26 mai 2025
Les bâtiments anciens achetés aux enchères semblent, à première vue, rarement « intelligents ». Cependant, les propriétés existantes constituent des terrains de jeu idéaux pour l'automatisation moderne des bâtiments: la structure de base est présente, le prix d'achat est souvent abordable et toute solution de retrofit améliorant le confort, la sécurité et l'efficacité énergétique accroît considérablement la valeur marchande. Ce guide montre comment vous pouvez sans poussière ni travaux de démolition intégrer pas à pas un écosystème intelligent dans votre bien fraîchement acquis.
« La combinaison d'un prix d'achat bas et d'une rétrofit intelligente est le plus grand levier pour des rendements verts dans le segment des bâtiments anciens en Suisse. »
Système | Produits typiques | Avantages pour les bâtiments anciens | Faiblesses |
---|---|---|---|
Matter / Thread | Aqara, Eve, Nanoleaf | Réseaux maillés sans fil sécurisés, très faible consommation d'énergie | Première génération d'appareils encore limitée |
Zigbee 3.0 | Philips Hue, Bosch Smart Home | Écosystème étendu, capteurs bon marché | Bridge nécessaire, portée radio modérée |
Z-Wave Plus | Fibaro, Aeotec, Heatit | Automatisation domestique cryptée (Security S2) | Frais de licence → coût des appareils plus élevé |
KNX RF / TP | ABB, Gira, Hager | Standard industriel, cycles de vie longs | Travail de planification, coût élevé |
• DIY: capteurs alimentés par batterie, actionneurs à brancher uniquement.
• Entreprise spécialisée: tout ce qui touche au tableau de distribution ou aux lignes 230 V (SVG, NIV).
L'approche combinée permet d'économiser jusqu'à 40 % des coûts d'installation.
Remarque: vérifier la combinabilité, généralement les programmes cantonaux sont compatibles avec les fonds fédéraux.
L'investisseur Bührer a acquis en 2024 un immeuble de six appartements à Aarau.
Mesures: thermostats Zigbee, pompe à chaleur couplée avec PV, cluster de wallbox, Home Assistant.
Investissement: 41 000 CHF (après subventions 28 500 CHF).
Résultat: énergie de chauffage 27 %, consommation d'électricité 38 %,
taux de vacance depuis 0 %. Valeur marchande selon Wüest Partner
+190 000 CHF ROI > 6 × en 18 mois.
Oui, les passerelles KNX IP (par exemple, ABB i-BMS) exportent des adresses de groupe dans Home Assistant, qui connecte les appareils via le pont Matter.
Faites attention à EN 15684 Classe 4 et aux protocoles S2 cryptés (Z-Wave S2, Thread 1.3). Règle: privilégier l'authentification à deux facteurs + accès local.
Au contraire: de nombreux assureurs suisses (Mobiliar, Helvetia) offrent une réduction de 5 à 10 % sur les primes pour les paquets certifiés de capteurs de fuite d'eau ou de sécurité.
Les ventes aux enchères donnent la base physique, les technologies Smart Home apportent le turbo numérique. Avec un capital raisonnable, des subventions et un choix clair de système, vous transformez un immeuble ancien en un investissement énergétiquement efficace, prisé et rentable, prêt pour la prochaine décennie.