Enchères de saisies au Tessin : meilleurs résultats dans le sud de la Suisse

Le Sud comme moteur : Pourquoi le Tessin privilégie les investisseurs

Ceux qui utilisent systématiquement les ventes aux enchères obligatoires trouvent dans le Tessin (TI) la meilleure combinaison d'offre fiable, de saisonnalité prévisible et d'un large éventail de biens. Ce canton du sud est en tête des classements depuis des années – en termes absolus comme par habitant – et établit ainsi une base technique sur laquelle les investisseurs peuvent planifier le remplissage de leur pipeline. En 2024, 114 dates ont été enregistrées dans le Tessin (32,6 pour 100’000 habitants), contre 135 (38,2) en 2023.

Données du marché 2021–2024 en résumé

La Suisse a montré entre 2021 et 2024 des tendances robustes mais clairement saisonnières. En 2024, le nombre de ventes aux enchères a légèrement diminué à 610, tandis que le volume total a augmenté à environ 670,9 Mio. CHF. En 2023, le nombre était de 644 et le volume d'environ 560,7 Mio. CHF. Les mois phares de 2024 étaient juin (75) et octobre (62), et ceux de 2023 mars (79) et juin (79) ; les mois d'été sont restés relativement calmes.

Année	CH : Nombre	CH : Volume	TI : Nombre	TI : pour 100’000 hab.	Pics saisonniers (CH)
2024	610	≈ 670,9 Mio. CHF	114	32,6	Juin (75), octobre (62)
2023	644	≈ 560,7 Mio. CHF	135	38,2	Mars (79), juin (79)
2022	622	≈ 744,2 Mio. CHF	146	41,3	Octobre/novembre fort
2021	854	≈ 904,3 Mio. CHF	154	77,6	Mai/juin

Classement régional

Outre le TI, le Vaud (VD), le Valais (VS) et le Berne (BE) se distinguent régulièrement. Par habitant, le Jura (JU) et le Glaris (GL) se démarquent également en 2024, tandis que Zurich (ZH) et Genève (GE) figurent plus bas en raison de leur grande population.

Lugano & Locarno comme micro-localités avec potentiel

Les quartiers proches du lac à Lugano/Locarno (TI) allient demande touristique et infrastructure adaptée au quotidien. Pour les investisseurs, la distance à la promenade, la connectivité aux transports publics, la pente (drainage !) et le stationnement sont des facteurs déterminants des prix. Ceux qui traduisent ces facteurs dans la planification des loyers et des Capex augmentent la certitude des calculs – et peuvent enchérir avec moins de concurrence pendant les mois d'été plus calmes.

Mélange de biens & niveaux de prix : Où la rentabilité se réalise

La base d'offre est large : en 2024, les immeubles résidentiels et les appartements en propriété représentaient ensemble environ 75 % de toutes les procédures (environ 68 % en 2023). En pratique, cela signifie : meilleure disponibilité des données (valeurs comparatives, loyers) et flexibilité d'exit.

Appartements en propriété (ETW) : Valeur de circulation moyenne dans le TI en 2023 d'environ 797 K CHF (2022 : ≈902 K CHF). Au niveau national, environ 60 % des ETW étaient ≤ 600 K CHF en 2023 – une fourchette de prix utile pour des stratégies de cashflow.
Maisons résidentielles : Valeur de circulation moyenne dans le TI en 2023 d'environ 1,073 Mio. CHF (2022 : ≈821 K CHF). En 2023, la concentration au niveau national se situait entre 400 K et 1,2 Mio. CHF.
Segments premium : Les villas sont restées en 2024 la catégorie la plus chère en Suisse avec une valeur moyenne de 3,92 Mio. CHF (2023 : 5,1 Mio. CHF) – des opportunités de Value-Add sélectives, si l'emplacement et le plan de rénovation sont adéquats.

„La valeur de circulation est une ligne directrice – pas le prix cible. Ce qui compte, c'est la cohérence entre la valeur de rendement, les Capex et la micro-localité.”

// Calcul inverse (modèle simplifié pour les ETW au bord du lac dans le Tessin)
Loyer net annuel   = (Loyer_pointe * Semaines_pointe) + (Loyer_hors * Semaines_hors) - Vacance
Valeur de rendement  = Loyer net annuel / Taux d'actualisation
Capex              = Enveloppe + Technique + Aménagement intérieur + Charges
Escompte de sécurité = 10%–20% (micro-localité, risque d'occupation)
Offre_max         = min(Valeur de rendement, Valeur de circulation) - Capex - Escompte de sécurité

Saisonalité & fenêtres d'enchères : planifier lorsque d'autres font une pause

Le marché suit un rythme clair : en 2024, juin et octobre ont été les mois les plus actifs, tandis que juillet/août étaient calmes. En 2023, mars et juin se sont distingués. Ceux qui anticipent le financement et la due diligence profiteront des phases calmes dans les zones lacustres pour des enchères disciplinées.

Gérer les risques : Technique, Droit, Liquidité

Enveloppe de bâtiment & Technique : Drainage en pente, toiture, fenêtres, remplacement de chauffage (fioul → WP/Pellet), équilibrage hydraulique – intégrer les Capex dans un plan sur 3–5 ans.
STWE & Registre foncier : Règlements, droits d'usage, servitudes, lignes de construction. Clarté avant l'enchère.
Liquidité : Prévoir les délais d'enchères, les frais (changement de propriété, publications) et les réserves de manière fixe.
Rendement : Vérifier la locabilité (emplacement, place de stationnement, balcon/loggia, gestion) et intégrer une marge pour la saisonnalité.

Benchmarks pour le Sud

Indicateur	Tessin (TI)	Suisse	Interprétation
Nombre de ZVG 2024	114	610	Flux constant de transactions dans le canton du Sud.
Taux pour 100’000 hab. (2024)	32,6	–	Par habitant, en tête – la concurrence se répartit.
Ø ETW (2023)	≈ 0,797 Mio. CHF	–	Entrée solide pour des stratégies de cashflow.
Ø Maison d'habitation (2023)	≈ 1,073 Mio. CHF	–	Corridors planifiables avec des Capex modérés.
Villas Ø (CH)	–	3,92 Mio. (2024) / 5,10 Mio. (2023)	Premium avec baisse des prix – enchérir sélectivement.
Saison (CH)	Été calme	Pics : juin/octobre (2024), mars/juin (2023)	Fenêtres estivales pour moins de concurrence.

FAQ – Questions fréquentes sur les ventes aux enchères obligatoires dans le Tessin

Pourquoi le TI est-il si actif ?

Mélange de taille du marché, de planification cohérente et de demande de résidences secondaires – cela garantit un approvisionnement régulier.

Quels biens conviennent pour un investissement ?

ETW avec plan efficace, espace extérieur et place de stationnement ; pour les maisons, des plans Capex clairs et éventuellement une location partielle.

Quand enchérir ?

Exploitez les mois d'été calmes ; les pics nécessitent des limites strictes et un dossier complet (registre foncier, règlements STWE, charges de construction).

Conclusion : Rendements élevés avec méthode – pas par hasard

Le Tessin (TI) est le moteur des ventes aux enchères en Suisse. Avec une due diligence soignée, une logique de valeur de rendement et une utilisation consciente de la saisonnalité, les investisseurs transforment les opportunités proches du lac – des ETW compactes aux biens premium sélectifs – en rendements solides. Comparé au Vaud (VD) et au Valais (VS), le TI maintient sa position de leader – un atout stratégique à exploiter.