Marché aux enchères vaudois 2024 : immobilier abordable sur le lac Léman
1 août 2025
Pourquoi le marché des enchères vaudois sera particulièrement attractif en 2024
Le canton de Vaud allie force économique, demande internationale et qualité de vie au bord du lac Léman – une combinaison rare qui fait des ventes aux enchères judiciaires une fenêtre d'entrée pleine d'opportunités. En 2024, 610 ventes aux enchères ont été enregistrées en Suisse, avec un volume total atteignant environ 670 Mio. CHF. Pour Vaud, 77 enchères sont documentées ; le taux d'enchères pour 100 000 habitants est de 9,3, ce qui le place clairement dans le haut du tableau. De plus, l'évolution annuelle montre une saisonnalité marquée (pics en juin et octobre, calme en juillet/août) – ceux qui enchérissent de manière anticyclique achètent souvent à meilleur prix.
Celui qui comprend le rythme du marché achète au bord du lac Léman quand les autres sont assis sur la rive.
Dynamique en chiffres : classement et tendance
Après l'année 2021, marquée par une forte demande due à la pandémie (854 enchères en Suisse), le marché s'est consolidé en 2022 (622), a légèrement augmenté en 2023 (644) et est resté stable en 2024 avec 610 cas – tout en affichant un volume total plus élevé. Pour les investisseurs, moins de rendez-vous ne signifie pas moins d'opportunités, mais sélectivement de meilleures.
Comparaison sur trois ans pour Vaud
| Année | Nombre d'enchères (VD) | Particularité |
|---|---|---|
| 2022 | 85 | TI/VS/VD en tant que cantons leaders ; opportunité durant la période estivale |
| 2023 | 73 | Vaud se distingue par ses moyennes de maisons d'habitation (~2,213 Mio. CHF) |
| 2024 | 77 | Volume total CH plus élevé (~670 Mio. CHF) ; pics marqués en juin/octobre |
Lac Léman comme moteur de rendement : Des emplacements qui fonctionnent
La ceinture autour du lac et des zones de pendulaires génère une demande qui trouve sa place même dans un marché sélectif. Les emplacements particulièrement intéressants sont :
- Lausanne (VD) : un emplacement universitaire et d'affaires – solidité de la location pour des appartements urbains.
- Montreux (VD) & Vevey (VD) : vue sur le lac, résidences secondaires, demande d'entreprises – idéal pour des APP compactes.
- Nyon (VD) & axe vers Genève (GE) : emplacement pour pendulaires, employeurs internationaux – liquidité sur le marché secondaire.
- Yverdon-les-Bains (VD) & Morges (VD) : corridors de croissance avec un prix d'entrée modéré.
Niveaux de prix & mix d'objets : Où se trouvent les bonnes affaires
En Suisse, les maisons d'habitation et les appartements en propriété représentent constamment la majorité des ventes aux enchères : environ 75 % en 2024, environ deux tiers en 2023. Pour Vaud, les ancrages de prix sont significatifs : en 2023, les maisons d'habitation y ont atteint les plus fortes moyennes du pays (~2,213 Mio. CHF), tandis que les appartements en propriété étaient à ~952 Tsd. CHF. En même temps, la répartition nationale montre qu'environ 60 % de toutes les valeurs de marché des APP sont en dessous de 600'000 CHF – c'est précisément ici que se présentent les opportunités d'entrée.
Le premium reste abordable si l'on respecte le rythme : en 2024, la valeur moyenne de marché des villas à l'échelle suisse était d'environ ~3,92 Mio. CHF (baisse par rapport à 2023 avec ~5,1 Mio. CHF). De tels changements ouvrent des niches pour des acheteurs fortunés – par exemple des objets plus anciens nécessitant des modernisations en bord de lac.
Exploiter la saisonnalité : le meilleur moment pour enchérir
La plupart des dates se concentrent régulièrement au 2e et 4e trimestre (pics en juin/octobre) ; juillet/août restent traditionnellement calmes. Pour les investisseurs qui aiment une planification flexible, les dates estivales sont particulièrement intéressantes – moins de concurrence, plus de marge de manœuvre pour les négociations, souvent des frais d'adjudication plus bas. Le modèle était clairement visible en 2021, 2022, 2023 et 2024.
