Zoug - Peu d'offre, gros impact : des saisies dans un paradis fiscal

Zug est considéré comme un synonyme suisse pour les faibles impôts et la qualité d'emplacement de premier ordre. Ceux qui cherchent des biens immobiliers sur le marché libre se heurtent à une concurrence intense et à des prix élevés. À l'inverse, le segment aux enchères: bien que le canton ne présente que quelques rares enchères judiciaires (ZVG) par rapport aux années précédentes, ces rares dates offrent la possibilité de sécuriser des emplacements premium à un rabais à deux chiffres, et ce, en plein cœur de la région économiquement la plus forte entre ZH, LU et BS.

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1 | Micromarché avec effet macroscopique

Année	ZVG Zug (pcs)	Part de la Suisse	Remarque
2021	0	0 %	Année de rattrapage pandémique, Zug est resté vide.
2022	1	0,2 %	Enchères uniques à Oberägeri.
2023	3	0,5 %	Rang 19 sur 24 cantons selon le nombre de pièces.
2024	≈ 14*	2,3 %	Augmentation significative, Zug entre dans le « Top 15 ».

*Estimation basée sur le graphique à barres « Enchères judiciaires 2024 par canton ».

Ce qui ressemble à une note de bas de page a un impact disproportionné sur le volume: Même avec environ 14 dates, Zug générera en 2024 environ 25 millions CHF de volume de valeur de marché, ce qui représente 4 % de l'offre tessinoise avec seulement 12 % du nombre total de dates.

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2 | Niveaux de prix, premium à la source, remise à l'adjudication

2.1 Appartements en copropriété

• Valeur de marché moyenne 2023: 660 000 CHF (Diagramme p. 9).
• Premier appel (≈ 70 %) ≈ 462 000 CHF, réalistiquement abordable pour des stratégies locatives ou d'occupation personnelle.

2.2 Maisons résidentielles

• Valeur de marché moyenne 2023: 1 675 000 CHF (Carte p. 10).
• Potentiel d'adjudication (≈ 15 % de remise): 1 420 000 CHF, sur le marché libre, des objets similaires dépassent souvent > 2 millions CHF.

« Malgré le nombre réduit de dates, Zug se classe dans les 5 cantons les plus chers pour les maisons résidentielles. »

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3 | Moteurs de demande dans la « Crypto Valley »

La forte structure économique assure que même les objets en enchères après l'adjudication sont rapidement liquides:

1. Attractivité du siège fiscal: Plus de 32 000 entreprises se sont installées à Zug, allant des traders de matières premières aux start-ups FinTech.
2. Rents à forte marge: Loyer net médian de 21 CHF / m² (contre 18 CHF au niveau national), taux de vacance < 0,4 %.
3. École internationale & style de vie: La demande d'appartements meublés de 3 à 4 pièces reste forte, particulièrement pour les familles expat.

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4 | Trois stratégies éprouvées pour les enchères à Zug

1 | « Fix & Let » en périphérie

Appartement 2 pièces à Baar, valeur de marché 670 000 CHF, prix de départ 469 000 CHF, rénovation légère (35 000 CHF) et location subséquente pour 2 200 CHF/mois → rendement brut ≈ 4,8 %.

2 | Flip de luxe au bord du lac de Zug

Villa au bord du lac à Oberägeri, valeur officielle 4,2 millions CHF. Avec seulement deux enchérisseurs, une enchère comparative en 2023 s'est terminée à 3,3 millions CHF (-21 %). Division prévue en deux appartements en copropriété → sortie attendue 4,9 millions CHF.

3 | « Corporate Housing » pour les start-ups crypto

Loft commercial près de la gare de Zug, valeur de marché 1,2 million CHF, réaffectation en six micro-appartements avec services, loyer cible 145 CHF/nuit → IRR > 12 %.

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5 | Timing & tactique, comment battre la concurrence

• Exploiter les fenêtres saisonnières: Mars, juin et octobre rassemblent la plupart des dates dans toute la Suisse, tandis que juillet n’a que 19 enchères (Graphique p. 4 / 2024), c'est alors que les dates à Zug se révèlent être de véritables affaires.
• Anticiper le deuxième appel: Si aucun montant n'est proposé lors du premier tour, la limite de 70 % tombe, rare, mais déjà arrivé à Zug en 2022.
• Apporter une preuve de financement: 10 % de dépôt en liquide le jour de l'enchère, le reste généralement 20 jours, une garantie bancaire irrévocable procure un avantage psychologique.

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6 | Zug vs. Zurich & Vaud, un aperçu rapide

	Zug (ZG)	Zurich (ZH)	Vaud (VD)
ZVG 2024 (pcs)	≈ 14	≈ 27	77
Ø appart. 2023 (milliers CHF)	660	1 793	952
Ø maison 2023 (milliers CHF)	1 675	1 984	2 213
Taux d'imposition (pers. nat.)	59 %	119 %	155 %

Zug combine petite offre, avantage fiscal et prix d'entrée relativement modérés, une combinaison rare.

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Conclusion, petite offre, grand impact

Les données le montrent clairement: même si Zug ne se démarque pas au niveau quantitatif dans les statistiques ZVG, chaque date est un événement à fort impact. Des actifs de haute qualité rencontrent peu d'enchérisseurs, le lieu fiscal assure une demande à long terme et l'adjudication se fait souvent en dessous du prix du marché. Pour les investisseurs cherchant à obtenir un morceau du paradis fiscal de Zug à un « prix de marteau », la salle des enchères reste de loin le moyen le plus efficace, tant que l'on possède une mentalité de lève-tôt, une clarté de financement et un œil affûté sur les listes de dates.