Les principaux risques liés à l'achat avant la saisie et comment les éviter

Les enchères forcées en Suisse sont un outil éprouvé pour acquérir des biens immobiliers à des prix attractifs. En même temps, des pièges se cachent qui peuvent rapidement transformer une bonne affaire en un fardeau financier. Cet article met en lumière les principales zones de risque, juridiques, techniques, financiers et émotionnels, et te fournit des stratégies de bonnes pratiques pour les neutraliser dès avant le coup de marteau.

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1 Charges cachées au registre foncier

Le plus grand danger réside probablement dans les servitudes, les charges foncières ou les droits de gage qui perdurent après la vente aux enchères. Des exemples typiques sont les usufruits, les droits de passage ou les contributions pour l'aménagement en retard.

• Risques: Restrictions de valeur et d'utilisation qui font baisser le prix du marché à long terme.
• Prévention: Demander un extrait complet du registre foncier, analyser les servitudes avec un notaire et inclure leur influence sur la valeur dans le prix limite.
• Astuce Pro: Les droits de passage ou interdictions de construction peuvent parfois être réglés a posteriori, négocie une réduction de prix avant de faire une offre.

2 Défauts techniques, le problème du "rendez-vous à l'aveugle"

2.1 Temps de visite limité

Une visite courte ne suffit que rarement à détecter des dommages cachés à la construction.

• Risques: Humidité, techniques de construction en fin de vie, pollutions dans le sol.
• Prévention: Mini-rapport: emprunter un appareil de mesure d'humidité, une caméra thermique, créer une série de photos, et analyser plus tard avec des professionnels.

2.2 Pollutions et amiante

• Risques: Obligation de désamiantage selon l'art. 32 de la loi sur la protection de l'environnement, les coûts peuvent se chiffrer à six chiffres.
• Prévention: Vérifier le cadastre des "sites pollués", année de construction ≤ 1990 ⇒ prévoir une pré-étude sur l'amiante (≈ CHF 3 000).

3 Piège de liquidité « Délai de 20 jours »

Selon le droit suisse, le prix d'achat restant doit généralement être réglé dans les 20 jours calendaires.

• Risques: Un financement intermédiaire échoue → l'adjudication est annulée, 10 % de garantie est perdu.
• Prévention: Obtention d'une promesse de crédit intermédiaire par écrit de la banque, clause de "retrait le jour même", réserve ≥ 5 % pour les frais accessoires.

4 Co-locataires involontaires

• Risques: Les objets loués sont transférés avec les contrats de location existants (art. 261 CO).
• Prévention: Examiner les justificatifs de loyer et de frais accessoires, intégrer les arriérés dans le prix d'achat, vérifier les délais de résiliation.
• Cas particulier: besoin personnel: Un congé pour besoin personnel n'est possible qu'après le transfert de propriété, en plus des délais légaux.

5 Exagération émotionnelle des prix

Symptôme: Pouls 160, dernier appel, panique "Maintenant ou jamais !"
Risques: Surenchère sur le calcul
Solution: Limite écrite + Stop-Buddy

6 Liste de vérification des risques de 60 secondes

1. Registre foncier A-Z vérifié ?
2. Visite + Mini-rapport effectués ?
3. Financement intermédiaire signé ?
4. Relations locatives clarifiées ?
5. Limite de prix fixée par écrit ?

7 Cas pratique: Risque identifié, risque écarté

L'investisseur S. a remporté en 2023 un immeuble d'habitation à Baden AG. Risques: Amiante en phase de pré-évaluation, chaudière de chauffage hors d'usage, arriérés de loyer de CHF 18 000. Mesures: Limite de prix 15 % sous la valeur estimée, expert présent le jour de la visite, prêt intermédiaire fixe. Résultat: Y compris rénovation 22 % sous la valeur du marché, flux de trésorerie positif à partir du mois 7.

8 FAQ

Puis-je me retirer après l'adjudication ?

Seulement en cas d'erreurs de procédure graves (art. 134 et suivants LP). Les défauts matériels ne sont pas un motif d'annulation, vérifie donc auparavant.

Comment éviter les anneaux de mise ?

Signaler immédiatement tout soupçon au bureau des poursuites, l'enchérisseur peut exclure des personnes et annuler les adjudications ultérieurement.

9 Conclusion: La gestion des risques rend la bonne affaire véritable

L'enchère forcée n'est pas une loterie, mais un investissement calculable, à condition de connaître les risques et d'avoir des stratégies pour les maîtriser. Avec une analyse cadastrale, un audit technique rapide, une liquidité solide et une discipline d'enchérisseur de fer, tu transformeras chaque piège en un avantage concurrentiel et t'assurera un rendement durable.