Registre foncier, charges et servitudes : ce à quoi vous devez absolument faire attention

Les ventes aux enchères judiciaires en Suisse ne sont plus seulement un marché de niche pour les chasseurs de bonnes affaires. Elles offrent des opportunités d'investissement transparentes et juridiquement sûres, qui, grâce à une gestion moderne des registres fonciers et à des conditions légales claires, sont compréhensibles pour toutes les parties concernées. Cependant, il est essentiel de porter un regard adéquat sur le registre foncier ainsi que sur les charges et servitudes existantes, sinon l'objet de vos rêves peut rapidement se transformer en piège à coûts.

1 Cadre légal: Droit des poursuites et Code civil en un coup d'œil

La réalisation forcée (en langage courant « vente aux enchères judiciaires ») est régie par les art. 133 et suivants de la LEx. Pour les droits réels, c'est-à-dire les hypothèques, les droits de gage, les servitudes et les charges foncières, le Code civil (CC) est également pertinent. Ensemble, ces lois assurent une sécurité juridique, un avantage certain pour les acheteurs.

« La structure légale de la réalisation forcée en Suisse protège à la fois les débiteurs et les acheteurs. La transparence dans le registre foncier est la clé décisive. »

2 Lire correctement le registre foncier

2.1 Que contient-il ?

Feuille de propriété: Propriété, emplacement, superficie
Feuille des charges: Droits de gage, droits de préemption et de rachat
Feuille des servitudes: Droits de passage, usufruit, etc.
Remarques: par exemple, limitations de propriété par les pouvoirs publics

2.2 Digitalisation comme avantage

Dans le cadre du programme eGRIS, de nombreux offices du registre foncier ont déjà été convertis en gestion électronique. Cela permet un accès plus rapide ainsi que des vérifications automatisées de plausibilité, ce qui réduit le risque de charges cachées.

3 Charges et servitudes, les pierres d'achoppement cachées

Terme	Exemples typiques	Impact sur l'acheteur
Hypothèque	Taux fixe ou variable, crédit de construction	Est prise en compte en rang 1, doit être soit reprise, soit annulée avant l'adjudication.
Convention d'hypothèque	Prêts de consolidation	Peut rester en vigueur si le prix d'achat est suffisant.
Servitude	Droits de passage, usufruit, droit de bâtir	Persiste indépendamment du changement de propriétaire.
Restriction de propriété de droit public	Protection des monuments, protection des eaux	Peut limiter des projets de construction ou des changements d'utilisation.

À noter: Les servitudes sont toujours mentionnées dans le catalogue de vente. Ne les négligez pas en supposant qu'elles sont purement théoriques, elles sont réelles et donc contraignantes pour vous.

4 Diligence raisonnable: Comment vérifier votre bien souhaité

Demander un extrait du registre foncier (CHF 15 - 35)
Demander séparément la feuille des charges et la feuille des servitudes
Fournir une garantie de sécurité (« caution »), généralement 10 % de la valeur estimative
Obtenir l'engagement de financement de votre banque (obligatoire en cas de reprise de rang)
Visiter le bien à l'avance et demander un procès-verbal d'accès
Mandater un expert (notaire, architecte) pour l'examen

Que se passe-t-il si une charge non déclarée apparaît après l'enchère ?

En règle générale, les charges « non déclarées » sont rares, car le catalogue de vente est examiné par l'office des poursuites. Si vous découvrez néanmoins une charge négligée, vous pouvez former une opposition dans les 10 jours (§ 257 CPC). Obtenez immédiatement un soutien juridique.

5 Processus de vente aux enchères judiciaires

5.1 Annonce de date & garantie de sécurité

L'office des poursuites publie le lieu, le temps, la valeur estimée (valeur de marché) ainsi que toutes les charges dans le Feuille officielle suisse du commerce (FOSC) et sur le site de la commune. Les intéressés doivent fournir la garantie de sécurité au plus tard le jour de la vente aux enchères, généralement via une garantie bancaire ou un chèque de compensation.

5.2 Type d'enchère: Appel multiple avec offre minimale

L'appel multiple est habituel: Après le premier appel au prix estimé, tout enchérisseur peut faire une offre plus élevée. Si le prix minimal n'est pas atteint, l'office fixe jusqu'à trois dates après lesquelles l'objet peut être vendu sous certaines conditions librement.

6 Perspective économique: Rendement vs. risque

Remise de prix: Un abattement réaliste est de 10 à 30 % en dessous de la valeur marchande, dans les régions rurales même plus.
Financement: Les banques évaluent souvent les biens saisis de manière plus stricte (taux d'amortissement plus élevé, fonds propres ≥ 25 %).
Impôts: La taxe de mutation est supprimée dans certains cantons en cas de ventes liées aux poursuites, renseignez-vous sur place.
Potentiel de rendement: Des valorisations significatives peuvent être réalisées par le biais de rénovation ou de changement d'utilisation.

7 Particularités techniques: eGRIS et projets pilotes Blockchain

Depuis 2024, plusieurs cantons (notamment Zug) testent un projet pilote de blockchain pour la représentation sécurisée des transferts de propriété. L'objectif est de traiter les ventes aux enchères judiciaires de manière entièrement sans rupture de média, y compris la signature numérique et les modifications de rang immédiates. Pour les enchérisseurs, cela signifie: inscription au registre foncier plus rapide et donc moins de financement intermédiaire.


Art. 135 al. 4 LEx  
« L'adjudication n'est valable que lorsque le montant d'achat inscrit au procès-verbal de la vente est entièrement déposé ou payé. »

8 Exemple pratique: Du diamant brut à l'objet de rendement

Dans le canton de Saint-Gall, un immeuble à plusieurs appartements avec huit unités a été adjugé en 2023 pour 1,45 million CHF, la valeur de marché estimée étant de 1,9 million CHF. Après une rénovation énergétique (coût: 260 000 CHF), la valeur de marché a été augmentée à 2,6 millions CHF. Le rendement total, après déduction de tous les coûts (y compris impôts et frais), était d'environ 22 %.

9 FAQ: Questions fréquentes en résumé

Puis-je enchérir en ligne lors de l'enchère ?

Dans certains cantons, oui, à condition que l'office des poursuites propose une enchère en direct. Vérifiez l'annonce, elle précise si une connexion vidéo ou téléphonique est autorisée.

Que se passe-t-il avec les contrats de location ?

Les baux en cours restent en vigueur conformément à l'art. 261 CO. En tant que nouveau propriétaire, vous pouvez résilier le contrat au plus tôt après trois mois en respectant les délais de préavis légaux.

10 Conclusion: Savoir est votre meilleur atout

Les ventes aux enchères judiciaires ne sont pas une loterie. Ceux qui étudient attentivement le registre foncier et se familiarisent avec les charges et servitudes profitent de sécurité juridique, prix attractifs et souvent de perles de rendement non exploitées. Que vous soyez investisseur ou futur occupant, transparence et soin sont les deux piliers de votre succès à la table des enchères.