Les meilleures villes et régions pour les saisies
19 juin 2025
Où vaut-il la peine de jeter un œil au calendrier des enchères ? Une réponse fondée nécessite plus qu'un simple coup d'œil sur les chiffres d'enchères absolus. C'est pourquoi notre analyse combine quatre dimensions clés: Fréquence, Potentiel de remise, Demande et Coûts de rénovation, et en déduit un score de classement pratique. La base de données repose sur les statistiques des poursuites du Bureau fédéral de la statistique (BFS) et des protocoles d'enchères cantonaux de l'année 2024.
1 Méthodologie en bref
- Indice de fréquence (30 %) = Enchères par 100 000 habitants.
- Remise sur le prix (30 %) = Moyenne des valeurs estimées − Prix d'adjudication.
- Pression de la demande (25 %) = Taux de vacance × Croissance démographique (inversée).
- Facteur des coûts de rénovation (15 %) = Indice des coûts de construction cantonal par rapport à la moyenne suisse.
Chaque dimension est notée de 0 à 10 points, le score total maximal étant de 10.
2 Top-régions 2024, notre tableau de scores
| Rang | Région / Ville | Score | Forces | Objet typique |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Zürich & Agglo | 8,6 | Haute fréquence, micro-vacance | Appartement 2 ½ pièces, cercle 11 |
| 2 | Vaud (Lausanne-Morges) | 8,1 | Grand volume, 15 % de remise | Maison individuelle des années 70, construction d'après-guerre |
| 3 | Berne (Ville + ceinture) | 7,9 | Flux de trésorerie solide, demande continue | Immeuble locatif 6–10 unités |
| 4 | Jura / Delémont | 7,5 | Meilleur rendement relatif | Rustico, petit bâtiment commercial |
| 5 | Tessin (Lac de Lugano) | 7,2 | Ouvert à la Lex Koller, demande de vacances | Appartement de vacances < 70 m² |
| 6 | Valais (Centre-Valais) | 6,9 | Stocks avantageux, subventions écologiques | Chalet > 1980, rénovation complète |
| 7 | Saint-Gall & vallée du Rhin | 6,7 | Large offre, coûts de construction modérés | Maison de rangée, années 90 |
3 Pourquoi ces régions sont favorables
3.1 Zurich, la liquidité dépasse la remise
Avec plus de 1 000 enchères par an, le canton de Zurich est de loin le numéro 1. La remise sur le prix, avec une moyenne de 10 %, est certes modérée, mais est compensée par une vacance quasi inexistante. Le bureau municipal organise des enchères hebdomadaires.
3.2 Vaud, volume × différence
Vaud se démarque par sa haute fréquence et des remises significatives (12-18 %). La taxe de mutation de 3,3 % devrait être intégrée dans le calcul, mais elle réduit souvent la concurrence des propriétaires locaux.
3.3 Jura, le « joyau caché »
Mesuré par rapport à la population, le Jura affiche le taux d'enchères le plus élevé. Les coûts de rénovation sont 10 % en dessous de la moyenne suisse, et les programmes de soutien pour les régions montagneuses stimulent les rendements.
« Qui prend le temps et utilise les réseaux d'artisans locaux atteint souvent des rendements internes à deux chiffres dans le Jura, malgré une demande modeste. »
4 Étude de cas: Deux investisseurs, deux stratégies
4.1 Focus sur le flux de trésorerie (Ville de Berne)
- Adjudication immeuble locatif (7 unités): 2,7 millions CHF
- Loyer net après rénovation: 145 k CHF / an
- IRR 9,4 % avec un LTV de 65 %
4.2 Value-Add (Chalet en Valais)
- Adjudication: 540 k CHF (−18 % par rapport au marché)
- Rénovation écologique: 180 k CHF, aide de 60 k CHF
- Vente après 24 mois: 960 k CHF → Marge brute 27 %
5 Conseils pratiques pour le choix régional
- Prendre le temps d’analyser les données: Scruter les protocoles d'enchères et les statistiques du BFS chaque semaine.
- Impôts et frais annexes: VD 3,3 % contre ZH 0 % peuvent compenser les avantages de remise.
- Rechercher des leviers ESG: Les cantons avec de fortes subventions en CO₂ (TG, VS, GE) augmentent le retour sur coût.
- Localiser des partenaires bancaires: Les banques régionales financent plus rapidement et connaissent les processus d'enchères.
6 Conclusion: La région décide, le rendement varie
La meilleure région n'existe pas, il n'y a que celles qui correspondent le mieux à ta structure de capital, à ton appétit pour le risque et à ton horizon temporel. Zurich offre fréquence et sécurité de flux de trésorerie, Vaud le plus grand écart, Jura et Valais les diamants bruts avec un potentiel de développement. Ceux qui intègrent les règles régionales, les frais et les modèles de demande transformeront la carte des enchères en Suisse en un portefeuille plein d'oasis de rendement.
