Valeur de marché par rapport à la surtaxe : combien les acheteurs économisent-ils réellement sur les ventes aux enchères de saisies ?

Les ventes aux enchères judiciaires font partie des rares marchés où les biens immobiliers sont systématiquement sous la valeur de marché officielle. Mais quel est réellement cet avantage de prix en 2024 ? Une évaluation des rapports de marché 2021-2024 de Local Auction montre: Déjà, le mécanisme légal fait que les offres au premier appel commencent généralement à 70-80 % de la valeur de marché, et au deuxième appel, elles peuvent théoriquement tomber sans limite inférieure. Dans la pratique, cela entraîne des remises à deux chiffres en pourcentage, qui sont particulièrement importantes dans les cantons à prix élevés comme Zürich (ZH) ou Vaud (VD), représentant rapidement des centaines de milliers de francs.

1 | Que disent les données ?

1.1 Marché global 2021 - 2023

904 millions CHF de valeur de marché pour 854 enchères en 2021, année record.
744 millions CHF de volume pour 622 enchères en 2022 (-18 % d'une année sur l'autre).
≈ 760 millions CHF et 644 objets en 2023, le niveau s'est stabilisé après le Corona.

«Les deux semestres de 2022 sont pratiquement à égalité, un indice que le marché s'est normalisé après l'effet de rattrapage du Corona en 2021.» - Rapport de marché 2022

1.2 Valeurs moyennes par type d'objet

Type d'objet	Ø Valeur de marché 2021	Ø Valeur de marché 2022	Prix de départ théorique* (70 %)
Maison individuelle	1 025 000 CHF	903 000 CHF	≈ 632 000 CHF
Appartement en propriété	758 000 CHF	674 000 CHF	≈ 472 000 CHF
Immeuble collectif	2 424 000 CHF	8 960 000 CHF	≈ 6 270 000 CHF

*Prix de départ ≈ 1er appel × 70 %. La limite inférieure est légalement comprise entre 70 % et 80 % de la valeur de marché (art. 130a LP), pour un deuxième appel, elle disparaît complètement.

2 | Comment se forme la remise

Estimation officielle (valeur de marché): Le bureau des poursuites mandate un expert indépendant.
Premier appel: Les offres doivent atteindre au minimum 70-80 % de la valeur de marché, sinon le bien reste "en suspens".
Deuxième appel: Si la première tentative échoue, il n'y a plus de limite inférieure. C'est ici que les acheteurs réalisent les plus grosses remises.

Exemple pratique à Zurich

Une maison avec une valeur de marché de 1 million CHF dans ZH peut ainsi être adjugée dès 700 000 CHF. En 2021, la valeur moyenne des maisons zurichoises était de 1,75 million CHF, chaque pour cent de remise équivalant à ~17 500 CHF.

3 | Zones de bonnes affaires régionales 2024

Tessin: Le plus grand nombre de cas (41,3 ZVG pour 100 000 habitants en 2022) et donc un large choix.
Wallis & Vaud: Des chiffres d'objets solides, mais des valeurs de marché parfois sous la moyenne nationale, idéal pour les débutants.
Glaris: Petit canton, mais deuxième taux le plus élevé (27,2 cas pour 100 000 habitants), avec donc peu de concurrence parmi les enchérisseurs.

4 | Cinq conseils pour obtenir l'adjudication au prix souhaité

1 | Remettre en question la valeur de marché

Vérifiez l'année de construction, les rénovations et la micro-localisation, car même dans les anciennes estimations, des réserves silencieuses demeurent.

2 | Anticiper le deuxième appel

Surveillez les objets qui n'ont pas reçu d'offres lors du premier rendez-vous, ici, on observe souvent les plus grandes remises au suivi.

3 | Clarifier le financement avant l'enchère

Le prix d'adjudication est dû dans les 20 jours. Une promesse de paiement bancaire irrévocable vous offre un avantage tactique.

4 | Définir une stratégie d'enchères

Fixez une limite de retrait (par exemple 85 % de la valeur de marché). La discipline sans émotion permet d'économiser de l'argent.

5 | Inclure les frais annexes

Les réserves pour artisans, les frais et les taxes de mutation réduisent souvent la remise de 5 à 7 % supplémentaires.

Conclusion

La différence entre la valeur de marché et le prix d'adjudication n'est pas un avantage marketing, mais une véritable avantage structurel du système de vente aux enchères suisse. Ceux qui connaissent les règles du jeu peuvent souvent acheter dans des régions de premier plan à 15-30 % sous le prix du marché, sans l'incertitude d'un accord en dehors du marché. Grâce à la transparence des données depuis 2021, cet avantage peut désormais être quantifié pour la première fois, et montre clairement: Les ventes aux enchères judiciaires restent en 2024 le moyen le plus rapide d'obtenir des remises immobilières.