication à 5,9 millions CHF.
• Équipements: Ascenseur privé, grand local à vélos, espace jardin privé, quatre places de stationnement dans le garage souterrain.
• Acompte: 100 000 CHF devaient être déposés immédiatement avant l'adjudication.

« L'offre de 5,9 millions reste sans réponse, permettant au couple d'acquérir l'appartement en dessous de la valeur estimée... »

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2 Chronologie de la vente aux enchères

Date	Événement
27.01.2023	Le bureau des poursuites de Zurich publie l'annonce de la vente, valeur estimée 6,2 millions CHF.
02.02.2023	Auction publique à la maison paroissiale de Hottingen, quatre enchérisseurs font monter le prix de 2,93 millions (offre minimale) à 5,9 millions CHF.
03. - 13.02.2023	Délai de réclamation de dix jours selon l'art. 156 al. 2 LP (sans opposition).
Mars 2023	Transfert de propriété dans le registre foncier de Fluntern après paiement complet du prix d'achat.

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3 Piliers juridiques de la valorisation de gages à Zurich

3.1 Valorisation de gages selon la LP

1. Demande de poursuite (art. 67 ss) par le créancier, ici la banque financière.
2. Demande de valorisation de gage (art. 151) en raison d'une créance hypothécaire de 2,93 millions CHF.
3. Publication publique & estimation au moins quatre semaines avant la date.
4. Enchère sans double appel car il n'y avait pas d'autres hypothèques ou droits d'usage.
5. Adjudication (art. 143) acompte immédiat de 100 000 CHF, paiement du solde dans le délai convenu.

3.2 Particularités du marché zurichois

Les ventes aux enchères judiciaires sont extrêmement rares dans la ville de Zurich: en 2022, selon le bureau des poursuites, il n'y a eu que trois cas dans toute la ville.

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4 Classement économique

• Rabais malgré un emplacement premium: 5 % en dessous de la valeur estimée peut sembler faible, mais c'est remarquable pour les biens de Zürichberg, où les nouvelles constructions se vendent souvent avec un supplément de 10 % par rapport à la valeur marchande.
• Valeur de comparaison: Les appartements en copropriété neufs sur le Zürichberg atteignent actuellement en moyenne 25 000 CHF/m², même conservativement calculé, le prix effectif au m² de l'adjudication est inférieur à 23 000 CHF.
• Utilisation immédiate: Comme aucun contrat de location ou servitude n'a dû être repris, le nouveau propriétaire peut emménager ou louer l'appartement immédiatement (rendements à court terme allant jusqu'à 4 % par an dans le segment de luxe).
• Marche de risque: La réduction de prix offre une marge pour des rénovations ou des augmentations de valeur futures en raison du développement du marché.

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5 Opportunités et facteurs de réussite pour les futurs enchérisseurs

1. Préparer l'acompte: Les bureaux zurichois exigent généralement une garantie bancaire de 100 000 CHF ou une caisse en espèces immédiatement après le troisième appel.
2. Étudier le rapport d'estimation: Contient des informations essentielles sur les prix au m², les éventuels défauts de construction et le règlement de la propriété par étage.
3. Définir les limites du marché: Le couple de Zermatt est resté strictement dans son budget et a remporté, la discipline des prix évite les risques de financement ultérieurs.
4. Exploiter le contexte: Dans les enchères en salle, la pression du public sur ceux qui se présentent avec détermination signale la capacité de paiement et peut intimider la concurrence.

FAQ sur la vente aux enchères judiciaires de Zurich

Dois-je demander une autorisation Lex-Koller en tant qu'étranger ?
Pour une utilisation résidentielle pure sans statut de résidence secondaire, les ressortissants de pays tiers ont généralement besoin d'un permis, tandis que les Suisses et les citoyens de l'UE/EFTA ayant un permis de séjour n'en ont pas besoin.

Quelles sont les autres frais à prévoir ?
Frais de bureau des poursuites d'environ 1,5 % de l'adjudication, plus les frais de registre foncier de 0,5 %.

Puis-je me rétracter après l'adjudication ?
Non, l'adjudication est définitive dès l'expiration du délai de réclamation, en cas de non-paiement, des dommages et intérêts et une nouvelle vente aux enchères sont à craindre.

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6 Enseignements du cas Zürichberg

• La rapidité paie: Le couple gagnant a transféré l'acompte de 100 000 CHF avant le début de l'enchère et a négocié avec assurance.
• La transparence renforce la confiance: Les offres minimales publiquement annoncées créent une équité pour toutes les parties impliquées.
• La rareté comme moteur de valeur: Étant donné que les valorisations judiciaires sont rares à Zurich, même les biens à prix cassé peuvent obtenir des prix de marché stables à long terme.

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7 Conclusion

L'adjudication de 5,9 millions au Zürichberg prouve de manière impressionnante que les valorisations de gage offrent également des opportunités attrayantes dans le segment haut de gamme. Des procédures clairement régulées selon la LP, une transparence totale et un état d'esprit discipliné chez les enchérisseurs transforment les ventes dites de nécessité en situations gagnant-gagnant pour les acheteurs et les créanciers. Celui qui connaît les bases légales, garantit les engagements de financement et analyse soigneusement le marché peut entrer dans la ligue premium de l'immobilier zurichois avec un risque relativement limité.