Comparaison du marché suisse des ventes aux enchères : où les acheteurs en profiteront le plus en 2024

Alors que le marché immobilier classique souffre encore de la pénurie d'offres et des prix élevés dans de nombreuses régions, les ventes aux enchères judiciaires offrent des opportunités d'entrée intéressantes. Un regard sur les rapports de marché actuels pour 2021-2024 montre où et pourquoi les acheteurs ont de particulièrement bonnes chances cette année.

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1 | Aperçu national, volume constamment élevé malgré moins de dates

Année	Nombre d'enchères	Volume total (Mio. CHF)	Moyenne mensuelle
2021	854	≈ 904	71
2022	622	≈ 744	52
2023	644	≈ 561	54
2024	610	≈ 671	51

La baisse du nombre de rendez-vous par rapport à 2021 est compensée par des objets de valeur supérieure, le volume de 2024 étant tout de même quasiment 20 % supérieur à l'année précédente.

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2 | Classement 2024, cantons avec le plus grand levier d'achat

2.1 Enchères par 100 000 habitants

Nombre	Cas / 100 000 hab.	Pourquoi c'est important
Tessin (TI)	32,6	Offre la plus élevée, concentration sur les maisons de vacances et faible densité de soumissionnaires en dehors de la saison.
Jura (JU)	17,8	Valeurs de marché très basses, idéales pour une première acquisition en "buy-to-let".
Valais (VS)	15,9	Potentiel touristique, segment de chalets fort.
Soleure (SO)	15,6	Emplacement central (axe Zurich-Berne-Bâle) et coûts de rénovation abordables.
Glaris (GL)	12,2	Marché de niche avec des remises supérieures à la moyenne.

Source: Rapport de marché 2024

2.2 Meilleurs classements par nombre

• Tessin: 114 enchères (18 % de tous les rendez-vous)
• Vaud: 77 enchères
 (Lien vers VD)
• Berne: 68 enchères
 (Lien vers BE)

Bien que le nombre d'enchères soit élevé, cela ne signifie pas nécessairement plus de concurrence, les cantons avec une forte proportion touristique (TI, VD, VS) ont traditionnellement une demande fragmentée.

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3 | Mix d'objets, où se situent les marges ?

3.1 Répartition 2024

• Maisons résidentielles: 256 objets (42 %)
• Appartements en propriété: 204 objets (33 %)
• Biens immobiliers: 52 objets (9 %)
• Autres catégories (commerces, immeubles à logements multiples, villas, etc.): 16 %

Rapport de marché 2024, p. 6 et suivantes.

3.2 Valeurs de marché moyennes 2024

Type d'objet	Ø Valeur (milliers CHF)
Villa	3 920
Maison/résidence commerciale	1 820
Immeuble à logements multiples	1 590
Université commerciale	1 451
Maison résidentielle	1 110
Appartement en propriété	740
Immeuble	164

Source: Tableau "Ø Valeur de marché par type d'objet", rapport de marché 2024.

« 83 % de tous les appartements en propriété et 75 % de toutes les maisons résidentielles ont été établis en 2022 avec une valeur de marché inférieure à 1 million de CHF. »

Cette limitation de prix à la hausse réduit le risque, facilite le financement et permet aux enchérisseurs privés de concurrencer les investisseurs professionnels.

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4 | Avantages saisonniers en matière de timing

• Printemps (mars & juin): environ 75 rendez-vous, excellente sélection, mais plus de concurrents.
• Creux estival (juillet): seulement 19 rendez-vous, concurrence minimale, potentiel de bonnes affaires élevé.
• Automne (octobre): 62 rendez-vous, dernière chance avant la fin de l'année, créanciers souvent motivés à vendre.

Source: Séries temporelles 2023 & 2024.

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5 | Exemples pratiques, comment différents types d'acheteurs peuvent en bénéficier

Petit investisseur < 1 Mio. CHF

• Appartement de 2 pièces dans Thurgovie (TG) → Ø valeur de marché 380 milliers CHF (2023), mise à prix 253 milliers CHF.
• Maison individuelle dans le Jura avec valeur de marché 135 milliers CHF (2023), idéale pour du Flip & Rénovation.

Family Office

• Construction de portefeuille dans le Tessin: Paquet de 3 maisons de vacances, valeur totale ~ 2,4 Mio. CHF, remise attendue ≈ 18 %.
• Villa de luxe au bord du lac Léman (VD), Ø valeur 3,92 Mio. CHF, la faiblesse de la demande permet des remises jusqu'à 25 %.

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6 | Pourquoi les enchères sont souvent le meilleur choix

• Prix d'entrée: Le premier appel est légalement fixé à ⅔ de la valeur de marché.
• Transparence: Les bureaux des poursuites publient gratuitement des rapports d'estimation et des extraits du registre foncier.
• Planification: Date fixe, plan de paiement clair (10 % immédiatement, le reste généralement dans les 20 à 30 jours).
• Pas de commission d'agent: Frais de la chambre ≪ Commission en vente libre.

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Conclusion, 2024 sera (encore) une année pour les acheteurs

L'écart d'offres entre les cantons du sud comme Tessin, Valais ou Vaud et les agglomérations telles que Zurich crée une mécanique de marché qui permet à la fois des remises de prix, une concurrence réduite et des transactions rapides. Celui qui prépare sa due diligence numériquement et mise stratégiquement sur des enchères d'été ou d'automne peut sécuriser en 2024 des négociations qui n'existent tout simplement pas sur le marché des annonces.