La saisie expliquée : voici comment fonctionne une vente aux enchères immobilière en Suisse

Du bureau des poursuites au jugement: Le processus en 12 étapes

1. Poursuite & saisie / vente de gage immobilier: Le créancier initie la poursuite; pour les créances garanties par un gage immobilier, la vente de la propriété a lieu. Le bureau des poursuites conduit la procédure.
2. Estimation & valeur vénale: Un expert détermine la valeur vénale (référence officielle). Ce n'est pas un prix minimum, mais une orientation pour les enchérisseurs.
3. Publication: La date, les informations sur l'objet et les conditions d'enchère sont publiées sur le site web du bureau des poursuites ou dans le SHAB. Cela entraîne des délais pour la consultation des dossiers, la visite et la fourniture de garanties.
4. Consultation du dossier: Extrait du registre foncier, liste des charges, rapport d'estimation, contrats de location ou d'utilisation, éventuelles servitudes. Clarifier les points flous avec le bureau.
5. Visite: Rendez-vous individuels ou collectifs. Vérifier l'état (enveloppe/technique de bâtiment), l'énergie, la situation de droit de construction et les éventuelles occupations.
6. Fourniture de garantie: En général, un dépôt en espèces / garantie bancaire selon les conditions d'enchère; le montant, le délai et la forme varient selon le canton / objet. Fournir la preuve à temps.
7. Admission: Identification, preuve de la fourniture de garantie, éventuelles procurations. Un numéro d'enchérisseur est attribué.
8. Enchère: Appel, étapes d'enchères selon les conditions, interjections. En cas de désaccord, le conducteur d'enchère décide.
9. Attribution: L'offre la plus élevée reçoit l'attribution. Le contrat se conclut sur le plan public; l'annulation est exclue, sauf dans les cas légalement prévus.
10. Paiement & coûts: Acomptes selon les conditions, solde à payer dans le délai. Les charges/publications publiées doivent être prises en charge; les créances non transmissibles sont couvertes par le produit de la vente.
11. Transfert de propriété: Inscription au registre foncier; les bénéfices et risques passent selon les conditions. L'évacuation / la reprise des baux se fait selon le Code civil / le Code des obligations et le droit des poursuites.
12. Suivi: Réorganiser les assurances, communiquer les relevés de compteur, mettre en œuvre le plan d'investissement et de rénovation.

Timing & logique du marché: Quand se déroulent la plupart des enchères?

Le calendrier des enchères montre des vagues régulières. En 2024, la plupart des nouvelles dates étaient en juin (75) et octobre (62); plus calmes sont juillet (19) et août (29). En 2023, les points culminants étaient en mars (79) et juin (79). Ceux qui fixent leur due diligence et financement d'ici le printemps ont les meilleures chances pendant les mois de pointe.

Quels objets passent sous le marteau? Les types d'objets les plus fréquents

Les utilisations résidentielles dominent constamment. En 2024, les maisons d'habitation (256) et appartements en propriété (204) représentaient ensemble environ 75 % de toutes les procédures. Leur part était déjà comparativement élevée en 2021–2023. Pour les acheteurs, cela signifie: meilleure densité de données et points de référence dans ces catégories.

Taille des tickets en aperçu

• Villas sont la catégorie la plus chère (Ø 2024: ~3,92 Mio. CHF; 2023: ~5,1 Mio. CHF).
• Maisons d'habitation / maisons commerciales et maisons multifamiliales se situent en moyenne dans une fourchette à sept chiffres.
• Maisons d'habitation et appartements en propriété forment le large milieu du marché.

Pour la logique des enchères, le cas individuel (état, emplacement, situation juridique) compte – les valeurs moyennes servent de point de départ, non de prix cible.

---

Discipline des enchères: Deux modèles simples pour l'attribution à un prix juste

// Détenteur de biens (axé sur le cash-flow)
MaxBid = NOI / Taux de cap cible
         - (capex immédiat + frais de transaction)
         - marge de sécurité

// Promoteur (valeur résiduelle)
Valeur du terrain / objet ≈ Produit de la vente (après rénovation / projet)
                  – (coûts de construction / rénovation + charges)
                  – (marge + surcharge de risque)

Conseil: Dans les cantons avec un nombre élevé de cas, les valeurs comparatives sont plus denses – idéal pour calibrer réalistement le taux de cap cible.

Orientation régionale: Où chercher vaut la peine

• Clusters de flux de transactions: TI, VD, BE, VS, SO – nombreuses dates constantes, large fourchette de prix. [oai_citation:0‡Marktbericht-CH-2024_final-1.pdf](file-service://file-2yDbZ1FZEzN78WqWgPAhv5)
• Actif par habitant: TI, JU, VS, SO, GL – taux de réussite plus élevé par dossier observé. [oai_citation:1‡Marktbericht-CH-2024_final-1.pdf](file-service://file-2yDbZ1FZEzN78WqWgPAhv5)
• Premium / Core: ZH, GE, ZG, SZ, LU – moins de lots, mais forte pérennité de valeur. [oai_citation:2‡Marktbericht-CH-2023-final.pdf](file-service://file-Tv8vuLu7owUuuYShBzDcRd)

Playbook pratique selon le profil cantonal

Cluster	Cantons (A–Z)	Avantage	Stratégie
Pipeline	BE, TI, VD, VS, SO	Beaucoup de cas comparables	Plusieurs dossiers en parallèle; DD standard
Actif par habitant	GL, JU, SO, TI	Champs d'enchères plus petits	Décisions rapides, MaxBid strict
Premium	GE, LU, SZ, ZG, ZH	Haute liquidité de sortie	Enchérir de manière sélective, intégrer la valeur ajoutée ESG/design

Remarque: Les classements varient légèrement d'année en année; les modèles ci-dessus sont stables sur 2021–2024.

---

Liste de contrôle: Ce qui doit être fait avant le jour de l'enchère

• Dossier complet: Registre foncier / charges, estimation, contrats de location / d'utilisation, permis de construire.
• Situation juridique: Servitudes, droits de préemption, reprise de baux, éventuelles occupations.
• Fourniture de garantie: Montant, délai, formes autorisées; confirmation bancaire à temps.
• Financement: Termes de la lettre d'engagement / décision de crédit; les dates de paiement correspondent au délai de paiement.
• Plan d'investissement: Mesures immédiates (sécurité, enveloppe de bâtiment, technique de bâtiment) et plan sur 24 mois.
• MaxBid: Fixer par écrit (modèles ci-dessus) – ne pas dépasser au bureau des enchères.

FAQ: Malentendus fréquents dans le processus d'enchère

• „Valeur vénale = prix?“ Non. C'est l'estimation officielle – l'attribution peut être inférieure / supérieure à cela.
• „Avec attribution, possession immédiate?“ La propriété se transfère avec l'inscription au registre foncier; l'utilisation / l'évacuation suit les conditions et le droit des poursuites.
• „Tous les coûts sont inclus dans le prix d'attribution?“ Non. Les charges/publications publiées peuvent être à la charge en plus.

Liens rapides par canton (tous les 26)

AG · AI · AR · BE · BL · BS · FR · GE · GL · GR · JU · LU · NE · NW · OW · SG · SH · SO · SZ · TG · TI · UR · VD · VS · ZG · ZH

„Le succès dans les enchères publiques n'est pas un hasard: qui maîtrise la situation des dossiers, le timing et la discipline des enchères, achète plus près de la valeur et augmente considérablement les chances d'attribution.”