Une maison à Steinen SZ vendue aux enchères pour 50 000 CHF : une saisie permet de faire de bonnes affaires

Une maison individuelle au centre de la place du village de Steinen (SZ) a été adjugée en mai 2023 pour la somme sensationnelle de 50 000 CHF, alors que sa valeur estimée était de 640 000 CHF. La vente aux enchères judiciaire a ainsi réalisé une remise de plus de 92 % sur la valeur de marché, démontrant de manière impressionnante les opportunités qu'ont les enchérisseurs bien préparés en Suisse.

1 L'objet en aperçu

Adresse: Place du village 2, Steinen SZ, légèrement en retrait dans un emplacement central.
Année de construction & type: Environ années 1950, 65 m² de surface habitable au-dessus de garages et de locaux de stockage, pas d'espace extérieur.
Particularités: Contrat de location valide jusqu'à fin 2027, qui a été transféré à l'enchérisseur le plus offrant.
Hypothèques: Pas de charges foncières, l'acheteuse devait simplement payer le prix d'adjudication.
Frais d'adjudication: 1,5 % de frais de l'office des poursuites plus frais de registre foncier (canton de Schwytz).

«Grande surprise... La maison de la place du village 2 a été estimée à 640 000 francs et a été vendue pour 50 000 francs.»

2 Pourquoi seulement 50 000 CHF ? Une analyse

Contrat de location unique: L'appartement reste loué jusqu'à au moins fin 2027, un frein pour les utilisateurs.
Pas de jardin, besoin de travaux: L'objet ne dispose ni d'espace extérieur ni de techniques de construction modernes et nécessite des investissements.
Nombre d'enchérisseurs faible: Après une première enchère plus dynamique de la maison voisine, il n'y avait que quatre personnes dans la salle, une seule a réellement enchéri.
Psychologie du « deuxième objet »: Ceux qui se sont enchéris au premier tour montrent souvent de la réserve au second, un schéma d'enchères bien connu.

3 Déroulement et bases juridiques

3.1 Procédure selon la loi sur les poursuites en cinq étapes

Demande de poursuite par le créancier (Art. 67 ss. LP).
Saisie & estimation ici 640 000 CHF selon l'office des poursuites.
Publication officielle au moins 4 semaines à l'avance, bulletin officiel & Internet.
Double appel en raison du contrat de location: d'abord avec, puis (résiliable plus rapidement) sans contrat de location, ce dernier a obtenu le seul adjudication.
Adjudication & acompte 10 % ou jusqu'à 100 000 CHF à payer immédiatement (Art. 136 al. 2 LP).

3.2 Qu'est-ce que le double appel ?

Lors du double appel, l'immeuble et les droits grevés (par exemple les baux à long terme) sont d'abord adjugés avec puis sans ces droits, ou avec une durée d'engagement réduite. L'adjudication s'effectue en faveur du résultat économique global le meilleur, garantissant ainsi une protection optimale aux créanciers ainsi qu'aux intéressés de rang inférieur.

4 Chronologie du « deal aubaine »

Date	Événement
Printemps 2023	Office des poursuites de Steinen publie estimation & conditions de vente.
25 mai 2023	Enchère publique à Steinen, une seule offre (50 000 CHF), adjudication immédiate.
Été 2023	Délai de recours expiré, transfert de propriété enregistré au registre foncier.
2024 - 2025	L'acheteur envisage des rénovations douces, la relation locative se poursuit.

5 Classement économique

Barrière pour les concurrents: L'engagement locatif a réduit l'utilité immédiate et donc l'intérêt.
Potentiel de rendement: Même avec un budget de rénovation supplémentaire de 40 000 CHF, le coût total s'élève à 90 000 CHF. Un loyer de 1 200 CHF/mois génère un rendement brut de 16 % par an.
Valeurs de comparaison: Dans un emplacement similaire, les maisons individuelles nécessitant des travaux en Schwytz coûtent en moyenne 8 000 CHF/m², ici le prix effectif est inférieur à 800 CHF/m².

6 Conseils de bonnes pratiques pour les futurs enchérisseurs

Observer les annonces d'enchères: Vérifier chaque semaine les bulletins officiels, ricardo.ch « Calendrier des enchères » et les plateformes cantonales.
Assurer budget & acompte: Prévoir une promesse de banque ou des liquidités (jusqu'à 100 000 CHF) selon l'Art. 136 LP avant l'enchère.
Comprendre les charges contractuelles: Les baux, droits de résidence et servitudes peuvent être des freins à la valeur ou des leviers de prix.
Double appel à votre avantage: Attendre le deuxième appel en cas de charges indésirables, parfois vous restez l'unique enchérisseur.

FAQ sur la vente aux enchères judiciaires à Steinen

Tout le monde peut-il enchérir ?
Oui. À moins d'être soumis à la Lex Koller (concernant les acheteurs étrangers sans établissement).

Dois-je reprendre les baux ?
Oui, tant qu'ils sont valables au moment de l'adjudication. Une résiliation n'est possible qu'aux dates légales.

Quel est le risque ?
Avec une due diligence approfondie (substance du bâtiment, éléments anciens, servitudes) et des réserves pour la rénovation, le risque reste mesurable, le faible prix d'achat offre un grand coussin.

7 Enseignements de Steinen

Temps + préparation = succès: Qui apporte acompte, extraits de registre foncier et connaissance de l'objet peut réaliser des affaires inattendues face à un manque de concurrence.
Petites enchères, grandes opportunités: Dans les communes rurales, on trouve souvent des ventes aux enchères judiciaires sous le radar.
Connaître les règles: Les processus de la LP, le double appel et la sécurité de financement sont les outils de chaque enchérisseur réussi.

8 Conclusion

L'adjudication spectaculaire de Steinen prouve que les ventes aux enchères judiciaires suisses ne sont pas un phénomène de niche pour les professionnels, mais offrent également aux particuliers une véritable opportunité d'acquérir des biens immobiliers pour une fraction de la valeur marchande. Ceux qui comprennent les procédures, délais et règles financières peuvent transformer des ventes apparemment désespérées en situations gagnant-gagnant pour eux-mêmes et les créanciers, sans ombres sur la certitude juridique.