Le droit de premier refus : quand avez-vous un avantage en tant qu'acheteur ?

Qui s'intéresse aux ventes aux enchères forcées pense souvent à des remises spectaculaires, mais les véritables avantages pour les initiés se trouvent souvent dans le droit de préemption. Les copropriétaires, les donneurs de droits de construction ou même les communes peuvent acquérir un bien après l'adjudication, sans entrer dans la lutte stressante des enchères. Cet article vous montre quand cela fonctionne, comment vous faire valoir votre droit lors de l'enchère, et pourquoi la procédure offre finalement une sécurité à toutes les parties concernées.

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1 Bases juridiques, les paragraphes les plus importants

Norme	Sujet	Impact en cas de vente aux enchères forcée
Art. 681 et suivants CC	Droits de préemption légaux (copropriété, droit de construction, droit foncier agricole)	Explicitement en cas de préemption même lors d'une vente aux enchères forcée
Art. 216c CO	Droits de préemption contractuels	Exclus lors d'une vente aux enchères forcée
Art. 30 al. 4 LPA & Art. 139 LP	Avis spécial aux ayants droit	Le bureau vous informe à temps concernant la date et les modalités
Art. 60a LPA	Exercice lors de la vente	Le droit ne peut être exercé que immédiatement et dans les mêmes conditions

«Pour les droits de préemption légaux, la règle de base est la suivante: Celui qui a des droits doit être présent. Seul celui qui est présent à l'enchère peut en bénéficier efficacement.»

2 Quelles sont les différentes sortes de droits de préemption, et lesquels s'appliquent ?

2.1 Droits de préemption légaux (toujours autorisés)

• Copropriétaires selon l'Art. 682 CC
• Donneurs / preneurs de droits de construction (droit de construction autonome et permanent)
• Droit foncier agricole (par exemple, préemption par les proches selon le BGBB)
• Droits publics des cantons/communes (par exemple, zone de réserve)

Tous ces droits peuvent être exercés lors de la vente, le bureau des poursuites vous enverra un avis spécial pour vous informer du moment où vous devez être présent.

2.2 Droits de préemption contractuels (en général aucun avantage)

Les droits convenus contractuellement selon l'Art. 216c CO ne s'éteignent pas, mais ne peuvent pas être exercés lors de la vente aux enchères forcée, vous ne pouvez donc pas « reprendre » le prix de l'enchère « a posteriori ».

2.3 Exceptions & zones grises

• Si le bien entier est mis aux enchères et non seulement une part de copropriété, un copropriétaire ne peut pas faire valoir son droit pas.
• En cas de double appel (appel avec / sans droit de préemption enregistré), le bureau peut annuler le droit contractuel subordonné si cela est plus favorable pour les créanciers.

3 Comment exercer votre droit de préemption lors de l'enchère

1. Attendre l'avis spécial: la date, les détails du bien et le cautionnement minimum y sont mentionnés.
2. Se rendre à l'enchère: présence physique ou connexion vidéo (si autorisée).
3. Déposer un cautionnement: identique à celui d'un enchérisseur normal (généralement 10 % de la valeur estimée).
4. Après le frappement du marteau, vous devez immédiatement vous signaler auprès de l'agent des enchères et déclarer par écrit l’exercice (Art. 60a al. 3 LPA).
5. Régler le prix d'achat dans le délai fixé par l'office (souvent 20 jours).

Astuce pratique: Que faire si j'arrive trop tard ?

Si vous manquez l'appel, vous perdez votre droit. La rétablissement de délai est possible uniquement en cas de retard non imputable (Art. 77 et suivants CPC), ce qui est extrêmement rare ! Il est préférable de mandater un représentant.

4 Vos avantages en tant que titulaire d'un droit de préemption

• Plafonnement des prix: Vous achetez exactement au prix d'adjudication, pas un centime de plus.
• Pas de stress d'enchérissement: Vous pouvez observer la concurrence et enchérir seulement à la fin.
• Sécurité de planification: Les banques préfèrent financer si vous obtenez le bien de manière sécurisée.
• Minimisation des risques: Vous acquérez un bien déjà libéré et légalement exploitable.

5 Limites de l'avantage du droit de préemption

• Obligation de fonds: Sans 10 % de caution, pas de participation.
• Pas de négociations sur le prix: Les conditions sont fixes, les défauts ou les dettes ne peuvent plus être déduits.
• Réserve de droits publics: Les communes avec leur propre droit de préemption (par exemple, zone de réserve § 64 PBG ZH) peuvent vous écarter.

6 Exemple pratique: La gagnante silencieuse

Anna possède une part de 40 % d'une villa de vacances dans les Grisons. La majorité veut vendre, mais il y a des disputes, et une vente aux enchères forcée est ordonnée par le tribunal. Anna dépose CHF 80 000 de caution, attend et exerce après le frappement du marteau (CHF 1.9 million) son droit légal de préemption: elle acquiert toutes les parts au prix d'adjudication. Son avantage: pas de poker d'enchères, un prix de marché juste, et une propriété immédiate. La banque finance 70 %, car le bien est déjà libre de dettes.

7 Liste de contrôle pour futurs préemptés

1. Archiver l'avis spécial tôt, marquer la date et les délais.
2. Avoir la somme pour la caution prête (10 % de la valeur estimée).
3. Obtenir une promesse de financement de la banque avant le jour de l'enchère.
4. Contacter l'office des poursuites, vérifier si la connexion en ligne est autorisée.
5. Visiter le bien et examiner l'expertise (pas de négociation possible par la suite).
6. Préparer une procuration pour un représentant (si vous êtes empêché).

8 FAQ

Puis-je encore exercer mon droit légal de préemption après l'enchère ?

Non. L'Art. 60a LPA exige la déclaration durant la vente, après cela, la fenêtre est fermée.

Mon droit contractuel est-il au moins valable lors de la vente directe ?

Oui. Dès que l'office passent à la vente directe (par exemple, en l'absence de mises), le droit de préemption redevient pleinement effectif.

Je suis preneur de droits de construction, dois-je quand même fournir une caution ?

Oui. Même les titulaires d'un droit de préemption doivent fournir la même garantie que tous les enchérisseurs, sinon un exclusion est prévue.

9 Conclusion: Votre droit, votre avantage

Le droit de préemption n'est pas un obstacle, mais une option premium pour les acheteurs bien informés. Les droits légaux vous permettent d'acquérir le bien de manière sécurisée et à un prix juste, tandis que les droits contractuels, bien qu'en pause, restent valides à long terme. Celui qui connaît les règles du jeu transforme la vente aux enchères forcée en une opportunité avec réduction intégrée, et c'est précisément là que réside votre avantage décisif.