Construction durable sur un terrain mis aux enchères : qu'est-ce qui est possible ?

Un terrain vide ou partiellement construit issu d'une vente aux enchères est plus qu'une parcelle avantageuse, c'est une toile pour une architecture écologique, des concepts énergétiques durables et de nouveaux modèles d'affaires comme les coopératives ou le cohabitat. Comme vous obtenez le terrain en dessous du prix du marché, le budget pour les innovations durables est plus élevé que lors d'un achat classique. Ce texte montre comment construire de manière verte, intelligente et économique, depuis la demande de permis de construire jusqu'à l'exploitation du bâtiment.

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1 Vérification du potentiel: Qu'est-ce que le terrain propose ?

• Plan de zonage et densité d'utilisation: dans de nombreuses communes, le coefficient d'exploitation peut être augmenté de 10 à 20 % grâce à des valeurs écologiques (obligation solaire, quota de construction en bois).
• Catégorie de sol et géologie: clarifiez si les sondes géothermiques sont possibles ou si des collecteurs de terre basse technologie conviennent mieux.
• Cadastre solaire Suisse: optimiser les surfaces de toiture et de façade avant la conception du projet.

«La durabilité commence par l'analyse des parcelles: qui comprend le sous-sol économise plus tard sur des technologies coûteuses.»

2 Cinq concepts de construction à l'épreuve du futur

Concept	Idée principale	Adapté pour	Réduction de CO₂*
Hybridation bois (CLT)	Structure en bois massif + noyaux en béton recyclé	Immeubles d'habitation jusqu'à 8 étages	▼ 65 %
Maison passive en bottes de paille	Isolation en paille dans une structure en bois, crépi à la terre à l'intérieur	Maisons individuelles / maisons en cluster	▼ 80 %
Construction par Urban Mining	Composants issus de marchés de démolition (fenêtres, poutres en acier)	Rénovation d'ateliers	▼ 70 %
Argile imprimée en 3D	Impression robotique couche par couche	Pavillons de jardin, Tiny Houses	▼ 85 %
Quartier à énergie positive	Clusters de bâtiments avec micro-réseau en courant continu	grand terrain > 2 000 m²	▼ 100 % (zéro net)

*par rapport aux méthodes de construction conventionnelles en béton et acier

3 Concepts énergétiques: Du Low-Tech au High-Tech

3.1 Stratégie Low-Tech-First

• Super-isolation (λ ≤ 0,033) & fenêtres Luzern = Besoin en chaleur de chauffage < 10 kWh/m²a.
• Planifier le microclimat: feuillus côté sud, façades claires → surchauffe estivale ↓ 5 K.
• Masse thermique: murs intérieurs en terre compactée tamponnent la chaleur diurne sans refroidissement actif.

3.2 Booster High-Tech

• Abris de voiture photovoltaïques bidirectionnels alimentent les voitures électriques et servent de source d'alimentation d'urgence.
• Pompe à chaleur A2W + stockage de glace, 15 % de COP meilleur que les sondes géothermiques dans les sols difficiles.
• Micro-réseau DC & batterie Redox-Flow pour les colonies à énergie positive.

4 Minimiser l'énergie grise: Urban Mining & Circularité

1. Réseau de composants Suisse, fenêtres, portes, même structure porteuse entièrement réutilisables.
2. Béton recyclé CEM III/B réduit le CO₂ du ciment de 50 %.
3. Fondations en pieux vissés au lieu de dalles en béton: démontables, peu d'excavation.

5 Intégrer la biodiversité et l'équilibre hydrique

• Principe de la ville éponge, bassins d'infiltration, toits rétention, places de stationnement végétalisées.
• Modules de protection des espèces (boîtes à chauves-souris, pierres pour hirondelles) à planifier dans la façade.
• Agriculture régénératrice sur les espaces résiduels: Agri-PV & jardin communautaire.

6 Droit & financement: Comment obtenir des subventions et une autorisation

6.1 Permis de construire 2.0

De nombreux cantons acceptent la démarche de soumission BIM numérique. Fournissez également: preuve de lumière naturelle, bilan CO₂ (SIA 2040), rapport sur la protection contre le bruit. Un chargement de dossier propre raccourcit l'approbation de moyenne de 2 mois.

6.2 Mix de subventions 2025

• Programme fédéral Pilote Zéro Net: jusqu'à 40 % de subvention pour de nouvelles constructions à faibles émissions de CO₂.
• Boni cantonal pour la construction en bois: par exemple, BE: 60 CHF/m³ de bois suisse utilisé.
• Financement ClimateBond: Taux d'intérêt hypothécaire de 0,25 % en cas de conformité avec Minergie-P-Eco.

7 Étude de cas: Du terrain d'enchères au quartier zéro carbone

Une zone industrielle de 5 000 m² à Winterthur a été achetée aux enchères en 2023. Un consortium coopératif a construit 42 logements en bois hybride + espaces de co-travail. Points forts: énergie positive, réseau DC, ferme sur le toit, hub de mobilité. Chiffres: Coûts de construction 26 millions de CHF (-12 % grâce à l'Urban Mining), subventions 5,8 millions, rendement sur fonds propres: 7,5 %, amortissement du CO₂ en 11 ans.

8 Liste de contrôle rapide: Construire durablement sur un terrain aux enchères

1. Vérifier le plan de zonage, les rapports de sol, le potentiel solaire.
2. Choisir un concept de construction (bois hybride, paille, Urban Mining ...).
3. Low-Tech avant High-Tech: optimiser l'enveloppe & le design passif.
4. Calculer le mix de subventions: État + canton + fonds privés.
5. Créer un modèle BIM pour l'autorisation & les appels d'offres.
6. Intégrer le suivi du CO₂ & l'outil LCA (OneClick LCA).
7. Planifier également la stratégie de démontage et de recyclage.

9 FAQ

Les constructions en hauteur en bois sont-elles autorisées dans la classe de résistance au feu RF1 ?

Oui, depuis la directive VKF 2024, des constructions jusqu'à 100 m de hauteur sont possibles, tant que l'étanchéité au feu et la sécurité incendie sont prouvées.

Puis-je forer des sondes géothermiques après-coup, s'il y a des contaminants dans le sol ?

Seulement après assainissement des contaminants ou avec des collecteurs horizontaux ≥ 1,5 m de profondeur. Expertise géologique obligatoire.

Quelle est la position de la banque par rapport aux composants de construction issus de l'urban mining ?

Avec une preuve de démontage certifiée (certificat de réutilisation), la plupart des établissements acceptent la valeur du bâtiment dans son intégralité, il est conseillé de conclure avec obligation de garantie de construction.

10 Conclusion: Enchères + durabilité = double victoire

Les terrains acquis aux enchères offrent de la marge de manœuvre que l'on trouve rarement dans des terrains bâtis classiques. Si vous en profitez pour construire durablement, vous combinez avantages de prix et primes à l'innovation: bilan carbone réduit, subventions plus élevées, forte demande. En résumé: Qui construit de manière écologique sur des terrains aux enchères pose aujourd'hui les fondations pour des rendements et des objectifs climatiques de demain.