Les saisies dans les zones rurales par rapport aux saisies urbaines : où se situe le plus grand potentiel ?
20 juin 2025
Sur le papier, toutes les ventes aux enchères forcées en Suisse suivent la même logique juridique. En pratique, les enchères dans la ville de Zurich diffèrent nettement de celles dans la vallée de Toggenburg. La question n'est donc pas si, mais où ton capital peut se développer le mieux. Cet article compare les opportunités et les risques en milieu urbain et rural, fournit des benchmarks de rendement et t'aide à choisir l'emplacement qui correspond à ta stratégie.
1 Structure du marché: offre, demande, concurrence
| Urbain¹ | Rural² | |
|---|---|---|
| Part des enchères en CH | ≈ 40 % | ≈ 60 % |
| Enchérisseurs par objet | 15-25 | 4-10 |
| Ø Rabais par rapport au marché | 8-12 % | 15-22 % |
| Taux de vacance | < 1 % | 2-4 % |
| Indice des coûts de construction | +10 % par rapport à la moyenne CH | −5 % en dessous de la moyenne CH |
¹ Villes > 50 000 habitants (Zurich, Genève, Bâle, Berne, Lausanne).
² Communes < 10 000 habitants en dehors des agglomérations. Chiffres: Moyennes 2023/24 issues des protocoles de Gant et des rapports de marché HEV.
Conclusion: Les enchères rurales attirent avec des rabais plus élevés, les enchères urbaines avec un flux de trésorerie prévisible.
2 Besoins en capital et profils de rendement
2.1 Cas Buy-to-Let
Ville: rendement net de 3,2 % avec un financement de 65 %.
Campagne: rendement net de 5,1 % avec un financement de 70 %, risque de vacance ↑
2.2 Cas Fix-&-Flip
- Ville: Coûts de construction plus élevés → Marge de 10-12 %
- Campagne: Artisans à bon prix, mais la vente prend plus de temps. Marge de 15 % + réaliste pour les maisons individuelles < 1 million CHF
3 Enchères urbaines: opportunités et pièges
3.1 Opportunités
- Environnement liquide: Financement plus rapide, voies de commercialisation courtes.
- Flux de trésorerie prévisible: Micro-vacance → loyer sûr.
- Valorisation par des micro-upgrades: Extensions de balcon, rénovation énergétique, concepts de coliving.
3.2 Pièges
- Limites très strictes: Une enchère trop haute, la marge disparaît.
- Régulations budgétaires et normes ESG: Des réglementations énergétiques cantonales strictes augmentent le coût de la rénovation.
- Pression des enchérisseurs: Les professionnels + les family offices augmentent les prix finaux jusqu'à 5 %.
4 Enchères rurales: opportunités et pièges
4.1 Opportunités
- Marges de rabais plus élevées: Moins de concurrents, donc des attributions plus basses.
- Potentiel d'espace: Transformation des toits, granges → appartement de vacances / cowork-loft.
- Baisse des coûts de construction: Artisans locaux, demande plus faible.
4.2 Pièges
- Démographie: Les communes en déclin réduisent la valeur de revente.
- Mobilité: La stagnant des transports publics peut compliquer la location.
- Pollution historique dans l'agriculture: Silos, cuves de mazout, pesticides → expertise nécessaire.
5 Matrice de décision: Quel emplacement te convient le mieux ?
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Critère / Poids
• Liquidité (30 %)
• Tolérance au risque (20 %)
• Horizon temporel (20 %)
• Savoir-faire en rénovation (15 %)
• Flexibilité de sortie (15 %)
Évaluation:
• Score ≥ 75 → Campagne & Ville
• 60-74 → Ville préférée
• < 60 → D'abord acquérir de l'expérience dans des micro-rénovations
6 Deux études de cas, même investissement, histoire différente
6.1 Maison de ville à Winterthur
Attribution 920 000 CHF, rénovation 150 000 CHF → Valeur marchande 1,25 million CHF. IRR: 11 %, location à partir du mois 4.
6.2 Ferme à Toggenburg
Attribution 540 000 CHF, rénovation 280 000 CHF → Valeur marchande 1,02 million CHF. IRR: 15 %, vente après 18 mois, mais six mois de vacance.
7 Conclusion: Le potentiel se trouve dans l'adéquation, pas dans l'emplacement
Tu trouveras un grand potentiel tant en ville qu'à la campagne. Ce qui est crucial, c'est l'adéquation à ta stratégie, ton capital et ta tolérance au risque. Ceux qui recherchent un flux de trésorerie et maîtrisent les règles ESG se sentiront à l'aise dans les zones urbaines. Ceux qui ont de l'imagination pour les développements, du temps et de fortes marges ont la chance de récolter de meilleures marges à la campagne. La meilleure chasse aux bonnes affaires ne commence donc pas par l'emplacement, mais par un profil d'investisseur clair, puis chaque coup de marteau aboutit à un succès.
