Quels types de biens immobiliers sont actuellement particulièrement demandés
22 juin 2025
Le marché des enchères forcées reflète les grandes tendances du marché libre, souvent avec un décalage de douze à dix-huit mois. Depuis l'augmentation des taux d'intérêt en 2022, les préférences des enchérisseurs ont clairement évolué: vers des unités plus petites et écoénergétiques dans des emplacements de premier choix ou vers des immeubles multifamiliaux pouvant être développés, tandis que les grands objets périphériques perdent en attractivité. Basé sur plus de 6 500 protocoles de vente de l'année 2024/25, nous montrons quelles catégories d'objets sont actuellement en tête en Suisse, et pourquoi.
1 Les cinq types de biens immobiliers les plus recherchés
| Rang | Type | Taux d’attribution* | Ø Remise de prix | Motive d'achat |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Appartement en copropriété 2½-3½ pièces | 95 % | -8 % | Célibataires/Couples, immédiatement louables |
| 2 | Immeuble multifamilial de 4 à 10 unités (construction 1960-90) | 93 % | -15 % | Value-Add par rénovation énergétique |
| 3 | Appartement de vacances < 70 m² (Tessin/Valais) | 90 % | -11 % | Domicile secondaire, revenus AirBnB |
| 4 | Maison individuelle compacte dans la ceinture agglomérée | 88 % | -13 % | Jeunes familles, hybride rural-urbain |
| 5 | Rustico / bien adapté aux Tiny-Houses | 82 % | -18 % | Rénovateurs DIY, éco-tourisme |
*Taux d’attribution = proportion des enchères avec une attribution ≥ valeur estimée × 0,9.
2 Qu'est-ce qui rend ces types si attractifs ?
2.1 Appartements en ville 2½-3½ pièces
- Taux de vacance micro < 1 % → garantit une location dans les semaines.
- Hypothèques SARON récompensent les petites sommes de crédit.
- Étiquette énergétique C+ est souvent déjà suffisante pour répondre aux exigences CO₂ futures.
2.2 Immeubles multifamiliaux construits entre 1960 et 1990
- Haut effet de levier Value-Add: façade, PV, WP → augmentation de loyer +20 %.
- Mélange de subvention (Fédéral + Canton) peut réduire le CAPEX de 35 %.
- Les investisseurs institutionnels se séparent de grands paquets → plus d'offre dans les listes de vente.
2.3 Appartements de vacances de moins de 70 m²
- Ouvert sur la Lex-Koller dans le VS & TI → largeur des enchérisseurs internationaux.
- La tendance Workation prolonge la saison → Taux d’occupation plus élevés.
2.4 Maisons individuelles dans la ceinture agglomérée
- Chute de prix suite à la hausse des taux en 2022 ≈ 8 % → Opportunité d'entrée.
- Les objectifs de la ville à 15 minutes poussent les emplacements de transports en commun (villages de S-Bahn).
2.5 Rustici & opportunités Tiny
- 2024 a vu le lancement du Programme de zones de montagne II: subvention éco de 40 %.
- Boom des réseaux sociaux: #alpchalet → demande des nomades numériques.
3 Comparaison prix/rendement 2024/25
| Type | Ø Attribution CHF/m² | Ø Loyer CHF/m² | Rendement brut |
|---|---|---|---|
| Appartement 2½-3½ pièces | 6 950 | 310 | 4,5 % |
| MFH Value-Add | 4 200 | 230 | 5,7 % |
| Appartement de vacances | 7 100 | 390 | 5,3 % |
| Maison individuelle Agglo | 5 000 | — | Propriété, 3,8 % ROI immobilier |
| Rustico | 3 100 | 180* | 6,1 % |
*Location à court terme calculée sur une pleine occupation.
4 Études de cas pratiques
4.1 Immeuble multifamilial (7 unités) à Olten
- Attribution: 1,85 million CHF (−14 % par rapport au marché)
- Rénovation: 480 k CHF (PV, WP, isolation)
- Aides financières: 165 k CHF
- Loyer net après rénovation: 142 k CHF par an
- IRR: 11,2 %
4.2 Tiny-Rustico dans la Val Maggia
- Attribution: 215 k CHF (maison en pierre 55 m²)
- Transformation: 125 k CHF, subvention 45 k CHF
- Chiffre d'affaires AirBnB (année 1): 47 k CHF
- Cash-on-Cash: 18 %
5 Perspectives 2025/26, la tendance se maintiendra-t-elle ?
- Plateau des taux maintenu, les petits appartements peu énergivores resteront un refuge sûr.
- Obligation ESG (feuille de route CO₂ à partir de 2027) augmente la pression sur les MFH non rénovés → le Value-Add persiste.
- Récupération du tourisme renforce les micro-objets alpins.
6 Conclusion: la demande suit l'utilité, et l'efficacité énergétique
La Suisse connaît une dualité en matière d'enchères forcées: les biens compact-urbains et les immeubles multifamiliaux à valeur ajoutée dominent les attributions, flanqués de formats de vacances et de Tiny avec un bonus de style de vie. Tant que les taux restent élevés et que les exigences ESG se durcissent, le capital se déplace des grands actifs obsolètes vers des bâtiments petits, flexibles et énergétiquement optimisables. Qui identifie, calcule et rénove intelligemment ces types, s’assure à l'avenir des rendements intéressants.
