Ventes aux enchères de saisies à Zurich : découvrez des propriétés urbaines inférieures à leur valeur de marché

La ville de Zurich est considérée comme la plus chère de Suisse, mais ceux qui étudient le calendrier des offices des poursuites tombent sur des enchères forcées (ZVG), où même des emplacements premium sont soudainement négociés avec des rabais à deux chiffres. En 2023, ZH a mis aux enchères 27 objets, ce qui correspond à peine à 1,7 enchères par 100 000 habitants, un détail insignifiant par rapport au Tessin (38,2). C’est justement cette rareté qui fait que les enchérisseurs dans la salle n’ont souvent que peu d’adversaires, permettant au prix de marteau de bénéficier de réductions de 15 à 30 % par rapport à la valeur de marché.

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1 | Chiffres zurichois en un coup d'œil

Année	Nombre de ZVG	Ø Appartement (mil. CHF)	Ø Maison résidentielle (mil. CHF)	Commentaire / Source
2021	26	1 199	1 750	Effet d'entraînement COVID
2022	29	774	1 568	Calme du marché
2023	27	1 793	1 984	Retour des biens immobiliers de ville haut de gamme
2024	≈ 34*	n. a.	n. a.	*Graphique à barres page 5

Depuis 2021, le nombre d'objets varie peu, tandis que les valeurs de marché moyennes augmentent de manière significative, ce qui indique que des emplacements « plus chers » trouvent leur place dans le registre ZVG, tandis que les communes périphériques sont plutôt absentes.

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2 | Pourquoi en dessous de la valeur du marché ?

1. Mécanique des procédures: Le premier appel doit atteindre seulement 70 % de la valeur de marché officielle. Si ce minimum n'est pas atteint, la limite inférieure tombe complètement lors du deuxième appel.
2. Concurrence faible: Avec à peine 30 enchères par an réparties sur 1,6 million d'habitants, le champ des acheteurs reste limité.
3. Avantage informationnel: De nombreux employés de bureau à Zurich ne remarquent pas les dates des enchères, un avantage pour les investisseurs préparés.

« Les cantons urbains de Berne et de Zurich sont ici à la traîne, bien qu'ils soient clairement mieux classés en termes de nombre absolu d'enchères. » (Rapport de marché 2023, p. 5)

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3 | Mix d'objets et remises typiques

• Appartements: 2023 Ø valeur de marché de 1,79 million CHF. Offre de départ donc à partir de 1,25 million CHF, prix final souvent dans la fourchette de 1,35 à 1,50 million CHF (-15 %).
• Maisons résidentielles: Ø 1,98 million CHF. Les adjugés entre 1,4 et 1,7 million CHF ne sont pas rares (-20 %).
• Immeubles multifamiliaux & lofts commerciaux: rares, mais Game-Changer: ici, le prix se décide presque toujours au deuxième appel en raison d'enchérisseurs puissamment liquidités.

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4 | Trois stratégies pour des transactions à Zurich

1 | « Fix & Hold » dans des quartiers des années 80

Appartement à Oerlikon, valeur de marché 1,65 million CHF, adjugé à 1,18 million CHF (deuxième appel). Après 120 k CHF de modernisation, loyer net de 4 500 CHF/mois → Rendement initial de 4,1 %.

2 | Appartements micro-service dans le district 5

Bureau inoccupé (catégorie commerciale), valeur de marché 1,45 million CHF. Transformation en 6 studios de 24 m², loyer cible de 170 CHF/nuit → Rentabilité nette > 8 %.

3 | « Trade-Up », maison individuelle dans les communes du Goldküste

Maison résidentielle à Küsnacht, valeur de marché de 3,2 millions CHF, adjugée à 2,45 millions CHF (-23 %). Après un découpage partiel de la parcelle → Sortie sous forme de deux maisons individuelles chacune à 2,1 millions CHF.

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5 | Tactique d'enchères: Comment décrocher le marteau

• Profiter du mois de juillet: En 2024, seulement 19 enchères ont été enregistrées dans toute la Suisse, la concurrence n'a jamais été aussi faible.
• Espèces et garantie bancaire: 10 % d'acompte le jour de l'enchère, le reste dans les 20 jours. Qui présente cela par écrit, signale de la force.
• Surveiller les seconds appels: Si la première enchère échoue, tu reçois une invitation pour savoir quand le plafond de prix tombe, le véritable « Sweet Spot » du marché ZVG zurichois.

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6 | Zurich en comparaison cantonale

	ZH	VD	TI
ZVG 2023 (pièces)	27	73	135
ZVG/100 000 habitants	1,7	9,1	38,2
Ø Maison résidentielle (2023, mil. CHF)	1 984	2 213	1 458
Ø Appartement (2023, mil. CHF)	1 793	952	797

Source: Rapport de marché 2023, pages 5-10.

Zurich combine de hautes valeurs de marché avec relativement peu d'enchères, idéal pour les acheteurs qui souhaitent réaliser de gros effets de richesse avec une affaire par an.

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Conclusion, remises premium au cœur de la ville de Limmat

Les données des quatre dernières années montrent: malgré un nombre minimal d'objets, Zurich est l'un des endroits les plus stables en valeur et en même temps les plus rentables pour les enchères forcées en Suisse. Qui consulte tôt le calendrier des enchères, sécurise son financement et enchérit de manière résolue lors du deuxième appel, peut souvent acquérir un bien en centre-ville avec une remise de 20 % par rapport à la valeur de marché, un avantage que les portails classiques ont depuis longtemps pris en compte.