20 juin 2025
Sur le papier, toutes les ventes aux enchères forcées en Suisse suivent la même logique juridique. En pratique, les enchères dans la ville de Zurich diffèrent nettement de celles dans la vallée de Toggenburg. La question n'est donc pas si, mais où ton capital peut se développer le mieux. Cet article compare les opportunités et les risques en milieu urbain et rural, fournit des benchmarks de rendement et t'aide à choisir l'emplacement qui correspond à ta stratégie.
Urbain¹ | Rural² | |
---|---|---|
Part des enchères en CH | ≈ 40 % | ≈ 60 % |
Enchérisseurs par objet | 15-25 | 4-10 |
Ø Rabais par rapport au marché | 8-12 % | 15-22 % |
Taux de vacance | < 1 % | 2-4 % |
Indice des coûts de construction | +10 % par rapport à la moyenne CH | −5 % en dessous de la moyenne CH |
¹ Villes > 50 000 habitants (Zurich, Genève, Bâle, Berne, Lausanne).
² Communes < 10 000 habitants en dehors des agglomérations. Chiffres: Moyennes 2023/24 issues des protocoles de Gant et des rapports de marché HEV.
Conclusion: Les enchères rurales attirent avec des rabais plus élevés, les enchères urbaines avec un flux de trésorerie prévisible.
Ville: rendement net de 3,2 % avec un financement de 65 %.
Campagne: rendement net de 5,1 % avec un financement de 70 %, risque de vacance ↑
Critère / Poids
• Liquidité (30 %)
• Tolérance au risque (20 %)
• Horizon temporel (20 %)
• Savoir-faire en rénovation (15 %)
• Flexibilité de sortie (15 %)
Évaluation:
• Score ≥ 75 → Campagne & Ville
• 60-74 → Ville préférée
• < 60 → D'abord acquérir de l'expérience dans des micro-rénovations
Attribution 920 000 CHF, rénovation 150 000 CHF → Valeur marchande 1,25 million CHF. IRR: 11 %, location à partir du mois 4.
Attribution 540 000 CHF, rénovation 280 000 CHF → Valeur marchande 1,02 million CHF. IRR: 15 %, vente après 18 mois, mais six mois de vacance.
Tu trouveras un grand potentiel tant en ville qu'à la campagne. Ce qui est crucial, c'est l'adéquation à ta stratégie, ton capital et ta tolérance au risque. Ceux qui recherchent un flux de trésorerie et maîtrisent les règles ESG se sentiront à l'aise dans les zones urbaines. Ceux qui ont de l'imagination pour les développements, du temps et de fortes marges ont la chance de récolter de meilleures marges à la campagne. La meilleure chasse aux bonnes affaires ne commence donc pas par l'emplacement, mais par un profil d'investisseur clair, puis chaque coup de marteau aboutit à un succès.