L'immobilier à Lucerne sous le marteau : pourquoi les ventes aux enchères ici en valent la peine

La « ville des lumières » est connue pour le Kapellbrücke, son attractivité touristique et une demande de logements stable, mais peu de gens savent que les ventes aux enchères forcées à Lucerne font partie depuis quelques années des canaux d'achat les plus discrets, mais les plus rentables de Suisse. Bien que le bureau des poursuites ait signalé en 2023 seulement 10 enchères officiellement publiées (≈ 2,4 cas pour 100 000 habitants), la qualité moyenne des biens attire de nombreux investisseurs.

1 | Volume du marché & dynamique

Année	Ventes aux enchères forcées Lucerne	Ventes aux enchères forcées Suisse
2021	13	854
2022	9	622
2023	10	644
2024*	≈ 12 - 14	610

*Graphique « Ventes aux enchères forcées 2024 par canton »

Le fait que Lucerne reste sous le radar en termes de volume absolu signifie moins d'enchérisseurs et donc des remises plus importantes: en moyenne, les enchères en Suisse commencent à 70 % de la valeur vénale, tandis qu'à Lucerne, en raison d'une faible concurrence, elles peuvent souvent commencer à 65 %.

2 | Structure des prix: Haute qualité rencontre mécanique de rabais

2.1 Appartements en propriété

La valeur vénale moyenne d'un appartement à Lucerne en 2023 était de ≈ 826 000 CHF, dépassant ainsi la moyenne nationale de 742 000 CHF. Si le bien est mis aux enchères lors de la première intervention à 70 %, les enchères commencent déjà autour de 578 000 CHF, ce qui représente un niveau de prix extrêmement compétitif pour des emplacements en centre-ville comme Tribschen ou Neustadt.

2.2 Maisons individuelles

Le saut est encore plus impressionnant pour les maisons individuelles et multifamiliales: en 2022, les maisons à Lucerne étaient évaluées en moyenne à ≈ 2,12 millions CHF, occupant ainsi la deuxième place derrière les Grisons. Même un adjudication seulement 15 % en dessous de la valeur vénale permet d'économiser plus de 300 000 CHF en capital, une marge difficilement atteignable sur le marché traditionnel des annonces.

3 | Mix des propriétés & particularités

Maisons & appartements: similaire à la tendance nationale, elles représentent 65-70 % de toutes les enchères à Lucerne.
Potential de conversion commerciale: les entrepôts vacants à Emmen et Reussbühl sont de plus en plus transformés en micro-lofts, des rendements de sortie de 6 % + p.a. sont réalistes.
Actifs touristiques: de petits hôtels au bord du lac de Quatre-Cantons apparaissent parfois dans les listes et peuvent être repositionnés en tant que appartements avec services.

4 | Quatre stratégies d'investissement à Lucerne

Fix & Flip dans les communes périphériques
Maison mitoyenne à Kriens: valeur vénale 1,05 million CHF, adjudication possible à 710 000 CHF, rénovation 120 000 CHF, prix de vente 1,25 million CHF → 18 % de marge brute.
Achat pour louer appartement en centre-ville
Appartement 3 pièces à Neustadt, valeur vénale 820 000 CHF, loyer net 2 500 CHF/mois, rendement brut ~ 4 % dès le premier jour grâce à un coût d'achat inférieur.
Résidence secondaire, AirBnB à temps partiel
Chalet à Vitznau avec vue sur le lac: en dehors de la haute saison, peu d'enchérisseurs, donc un prix d'adjudication < 60 % de la valeur vénale est réaliste.
Lofts industriels légers
Hall commercial Emmenbrücke, valeur vénale 1,4 million CHF. Division en 12 ateliers de 20 m², loyer cible 250 CHF/m²/an.

5 | Timing & tactique

Saisonnalité: Les dates à Lucerne suivent le schéma national, avec des pics au printemps (mars/avril) et à l'automne (octobre). En juillet 2024, il n'y avait que 19 dates à l'échelle nationale, période idéale pour les bonnes affaires.
Profiter des deuxièmes enchères: Si lors de la première vente l'enchère de 70 % est manquée, la limite inférieure tombe, cela se produit à Lucerne plus souvent que la moyenne en raison du manque d'enchérisseurs.
Fournir une garantie bancaire: 10 % d'acompte le jour de l'enchère, le reste généralement 20 jours, ceux qui fournissent une preuve de liquidité ont psychologiquement l'avantage.

6 | Lucerne en comparaison avec Zurich & Vaud

Alors qu'à Zurich plus d'objets passent sous le marteau (32 en 2024), le nombre élevé d'enchérisseurs réduit les chances de remise. Dans le Vaud, en revanche, les valeurs des objets (Ø maison 2023: 2,21 millions CHF) sont encore supérieures à celles de Lucerne, mais la demande de logements de luxe pousse le prix d'adjudication à la hausse. Lucerne se positionne ainsi entre ces deux extrêmes, haut de gamme, mais encore pas surpeuplé.

Conclusion, La star discrète de la scène des ventes aux enchères forcées

Bien que Lucerne n'apparaisse qu'en fin de classement des ventes aux enchères forcées, c'est justement cette discrétion qui rend le marché si passionnant: des valeurs vénales élevées, une demande locative fiable et relativement peu d'enchérisseurs créent un terrain idéal pour des bonnes affaires avec un caractère premium. Ceux qui maîtrisent les processus, le financement et les délais peuvent se sécuriser en 2025 des emplacements de première ligne le long du lac de Quatre-Cantons à des prix de classe moyenne, un privilège que les annonces classiques ne peuvent plus offrir depuis longtemps.