Guide pratique : En 6 étapes vers un investissement intelligent à Vaud
- Affiner le profil de recherche : Focalisez-vous sur 2 à 3 emplacements (par exemple Lausanne, Montreux, Nyon) et 1 à 2 types d'objets (APP, EFH/MFH).
- Démystifier la valeur de marché : C'est un ancrage, pas un prix final. Vérifiez ce que le marché paye réellement dans la micro-localité (loyers/prix comparatifs, vacance, année de rénovation).
- Vérifier la technique : Chauffage, toit, façade, fenêtres, canalisations ; un emplacement au bord du lac implique souvent des coûts d'entretien plus élevés – à prendre en compte.
- Jouer sur le timing : Observez les dates en dehors des pics (juillet/août) ou avec un court préavis – moins de soumissionnaires, de meilleures relations.
- Calculer l'offre maximale de manière disciplinée : Voir la formule ci-dessous.
- Sécuriser un plan B : Réserver à l'avance le financement et le budget de préparation (par exemple cuisine/salle de bain, sol, peintre) – la rapidité est essentielle.
// Formule d'enchère simple pour la discipline le jour de l’enchère
MaxOffre = valeur de marché × rabais de sécurité
− (budget de rénovation + coûts de transaction connexes)
− surcharge de risque (ex. 1 à 2 % pour les imprévus)Opportunités exemplaires au bord du lac
- Appartement urbain à Lausanne (VD): Demande par les étudiants/entreprises – brefs délais de vacance.
- APP 2–3 pièces à Vevey/Montreux (VD): Vue sur le lac & style de vie comme moteurs de prix – examiner spécifiquement les cas de rénovation.
- Achat d'une maison unifamiliale à Nyon/Morges (VD): L'axe de pendular vers Genève (GE) augmente la liquidité de revente.
Comprendre la mécanique du marché : mix d'objets & moteurs de valeur
À l'échelle suisse, les maisons d'habitation et les appartements en propriété dominent le marché. En 2024, environ 284,7 Mio. CHF de volume ont concerné les maisons d'habitation et 210,7 Mio. CHF les appartements en propriété – ce sont les segments où la plupart des opportunités émergent. Le Sweet Spot se situe souvent dans des APP et EFH bien situés, légèrement nécessitant des rénovations sous la ligne de luxe.
Orientation sur les prix pour les investisseurs à Vaud
- Maisons d'habitation (VD) : ~2,213 Mio. CHF en moyenne 2023 – valeur de pointe à l'échelle nationale (montre la disposition à payer pour l'emplacement/qualité).
- Appartements en propriété (VD) : ~952 Tsd. CHF en moyenne 2023 ; néanmoins, il vaut la peine de garder un œil sur les limites inférieures – de nombreux APP en Suisse étaient en 2023 en dessous de 600’000 CHF.
- Villas (CH) : ~3,92 Mio. CHF en moyenne 2024 (2023 : ~5,1 Mio. CHF) – sélection d'attractives opportunités grâce à des rénovations.
FAQ : Questions fréquentes des investisseurs
Quels lieux sont particulièrement adaptés pour un investissement ?
Autour du lac : Lausanne, Vevey, Montreux, Nyon. Ceux qui pensent à long terme examineront également Morges et Yverdon-les-Bains.
Quand la concurrence est-elle la plus faible ?
Les statistiques favorisent juillet/août – mois saisonniers plus faibles avec moins de rendez-vous et d'enchérisseurs.
Quels objets seront les plus intéressants en 2024/25 ?
APP/EFH en dessous de la classe de luxe, avec potentiel de rénovation et une histoire claire de micro-localité (emplois, transports publics, accès au lac). Ce mix représente environ 75 % des ventes aux enchères judiciaires en 2024 – c'est ici que la sélection est la plus grande.
Conclusion : Entrer à bon prix, se développer solidement
Vaud combine stabilité et demande – idéal pour une entrée structurée dans les ventes aux enchères judiciaires. Ceux qui exploitent les dates anticycliques, évaluent soigneusement les micro-localités et dérivent de manière disciplinée leur offre maximale, offrent de réels avantages de prix au bord du lac Léman. 2024 montre : malgré un nombre légèrement inférieur de rendez-vous, un volume plus important se déplace – un environnement où l'examen cohérent et l'action rapide sont récompensés.
