Évolution des surtaxes 2020-2025 : où les prix baissent-ils réellement ?

Introduction

Les années 2020 à 2025 marquent une phase de changements significatifs sur le marché immobilier suisse. En particulier, l'évolution des prix d'adjudication lors des ventes aux enchères judiciaires fournit des aperçus précieux sur les tendances régionales, le comportement du marché et les réalités des prix en dehors des statistiques immobilières officielles. Alors que le marché classique de l'immobilier enregistre encore des prix élevés dans de nombreux endroits, l'analyse des données d'enchères révèle une dynamique différenciée - avec des régions où les prix stagnent ou même diminuent.

Sur la base des rapports de marché annuels, une tendance claire se dessine : la valeur totale des biens immobiliers adjugés est restée largement stable au fil des ans, mais les prix d'adjudication moyens par objet évoluent différemment - selon la région, le type d'objet et la demande. Cela offre aujourd'hui plus que jamais des opportunités pour les investisseurs souhaitant identifier des biens immobiliers sous-évalués.

Évolution générale 2020-2025

La Suisse a connu au cours des cinq dernières années une légère baisse du nombre total de ventes aux enchères judiciaires, accompagnée d'une augmentation des valeurs de transaction dans les segments supérieurs du marché. Alors que 2021 a marqué un pic avec 854 procédures, les chiffres sont tombés à environ 610 objets d'ici 2024. Parallèlement, le volume des enchères est passé de 560 millions CHF (2023) à environ 670 millions CHF (2024) - un indicateur de l'importance croissante des objets haut de gamme sur le marché.

Le prix d'adjudication moyen dépend fortement de la catégorie d'objet. Les maisons d'habitation et les appartements en propriété représentent encore environ trois quarts de toutes les enchères. Dans ce segment, les valeurs se sont stabilisées, tandis que les biens de luxe comme les villas et les immeubles multifamiliaux enregistrent parfois des baisses de prix significatives.

Baisses de prix pour les biens de prestige

L'évolution dans le segment de prix élevé est particulièrement marquante. En 2021, les villas étaient encore évaluées en moyenne à 2,48 millions CHF, en 2022 la moyenne était déjà de 3,85 millions CHF, et en 2023 ce montant a atteint un maximum de 5,1 millions CHF. En 2024, la valeur de marché moyenne de ces objets est tombée à 3,92 millions CHF - une baisse de plus de 20 %.

Un constat similaire se dégage pour les immeubles multifamiliaux : après des valeurs élevées dépassant 8,9 millions CHF en 2022, la moyenne s'est stabilisée autour de 1,6 million CHF. Cela suggère une adaptation du marché aux coûts de financement accrus et à la demande en baisse des investisseurs institutionnels.

Différences régionales des prix d'adjudication

L'évolution des prix varie fortement selon le canton. Dans les cantons de Tessin (TI), Vaud (VD) et Valais (VS), les prix d'adjudication par habitant les plus élevés continuent de s'observer durant la période 2020-2025, tandis qu'à Berne (BE), Soleure (SO) et Argovie (AG), on constate principalement des valeurs stables et légèrement en hausse dans le segment de prix moyen.

En revanche, on note une baisse dans certains cantons de la Suisse centrale et orientale. À Zurich (ZH), Zoug (ZG) et Lucerne (LU), les prix d'adjudication stagnent, tandis qu'à Saint-Gall (SG), Schaffhouse (SH) et Thurgovie (TG), une légère baisse de 3 à 7 % est enregistrée par rapport aux cinq années précédentes.

Cantons avec des prix en baisse

Canton	Baisse moyenne 2020-2025	Particularités
Zurich (ZH)	−5 %	Baisse des adjudications pour les appartements en propriété, demande stable pour les maisons individuelles
Saint-Gall (SG)	−6 %	Les immeubles multifamiliaux enregistrent des enchères nettement plus faibles
Thurgovie (TG)	−4 %	Stagnation en milieu rural, moins d'acheteurs institutionnels
Lucerne (LU)	−7 %	Ralentissement pour les maisons d'habitation haut de gamme en périphérie
Valais (VS)	−3 %	Régions touristiques avec des corrections de prix dues à l'augmentation des taux d'intérêt

Comparaison des types d'objets

Les prix d'adjudication moyens selon la catégorie d'objet montrent une claire différenciation entre le segment résidentiel et le segment commercial :

• Appartements en propriété : stables autour de 700.000-800.000 CHF ; baisses surtout en milieu urbain à cause des coûts de financement plus élevés.
• Maisons d'habitation : légère augmentation de 903.000 CHF (2022) à environ 1,0 million CHF (2024) ; forte demande de la part des acheteurs privés.
• Immeubles multifamiliaux : fortes fluctuations des prix ; de 8,9 millions CHF (2022) à environ 1,6 million CHF (2024).
• Villas : correction des prix de 5,1 millions CHF (2023) à 3,9 millions CHF (2024) ; moins d'enchérisseurs.

En particulier pour les investisseurs avec une perspective à long terme, les biens résidentiels dans des régions stables demeurent la catégorie la plus attractive. Grâce à des analyses de marché précises, les investisseurs peuvent identifier les valeurs réelles du marché dans les ventes aux enchères judiciaires, avant qu'elles ne soient reflétées dans les statistiques générales.

Contexte économique

La dynamique des prix des ventes aux enchères judiciaires est étroitement liée aux évolutions des taux d'intérêt et à la disponibilité du crédit. Après la phase de taux d'intérêt extrêmement bas jusqu'en 2022, la politique monétaire plus restrictive de la BNS a entraîné une augmentation significative des emprunts hypothécaires. Cela a freiné la demande pour des biens immobiliers coûteux et a réduit les prix d'adjudication dans des régions sensibles.

En même temps, le nombre de liciteurs stratégiques, qui utilisent les enchères de manière ciblée pour acquérir des biens sous-évalués, a augmenté. Cette professionnalisation du marché des acheteurs garantit des prix minimaux stables, notamment dans des régions à l'offre limitée.

„Celui qui comprend le marché n'achète pas aujourd'hui lors de la vente aux enchères judiciaire par nécessité - mais parce qu'il le peut.”

Perspectives : Stabilisation avec opportunités

Pour 2025, on peut s'attendre à une stabilisation générale des prix d'adjudication. Alors que le nombre de procédures reste constant, la demande se déplace de plus en plus vers les segments de prix moyens et inférieurs. Les acheteurs avec un financement solide trouvent ainsi un accès à des emplacements et des objets qui étaient inaccessibles dans les années précédentes.

Des plateformes comme LocalAuction.ch contribuent de manière significative à la transparence du marché. Grâce à l'enregistrement central de toutes les ventes aux enchères officielles en Suisse, les investisseurs peuvent identifier rapidement des tendances, comparer des régions et identifier des opportunités ciblées - du Tessin jusqu'à Zurich.

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